[실전임장클래스_부자꽁냥꽁냥]줴러미 튜터님과 원데이 임장클래스

부천은 예전 직장도 있어서, 지역자체는 익숙한 곳인데, 

중동상동 단지는 낯설어서 처음 온 임장지가 맞더군요ㅠ

임장할때 내가 모르는 뭔가가 있고, 단지간 비교평가도 마냥 어렵다는 생각이 종종 들어서 임장클래스를 신청했습니다.

튜터님을 만난다는 것 자체가 처음이라 기대감에 설레기도 했는데요.
잘생기시고 친절하신 줴러미님과 부천 중동상동을 분임, 단임, 매임을 다녀왔는데,

월부에서 공실 아파트를 임대해서 수강생들에게 매임을 해주시는 것도 획기적이고 좋은 생각인 것 같습니다. 

튜터님 뒤를 따라가면서 무한정 쏟아져나오는 임장지식에 감탄했고, 한 개라도 더 알려주시려는 열정적인 모습에 넘 감사했습니다. 저도 말씀내용을 놓칠까봐 소리가 잘 안들릴땐 귀를 쫑긋하며 열심히 들으려 했네요.

평소에 소심해서 질문이라고는 절대 안하는 저이지만, 오늘은 튜터님께 여러 번 질문을 하게 됐고, 1호기 전세빼기에 대한 투자고민도 명쾌한 답변을 해주셔서 정말 감사했습니다.

오늘 임장클래스에서 얘기나온 구리, 부천은 꼭 앞마당으로 만들어야겠습니다.

부천에서 상동은 제일 선호하는 곳이고, 그 다음 중동인데요. 대장신도시 공급이 있지만, 
부천은 인천영향받음(아직 재개발 할 곳, 검단신도시/부평 빈땅 많음)
보람마을 가는 도로는 조금 비좁았는데, 90년대 구축아파트라 낡았지만 관리가 잘 됐구요. 
하얀마을은 도로도 넓고, 길 옆 조경수도 잘되어 있어서 지자체에서 신경을 많이 쓰는 것 같았습니다.
행복한 마을 : 단지 관리 잘됨

-생활권과 상권
다른 1기 신도시보다도 상권도 크고 집약적으로 잘 되어 있음
노래방, 술집 비율 적고, 쾌적함, 프랜차이즈 음식점
생각하는 황소(들어가려는 준비반도 있음) 있으나 주변을 끌어들일 정도는 아니고, 주변에서 들어가는 정도
 

-진달래-다정한 마을-삼성래미안 : 역에서 도보로 가기엔 좀 멀어 역세권은 아니나 버스 10~15분정도 타고 내리는 건 괜찮음 →애매하게 떨어져 있더라도 쾌적하다면 투자로써 가치도 괜찮음. 단지 사이가 차도가 아닌 인도로 넓게 되어 있어 쾌적함.

비슷한 아파트 순위 : 전세입자, 실거주자로 전임시 어느 마을이 어느 마을보다 좋은지 알 수 있음(물건부터 물어보고 수리된 부분이 왜 그런거냐? 옆아파트도 괜찮냐?)

은하마을-약대두산위브트레지움

-매물임장
1) 다정한마을 삼성래미안(02년,  6.6억) : 기본집, 관리 굿, 곰팡이 무, 채광좋음, 전세가 높음, 포도마을과 입지 비슷, 역세권 아니어서 아쉬움
메이저급 삼성물산에서 지어 잘 지어졌고, 작은 평수 없고, 34평 단일평수가 있어 동간거리 넓고 쾌적
수리필요시 만약 서울@ 라면 10~15년 임대 놔야되므로, 수리하는게 좋음.

