안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
나 이제 만기가 얼마 안 남았는데
우리 아파트 전세가 1억씩 올랐어.
아 진짜 집을 사야하나.. 싶은데
집값은 더 올랐고.. 어쩌면 좋냐
그냥 다른 동네로 가거나
평수 좁혀서 가야하나 싶다..
오랜만에 친구와 통화를 하다가
요즘 전세가격에 대한 이야기를 나눴습니다.
현재 서울, 수도권은 유례없는 수준의 공급 부족과
최근 토지거래허가구역 등의 규제 대책으로 인한
신규 전세물량 감소 등의 여파까지 겹치며
실제로 전세 호가가 많이 오른 단지들을
쉽게 찾아볼 수 있는 상황입니다.
20년 7월, 임대차법으로 인해
전세가가 급격하게 상승하던 시기에 (=폭등)
저는 운이 좋게도 임대인이자 임차인이었습니다.
불과 몇 개월만에 전세는 1억
월세는 보증금과 월세 모두 1.5배 넘게
오르는 모습을 보며, 적잖이 당황했던 기억이 납니다.
당시 보증금 3천만원, 월세 80만원으로 거주하던
저의 임차인 분은, 사정상 일찍 퇴거하고 싶다고 하여
시세대로 맞추고 나갈 것을 말씀드렸는데
그때의 시세가 보증금 5천만원, 월세 150만원이었습니다.
그런데, 단 2일만에 새로운 임차인분이 계약을 하셨습니다.
전세대란이라 전/월세 할 것 없이 매물이 없었기 때문입니다.
오늘은 지난 경험들을 복기하며
앞으로 전세가 급격하게 오르게 된다면
우리는 어떻게 해야할지, 말씀드리고자 합니다.
무주택자라면
내 집 마련도 고민해봐야 합니다.
가장 먼저, 내가 아직 무주택자라면
내 집 마련도 고민해보셔야 할 시기라고 생각합니다.
수도권의 한 구축 단지입니다.
20년 9월, 전세가 4.5억이던 이 단지는
2년 후 재계약 시점, 5.8억의 전세시세를 보이며
추가로 1.3억의 비용이 필요한 상황을 마주합니다.
이 상황에서 우리가 할 수 있는 선택은 3가지 입니다.
① 1.3억을 추가로 대출받아 전세로 거주한다.
② 전세가 올려주느니, 내 집 마련을 한다.
③ 4.5억 시세에 맞는 동네의 전세로 이사간다.
예를 들어 현재의 전세보증금 4.5억 중
2억이 나의 현금, 2.5억이 대출이라고 한다면
1번의 경우 전세자금대출을 3.8억으로 증액,
2번의 경우 주택담보대출을 더 많이 받아 내 집 마련
3번의 경우 추가 비용 지출 없이 삶의 질 하락
이러한 비용을 예상해볼 수 있겠죠?
여기서 금전적인 비용이 필요한
1번과 2번의 경우에 대해 과거를 돌아보겠습니다.
① 1.3억을 추가로 대출받아 전세로 거주한다.
집값이 너무 비싸니, 내 집 마련은 글렀다는 생각에
1.3억을 추가로 대출받아 5.8억에 재계약을 합니다.
그리고 2년 후, 매매와 전세 모두 하락합니다.
음, 역시 대한민국 부동산은 이제 끝났어
라고 생각하며 나의 선택에 안도합니다.
그리고 2년동안 지불한 비용은 금리 3% 기준
월 90만원의 전세자금대출 이자입니다.
2년이면 2,160만원 정도 되겠네요.
그렇게 2년을 잘 넘어가나 싶더니
다시 전세 대란이라고 합니다.
시세를 확인해보니 2년만에 다시
1억을 올려줘야 할 상황입니다.
② 전세가 올려주느니, 내 집 마련을 한다.
1억이 넘는 전세금을 한 번에 올려줄 바에는
차라리 대출을 더 받더라도 이번 기회에
내 집 마련을 하고자 마음먹고
지금 살던 동네에서 머지 않은 곳에
평수를 줄이더라도 내 집 마련을 합니다.
가진 돈 2억에, 주택담보대출 4.5억을 활용해
6.5억 정도에 내 집 마련을 했습니다.
금리 4% 기준, 매달 210만원 정도의 원리금이
부담되기는 하지만, 감당 가능한 수준이었습니다.
2년이면 5,040만원 정도 되겠네요.
전세를 택했을 때보다 2년동안
약 3천만원의 비용을 더 지불하게 됩니다.
하지만, 조금 더 세부적으로 따져보면
정확히는 2년동안 3,600만원 정도의
비용을 내는 것과 같습니다.
원리금이란 원금과 이자를 합한 금액으로
순수 이자만 따진다면 월 150만원 정도의
금액이기 때문이죠.
전세로 거주할 때보다 대략 월 70만원,
2년이면 1,700만원 정도의 추가비용이면
전세대란에서 벗어날 수 있는
내 집 마련이 가능한 셈입니다.
더 중요한 것은 편익의 측면입니다.
지금까지는 내가 지불해야 할 비용만 봤다면
2년이 지나는동안, 집값은 약 1억이 올랐습니다.
전세를 택했다면
25년 11월, 1억을 더 내야하지만
내 집 마련을 택했다면
1억 이상의 시세차익을 볼 수 있었습니다.
단, 아무런 집이나 산다고 해서
이런 결과가 있는 것은 아닙니다.
아이를 키우기 편하거나, 출퇴근이 편하거나 등
사람들이 좋아하는 집을 비싸지 않은 가격에
샀을 때만 가능한 일입니다.
투자자라면
리스크 대응이 필요합니다.
투자자라면, 내가 투자한 집에서도
전세보증금 상승분이 들어올 수 있습니다.
자산을 쌓아나가기 위해서는
당연히 다음 투자를 고려해야겠지만
그 전에 꼭 확인해야할 것이 있습니다.
지난 20년 7월, 급격한 전세가 상승 이후에는
적게는 10%, 많게는 30%까지도 전세가 하락했습니다.
따라서, 많이 오른 가격은
언제든 회귀할 수 있는 가능성도 열어두고
현재 내가 보유한 물건의 리스크를 다시 확인하고
최악의 경우 대응할 수 있는 방법을 마련한 후에
전세보증금 상승분 활용에 대해 고민해봐야 합니다.
전세가 올라도 어차피 다시 떨어질 수 있으니
전세금 상승분은 받으면 저축해둬야지!
라고 단순하게 판단할 것이 아니라
전세가 올라도 다시 떨어질 수도 있으니
이 돈으로 재투자를 하기 전에
내 상황을 다시 한 번 점검하고
안전하게 투자를 해야겠다!
라는 마음이 필요합니다.
정리하겠습니다.
다시, 전세대란이라는 단어가 등장하며
전세가 상승할 확률이 높은 이런 시기일수록
무주택자라면,
내 집 마련도 고민해봐야합니다.
단, 명확한 기준이 필요합니다.
투자자라면,
산이 높으면 골이 깊다는 사실을 잊지 말고
리스크 대응을 확실히 해야합니다.
20년 7월, 전세대란을 겪으며 당황했지만
감사하게도 그 시기 조그마한 자산이 있었습니다.
그리고 돌아보니, 이랬다면 더 좋았을텐데..
하는 생각이 들어서 글을 적어봅니다.
이 글을 읽으시는 모든 분들이
급격하게 변화하는 이 시기에 당황해서 멈추기보다는
스스로 기준을 갖고, 현명한 의사결정 해나가시길
오늘도 진심으로 응원드리겠습니다.
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