안녕하세요, 지난주 금요일에 1호기 가계약을 한 뒤 사흘 뒤 8일에 본계약을 앞두고 있는 시점에 궁금한게 있어 질문 남깁니다. 제가 아직 열중을 듣지 않고 계약을 하게 되어 뭔가 기본적인 내용을 질문 드리는 것 같아 미리 사과 드립니다 ㅠㅠ
<매도인분의 사정>
🔶잔금일
2026.2말 전후로 일정 협의
🔶매도인은 매수인이 전세입자 구하는 것(집 보여주는 것)에 협조하여준다.
🔶매도인(점유자)는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.
가계약시 특약에 위와 같은 조항을 넣은 상태입니다.
매도인은 집이 팔린 뒤에 옆단지의 더 넓은 평수의 집을 이제 막 보러다니기 시작했는데, 마음에 들거나 예산에 들어오는 물건이 없어서 멘붕에 빠지셔서 계약을 파기하고 싶다는 의사를 어제 중개인을 통해 전했습니다.
다행히 부사님이 잘 설득해 원래대로 진행하기로 했지만, 매도인께서는 제가 먼저 임차인을 구해서 그 정해진 날짜까지 빨리 이사를 나가라고 한 뒤 본인은 집 없이 길바닥에 자식과 함께 주저 앉는 극단적인 상상을 하신 것 같습니다.
저는 불안하시면 1년 주전세로 사셔도 된다. 혹은 (원하는 집 매물이 9월에 나온다고 하셔서) 9월까지 사셔도 된다. 정도로 말씀드린 상태인데, 그렇게 될 경우 현재 걸려있는 근저당 1억을 말소조건으로 저에게 소유권이 넘어오는데 잔금을 받지 않고는 그 근저당을 해소하지 못하시는지 때문에 주전세를 주저하시는 것 같습니다.
사장님은 서로 한두달 정도 날짜를 양보해서 잔금을 치루자고 말씀하신 상황입니다.
<제가 투자한 지역의 공급 상황>
현재 제가 투자한 지역이 마산인데 공급현황은 아래와 같습니다
창원 공급은 A 등급인 상태입니다.
| 적정수요 | 2025 | 2026 | 2027 | 3년평균 |
| 4968 | 7577 | 3474 | 570 | 3873 |
창원의 공급이 올해보다 더 줄어들긴 하지만, 세번의 입주 모두 더 좋은 구(의창, 성산) 에 있기 때문에 내 앞뒤로 3개월씩 영향을 줄 것이라고 가정 했습니다. 기존 2월 말보다 한두달 늦춰지게 되면, 공급 영향을 더 받는 구간에 갈 것이라는 생각이 듭니다.
<질문 1. 특약을 어떻게 해야할까요>
가장 베스트는 2월 말까지 매도인 분도 마음에 드는 집을 구하시고, 저도 거기에 맞춰주실 수 있는 임차인이 동시에 짠하고 나타나 잔금을 치는 것인데 그렇지 않을 겨우 잔금이 점점 미뤄지게 될 것 같습니다. 임차인을 구할 시간을 충분히 버는 것은 저에게 좋으나, 매도시기를 고려했을때 무한정 소유권 이전을 뒤로 미루는 것은 좋지 않을 것 같은데요.
이 부분을 본계약 특약에서 더 구체적으로 명시하는게 좋을까요? 아래 정도 문구이면 제 리스크를 줄이면서 매도인분이 크게 불안하시지 않을만한 문구일지 궁금합니다
EX 1 ) 3월 중순까지 매도인의 사정으로 이사 날짜 및 잔금일이 협의되지 않을 경우 3월 00일에 잔금 및 소유권 이전을 해 점유개정으로 26년 2월까지 주전세로 산다, 근저당 말소는 당연히 하는거고 나는 소유권 가져온다.
그 외에 이런 경우에 더 주의해야할 특약이나 상황이 있는지 궁금합니다.
<질문 2. 잔금일 협의는 언제까지 미룰 수 있는 건가요?>
2026.2말 전후로 일정 협의 라고 특약에 명시되어 있는데, 만일 이 특약을 그대로 계약서에 명시한다면 전후가 어떻게 해석될 수 있는걸까요?
