안녕하세요!
아내와 아들의 듬직하고 스윗한 코끼리
듬스코입니다.
저는 월세로 실거주를 하고 있습니다.
이런 저에게 반드시 고려해야 할 2가지 상황이 생겼습니다.
1. 서울수도권 거래절벽 & 10.15 대책으로 인한 전월세 비용 증가 예상
2. 새로운 유리공이 태어났고 물리적으로 조금 더 나은 환경으로 이사갈 필요
위와 같은 상황으로 유리공과 함께 월세집을 찾다보니,
최근 멘토, 튜터님들의 칼럼에서 전월세 시장이 불안해 질 것이며
이런 상황을 견디려면 나도 임대를 주고 있어야 한다는 말씀이 참 와 닿았습니다.
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(마스터멘토님 칼럼 캡처)
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가격과 구조를 모두 만족하는 물건은
정말로,,,, 정말로 몇 개 없었습니다.
'오 이정도면 괜찮은데?' 싶었던 물건들 몇 개는
고민하는 며칠 사이에 없어졌습니다.
그리고 정말 비싸졌습니다...
여기부터 본론입니다!
이번 글에서는 최근 제가 실거주 집을 찾던 중에 알게된
'최우선변제권'에 대해 나눠 보려고 합니다.
월세 물건 A를 전임 하는데
부사님이
부사님)
보증금 5000으로 올라가 있는데~
4800에 해달라 할게요. 최우선변제금 알죠?
듬)
네??? 사장님 그게 뭐에요? 이 집에 융자가 있나요?
부사님)
응응 그래서 보증금을 높게 해줄 수가 없어~
융자가 있는 집이면 나는 선순위가 못되는 거 아닌가?
최우선변제는 또 뭐지..?
매임하며 등기를 떼어 보면
근저당 있는 집은 정말 많고
더러는 임대인의 금융 이슈로 가압류가 걸린 집도 보았지만
내 실거주 집에 근저당은 좀 무서운데,,,,
무조건 안전하다고 하시는 부사님의 말을 그대로 믿지 않고
내 돈은 내가 지킨다! 라고 다짐하며
법제처와 chat GPT, Perplexity 를 켜고 공부를 시작했습니다.
#1. 우선변제권이란?
「주택임대차보호법 제3조의2 제2항」에 따르면,
임차인은 '대항요건(주택의 인도 + 주민등록)'을 갖추고 '확정일자'를 받으면,
그 다음에 설정된 다른 담보물권자(근저당권자 등)보다 '보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 가집니다.
즉,
> 내가 집에 실제로 살고 있고(점유),
> 전입신고를 마친 상태(주민등록),
> 그리고 계약서에 확정일자를 받아두면,
> 경매가 진행되더라도 후순위 채권자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
다만 이 ‘우선’은 상대적인 개념이라서
근저당이 이미 설정되어 있다면, 은행보다 순위가 늦은 나의 보증금은 뒤로 밀리게 됩니다.
그래서 ‘우선변제권’만으로는 보증금을 완전히 보호하기 어렵습니다.
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#2. 최우선변제권
우선변제권과 비슷하지만 다른 것이 ‘최우선변제권’입니다.
'소액임차인 우선변제권'이라고 불리기도 하는데 실제로 두 용어는 실무용어이고
제8조 및 시행령 제10조에 '보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 권리'라고 나와 있습니다.
핵심은,
> 내가 실제로 살고 있고 전입신고를 했고
> 일정 금액 이하의 보증금으로 주택을 임차한 경우,
> 경매나 공매 시 다른 담보물권자보다 일정 금액을 최우선으로 변제 받을 수 있습니다.
즉, 선순위 근저당이 있더라도 법이 정한 소액 범위 안에서는 은행보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
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#3. 최우선변제권의 기준
최우선변제를 받을 수 있는 내 돈은 지역과 보증금의 크기에 따라 다릅니다.
주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조를 보면
즉,
> 내가 사는 월세집이 만약 과밀억제권역(수도권정비계획법 참조)에 속하고 보증금이 4,800만원이라면?
> 4,800만원 전액을 누구보다 가장 먼저 돌려받을 수 있습니다.
예를들면,
과밀억제권역에 속하는 구리시의 한 월세 물건입니다.
(예시이고 물건의 상황을 알지 못합니다)
5천에 90으로 올라와 있네요.
과밀억제권역으로 보증금이 1.45억 이하이고 보증금은 5천이네요.
만약 이 물건에 선순위 근저당이 들어와 있다면
5천 중에서 4800만원은 최우선변제를 받을 수 있는 일정액이 되는거죠.
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#4. 최악의 경우는?
정말로 국가가 내 보증금을 다 지켜줄까?
NO!
아닙니다.
주택임대차법 제8조 3항을 보면
내가 월세로 살던 집이 경매로 넘어가고
경매 낙찰가(=주택가액)가 너무 싸게 낙찰되어
최우선변제금이 낙찰가의 절반보다 크면
낙찰가의 1/2까지만 돌려받고 나머지는 잃어버릴 수 있습니다.
그러므로 경매로 갔을 때 그정도까지 싸게 낙찰될까...? 도 짚어볼 필요가 있을 것 같습니다.
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#5. 마무리
내가 임대로 살 집 등기에 근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다.
기본은 실제로 거주하며 전입신고를하고 확정일자를 받는 것이고,
소액임차인 요건을 충족한다면
내보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.
그런데 경매 낙찰가가 너무 싸게 된다면
내 보증금 일부를 잃을 수도 있습니다.
#. +특약
만약 위와 같은 조건이면 임대차 계약서에 어떤 특약을 넣으면 좋을까 AI에게 물어봤습니다.
"임대차 기간 중 경매 또는 공매 등 절차가 진행되어 소유권이 변경되는 경우, 임대인은 낙찰허가결정이 확정된 날 또는 공매 낙찰일로부터 7일 이내에 임차인의 보증금 전액을 반환하기로 한다.
위 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 회수되지 않을 경우, 임대인은 그 차액을 임차인이 배당금을 수령한 날로부터 7일 이내에 보전하기로 하며, 본 조항은 임대차 종료 여부나 소유권 변동과 관계없이 효력을 유지한다."
라고 추천해줬는데
아마도 임대인에게 전달되기도 전에
부사님이 걸러내실 것 같네요....^^
