“강남 100억 간다”…왜 ‘먹물’은 틀리고 ‘업자’는 맞나
출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0015721931
요약
- 과거 박근혜 정부 시절 부동산 대학원에서 서울 아파트 값의 미래에 대해 토론이 있었음. 속칭 ‘업자’로 불리는 건설업계 사람들은 상승을, ‘먹물’이라 불리는 학자와 기자, 공무원들은 모두 하락을 예상했음.
- 한 재건축 업체 사장은 “압구정, 반포, 한남동은 10년 안에 50억, 70억, 100억 간다”고 예상하기도 했음. 10년이 지난 지금 그 예언은 현실이 됨.
- 최근에 그 업체 사장을 다시 만나 과거에 서울 부동산의 미래를 어떻게 예상했는지 묻자, 다섯 가지 이유를 들었음. 첫 번째 땅은 배신하지 않음. 두 번째 한국에는 수백억, 수천억원대 부자가 많음. 세 번째 과거에 아파트 투기로 부를 쌓은 70-80 세대의 자산 세습이 본격화 됨. 네 번째 10억 대출쯤은 가볍게 감당할 맞벌이 고소득층이 늘어남. 마지막 한국 특유의 비교, 서열 문화는 앞으로도 변하지 않을 것임.
- 서울은 대한민국 국토의 0.6%에 1천만명이 몰린 도시임. 77억짜리 전세, 4천만원짜리 월세 계약이 성사될 만큼 현금 부자는 넘쳐남. 하지만 집을 새로 지을 땅은 부족하고 재개발, 재건축은 규제와 주민 갈등에 가로막혀 있음. 이러니 금리를 아무리 올려도 강남 아파트 값이 떨어질 리 없음. 한강변 아파트에 ‘패닉바잉’이 벌어지는 이유임.
- 하지만 더 큰 착각은 집값 하락을 단순한 경제 공식으로 보는 태도임. 보유세를 올리고 전세를 없애면 집값이 내려갈 것이라 믿지만 실제로는 세금 부담이 세입자에게 전가되어 월세만 치솟음. 이 때문에 청년의 내 집 마련은 더 멀어짐. 경제학의 수요, 공급론은 서울로 인구가 쏠리는 대한민국에서는 통하지 않음.
- 한국 사회는 여전히 “사람은 태어나면 서울로 가야 한다”는 신념이 강함. 한국 부동산은 경제가 아니라 ‘문화’의 영역임. ‘강남 폭락’을 외치는 이들이 놓치는 건 이 집단 심리인 것임.
- 지금 대한민국 인구 구조를 보면 세대 간 단절과 부의 세습을 가속화하며 중산층까지 양극화하고 있음. 하지만 해법이 전혀 없는 것은 아님. 강남과 강변을 대체할 ‘제 3의 강남’을 만드는 것임. 일산 같은 베드타운이 아니라 분당, 판교처럼 교육, 산업, 문화, 의료가 결합한 자족형 신경제권이 필요함. 일자리와 학교, 문화가 함께 있어야 사람들은 머뭄.
- 또 하나의 축은 교육임. 강남의 절반은 사교육이 만든 가격임. 한국은행 총재의 제안대로 지역, 학교별 명문대 정원 할당제를 도입한다면 강남의 미친 전셋값은 어느 정도 잡힐 것임.
- 세제도 발상의 전환이 필요함. 신규 매입가를 기준으로 과세하는 미국 캘리포니아식 보유세 도입 등 조세 저항을 최소화할 현실적인 대안도 검토할 만함. 똘똘한 한 채 쏠림을 완화하려면 다주택자에 대한 재산세, 양도세, 취득세를 완화하여 거래를 늘려야함. 부자를 적으로 돌리기 보단 그들이 ‘부동산 밖’ 투자처로 눈길을 돌리게 해야함.
- 결국 강남 불패 신화를 깨는 건 금리도, 세금도 아님. 국가 공간 구조를 새로 설계하려는 의지임. “집값을 잡겠다”가 아니라 “강남에 살지 않아도 행복한 나라를 만들겠다”고 말할 때 돌파구가 열릴 것임.
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