2)은하마을주공1단지 아파트(20평대, 구축) :엘베2대, 방3/1, 주차난, 구축이지만 역세권, 방3개라 6억대, 복도식 사이드에 위치, 가성비 수리,
VS 분당(방3, 8~9억, 비싼게 아님)

3)두산위브트레지움2단지(12년, 7.9억)-구도심, 주변 빌라들 있음, LED등 교체 및 도배필요, 아트윌 타일 깨져서 테이핑처리해놓음.입구가 애매하게 꺾여있음.판상형에 가까움, 베란다 수납장에 곰팡이 및 벽에 누수있음

역세권 구축보다 비역세권인데, 버스타고 접근시 나쁘지 않은 신축이 더 비쌈
로얄동 : 초등학교 붙어있거나 뷰가 나옴
 

-인테리어

신축 꼭 확인 : 벽걸이 깨짐(주인 실거주시, 간혹 관리사무소에 타일 스페어 있을 수 있음, 타일 비쌈 200정도), 누수 있을 수 있음(꼭 확인)
 

가성비 수리 : LED등, 도배, 장판, 시트지 화이트계열
화장실(2개 중 1개라도 하기, 천장-평평, 욕조버리고, 샤워부스설치), 씽크대.

요즘 유행 인테리어(신축아파트 보거나 모델하우스 참고) : 화장실(무광), 화이트/연그레이/연베이지색
- 30평대는 방 자체가 크기때문에 굳이 확장안해도 되나, 20평대는 웬만하면 확장해서 살기, 확장안된 거는 안사면 된다.
-탄성작업 : 베란다 시멘트위에 페인트칠이 벗겨지는데 탄성작업시 깔끔하고 오래감.
-베란다 장 속의 곰팡이 있는지 확인(곰팡이 : 네고협상의 대상이 될 수있음, 50만원정도)

-화장실 : 덧방(문틀과 타일 높이로 확인), 철거물건 정리해서 문자 및 사장님과 체크(한꺼번에 버리기), 수리시 방수처리(바닥, 벽) 필수
-베란다 : 세탁실-불필요한 수납장 철거(요즘은 세탁기+건조기 설치하므로)
*수리 원칙 : 최대한 화이트 톤으로 맞추고, 최대한 비워 놓는다.
-마루 : 실거주면 마루로 깔 수 있으나 세놓을 것은 가성비로 장판깔기
-인테리어집 : 네이버지도 10~15곳 알아보고 견적서 받기. 잔금은 최대한 나중에 지급, 빨래건조대 및 베란다 수도꼭지 얘기해서 같이 교체
-누수확인 : 가계약 전 위층, 아래층 또는 관리실 확인(부재시 연락처 메모 남기기), 외벽누수는 관리사무소 얘기하면 처리되나, 건물안쪽 누수는 문제 있음
-중문 : 매매가에 영향 미미하나, 있으면 좋음
-보일러 : 연식확인(교체비용 60~70만원)
-현관문 녹슴 : 시트지
-큰 수리교체는 처리해주고, 작은 수리교체는 그냥 넘어가기도 함

세놓을때 아트윌은 벽걸이 TV설치 못하게 함.

*후보단지 정하기
ex) 10개 : 월 AB단지, 화 CD단지... 조건에 맞는 물걸 리스트업 : 점심시간이나 퇴근길에 습관적으로 전임(루틴화)-->제일 괜찮은 물건 퇴근후나 주말에 매임, 물건찾기게임
7억~7억 2천짜리 물건이면 7억9천도 리스트업하기
 

생활권 상권 확인 : 옷차림, 연령대 사람들, 어르신들 위주로 본 후 애들 본다.
복도식 아파트 : 어르신-유모차나 휠체어 타는지, 물건 파는 사람 있음.
유모차, 킥보드, 자전거 보기
단임사진 4장 : 문주, 조경 수준(관리상태), 자동차(G80 이상, 외제차 비율 높으면 좀 산다), 현관문(구축) : 번호키, 입구 리모델링여부, 보도블럭, 청소/관리상태, 분리수거장(박스, 쓰레기 잘 정리됐는지)