<질문 3. 9월 잔금은 피하는 것이 좋겠죠?>
만일 매도인분이 점유개정 이사날짜를 9월로 미뤄달라 하시면, 거절하고싶습니다.
열기 강의때 7,8월에는 여름휴가기간이기 때문에 9월 잔금은 하지 않는 것이 좋고 게다가 10월에 입지가 훨씬 좋은 곳에 1500세대 정도 입주예정이기 때문에 9월은 피하고 싶어 차라리 3개월 더 사셔라 하고 싶습니다. 어떻게 거절하는게 좋을까요?
<질문 4. 제가 걱정이 너무 많은 것일까요>
처음 전세를 뺴는 것이고, 잔금대비 리스크가 있는 물건을 계약했기에 불안감이 더 큰 것 같습니다.
경험이 없어서 이 정도 공급상황에서 제가 너무 큰 우려를 하고 있는 것인지 메타인지 하고 싶습니다.
오늘 부사님과 통화하면서 매도자랑 매수자 양쪽에서 다 불안해 해서 자기도 힘들다고 .. ㅋㅋ 하시는데
이런 케이스(새 임차인과 매도인이 이사협의로 잔금 맞추는 것) 가 흔하고, 보통 잘 마무리가 되실까요?
<질문 5. 조합원 90%인 입주예정 단지>
10월 입주 예정인 창원센트럴아이파크의 경우 90%가 조합원 분양이고 10% 정도가 일반분양이라고 들었는데 , 이런 경우도 어차피 조합원들이 전세 내는 것은 똑같으니까 다른 공급과 마찬가지라고 봐야할지, 차이점이 있을지 궁금합니다
긴 질문 읽어주셔서 감사합니다
댓글
안녕하세요 햅바라기님~ 매도인분께서 집을 구하지 못하신 불안감에 마음이 어려우실 것 같습니다. 적어주신 것들을 읽어보았는데요~ 지금 걱정하시는 부분이 아래 2가지로 보입니다. 매도인 이사 + 전세입자 구하기 만약 매도인께 주인전세 조건을 제시할 의향이 있으시다면, 근저당 말소 조건부 + 점유개정 전세자금대출을 해주는 은행이 있는지 한번 직접 알아보시는 게 먼저일 것 같습니다. (2금융권에서는 가능한 것으로 알고 있습니다) 그리고 내년 입주가 불안해 주인전세보다는 지금 전세를 셋팅하고 싶으시다면, 지금 전세 대기자가 있는지 부동산에 연락해 찾아보고 매도인이 그에 맞게 움직일 수 있도록 부사님께 부탁드릴 것 같아요. 다만 주인전세를 짧게 하는 경우 추후 신규 임차인 전세만기 시점이 늦어져 매도 및 갈아타기가 늦어질 수 있다는 점을 고려해서 저라면 지금 전세를 셋팅하고 매도인께서 무사히 이사가실 수 있도록 노력해볼 것 같습니다. 햅바라기님 무사히 계약 진행하시길 응원드립니다!
