저환수원리! 같지만 같지 않다. 더 디테일이 필요해! [실전33기 어떤 시장에든 집 4러갈 리스보아즈🩷 냥율마]

< 본 것 >

• 10.15 대책이후의 시장 분위기. 매수세 얼어붙음. 구리, 부천같은 곳이 풍선효과로 매수세가 붙어서 가격상승이 예상됨 → 고점에 매수하지 않도록 주의필요. 상급지가 안오르면 이들의 상승도 한계가 있음
• 비규제지역의 단지들의 경우, 상급지 단지의 가격과 비교하여 적정 가격인지 판단하고 매수 필요
• 전고점을 넘은 단지 / 전고점에 가까워진 단지 / 전고점에 미치지도 못한 단지 → 이 중에 우리가 지향 해야하는 투자는?
• 현재 시장은 전고대비 하락률은 의미없는 상황. 장기적으로 봤을 때 허리에 있는 시장 → 전고점을 회복하지 못한 단지라면 충분히 싸다. 이중에서 더 좋은 가치의 물건을 찾아 투자를 해야함
• 서울/경기 아파트는 장기적으로 전세가격이 상승했음 → 저가치 단지는 없다. 투자 우선순위만 있다.
• 절대적 저평가 : 전고점 이하의 가격 / 상대적 저평가 : 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 전략
• 300세대, 저층 탑층 제외 기준이 있는 이유? 내가 매도하고 싶을 때 매도가 안됨. 내가 갈아타기를 하려는 시기는 가격이 벌어지기 전인 하락장일 가능성이 높음. 이 상황에서 기존 물건을 매도해야 하는데 약점이 있는 물건이 매도가 잘 될까? → 이게 바로 환금성을 생각하는 것
• 수익률은 단기적인 투자 시점 보다, 장기적인 관점에서 평가하는 것
• 얼마나 오를지 예측하기 보다는 내 투자금 범위 내에서 가장 가치있는 물건을 찾아 투자하고 시간의 힘을 믿고 기다리는 방법밖에는 없다.
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<적용할 것>

• 비교평가를 통한 단지의 저평가와 가치판단 → 가격에 현혹되지 말자. 가치에 집중
• 단지분석, 비교평가 시 저평가, 환금성, 수익률을 잘 집중해보자

<느낀 점>

투자금이 적은 나는 서울투자는 현재 불가하므로 수도권의 규제는 나와 상관없는 일이라고 생각했다. 그러나 서울시장을 알아두는 것도 향후 나의 매수/매도의 시기에 어떻게 움직여야 할지, 규제 속에서도 가치좋은 아파트를 찾아내기 위해서는 알고 있어야 하는 부분이라는 생각이 들었다.

현재 규제로 인해 시장상황이 달라지면서 저환수원리를 어떤 기준으로 바라봐야 하는가에 대해 말해주신 부분이 또 뜻깊게 다가왔다. 지금 서울시장에서의 저평가, 환금성, 수익률 측면을 잘 기억하면서, 이번 앞마당을 임장하고 분석하면서 잘 적용해볼 필요가 있을 것 같다.