안녕하세요 햅바라기님. 매도인분께서 생각과 달리 흘러가는 상황 때문에 마음이 많이 불안하신가 봅니다. 앞에 우도롱님께서도 말씀해주셨지만, 저도 순리대로 매도인 분을 설득하여 잔금까지 잘 진행될 수 있도록 하는 것이 좋다고 생각합니다. 그래서 저라면 1) 주인전세를 세팅한다면, 단기간 편의를 봐주기 보다는 정상 계약으로 2년을 제시해볼 것 같습니다. 2) 또는 매도인이 세입자 맞추는데 협조하는 조건으로 이사를 나가실 수 있도록 사장님께 잘 말씀드려 달라고 해볼 것 같아요. 매도인 분이 악의가 있거나 다른 의도가 있다기 보다는.. 그저 지금 상황이 본인 생각대로 흘러가지 않는 것에 대한 불안감 때문에 계약 파기에 대한 말씀을 언급하신 것 같은데요. 사장님께서 잘 설득해주시면 잘 진행될 수 있는 부분일 것 같아요. 질문 주신 내용 중에 1)번의 경우는 저라면 그냥 주인 전세로 2년 세팅을 제안하고 협의하지, 저런 문구를 쓸 것 같지는 않습니다. 매도인분께서도 무조건 나가야 하는 상황으로 인지하시는 것이 이사가실 집을 구하는데 더 나을 것 같다는 생각입니다. 2) 잔금일을 2월말 전후로 협의하셨더라도 계약서를 쓸 때에는 최대 마지노선 날짜를 작성하도록 되어 있습니다. 그래서 본계약 시 잔금일을 언제로 할 지를 협의하여 계약서에 작성을 하시면 됩니다. 예를 들어 26.2.28일로 잔금일을 한다고 하면, 특약 문구에 "잔금일은 매수인과 매도인 협의하에 당길 수 있다" 정도의 문구를 넣어서 신규 세입자 분이 입주하실 날짜를 유동적으로 할 수 있도록 하면 됩니다. ** 2월말 전후가 언제인지에 대한 해석은 정해진 부분은 없으니, 통상적으로 앞뒤로 열흘 정도? 라고 저는 생각되는데요. 관습적인 해석 범위 밖에 벗어나지 않는 수준으로 생각하시면 좋을 것 같아요. 3~5) 공급 관련된 부분은 가능한 보수적으로 보시는 것이 좋다고 생각합니다. 조합원 분양이 90%인 물건도 얼마든지 전세로 나올 수 있으니 당연히 대비하시는 것이 맞구요. 그리고, 잔금 리스크가 있는 물건을 매수하셨다고 하면 가급적 빠르게 전세 세팅을 하셔야 하니 더 적극적으로 움직이시면 좋을 것 같습니다. 잘 해결해 나가시길 응원드립니다!!
안녕하세요 햅바라기님 :) 일단 1호기 투자를 매수하시게 된 점 너무나도 축하드립니다. 위와 같이 정해지지 않은 상황들과 처음 겪는 일이다 보니, 정말 많이 불안하시겠다는 생각이 들었습니다. '호랑이한테 물려가도 정신만 바짝 차리면 된다' 는 속담처럼 처음해보는 일이지만 하나하나씩 정신바짝차리고 해나간다면 문제될 것도 없다고 생각합니다 :) 1. 지방부동산에서 공급의 영향은 매우 크기 떄문에, 주전세를 말씀드릴경우 공급이 적어지는 2년뒤를 기점으로 제안을 드릴 것 같으며, 그게 부담스러우실 경우, 계약시에는 명확히 날짜를 명기하여 기한을 정해두는 것이 중요합니다. 결국 이 과정의 본질은 '거래' 이기 때문에, 매도인의 입장만 생각하기 보다는 그로 인해 시간과 비용이 발생되는 햅바라기님의 기회비용을 가늠해볼 필요가 있다고 생각합니다. 또한, 결정을 유보하시고 갈팡질팡 하시는 분들께는 기한과 2가지 정도의 상황을 드리고 거기서 결정을 하게끔 해드리는게 더 빠른 결론이 나올 수 있는 일이라 생각됩니다. 2. 계약서에는 잔금일을 명기하셔야 합니다. 2월 27일 평일에 잔금을 하셔서 당일 명의를 이전할 수 있으니, 최대한 밀어드리려면 27일까지로 설정하시는게 좋을 것 같습니다. 3. 계절적 요인도 있지만, 상위 생활권의 공급은 무조건 피하는게 좋습니다. 4. 서두에서 말씀드맀듯이, 당연히 경험이 없는 일을 하는 것이기 때문에 걱정이 되실 수 밖에 없다고 생각이 들어요. 하지만, 계약의 경우 상대의 편의와 입장을 고려해주는 것도 좋지만, 정해진 기한내에서 선택할 수 있는 시간을 드리고, 그 시간안에는 결정할 수 있게 해야한다는게 맞다고 생각합니다. 5. 조합원분들도 실입주 요건이 없다면, 입주안하시고 전세를 많이 내놓으시기 때문에 일반공급처럼 리스크대비를 하셔야 할 것으로 생각됩니다 :) 처음 경험하시는 일이기 때문에 고민이 많으실텐데, 이럴때일수록 지금처럼 많이 물어보시고, 행동하셔서 잘 마무리하셨으면 좋겠습니다! 그럼 햅바라기님 파이팅입니다!!
