수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.
신혼부부 부동산 막차 탑승 고민입니다.
지금 사야할까요? 말아야 할까요?
실제 제 회사 커뮤니티에 올라온 글 입니다. (일부 각색)
한 번 읽어보시겠어요?
안녕하세요. 부동산 관련 조언구하고자 글 납깁니다.
나이 30초반 결혼 전
부부 합산 연소득 세전 약 2억원
가용자금 합산 약 2.2억원
지금 아파트 매매
관심 가격대 7억, 관심 지역 OO
주거 안정성 확보, 실거주 + 자산가치 상승 기대
생애최초 대출 사용, 1주택자 청약 가능성 하락, 현금 자산 2.2억+대출 약 5억원 이자 비용 지출
전/월세 살며 청약 도전
매매 대비 당장 주거 비용 절약, 현금 자산 유지, 청약 도전 가능
주거 불안정, 청약 당첨 미지수, 인플레이션 심화 시 향후 아파트 분양가 부담
규제가 많이 생겨서 막차 탑승을 해야하나 고민중인데, 사우님들의 의견은 어떠한지 조언 구합니다.
30대 초반이면 슬슬 주변에 결혼하시는 분들이 생기다보니, 제 주변에도 마찬가지로 질문자와 같은 고민을 하는 분들이 정말 많은 것 같습니다.
어떤 친구는 부모님께 꽤 많은 돈을 지원 받아서, 2급지, 3급지 서울에 내집마련을 벌써 한 친구도 있구요. 또 질문자 처럼 열심히 부부가 돈을 모으고, 또 대출을 내서 고민을 하는 경우도 있더라구요.
이 경우에 대부분의 제 주변분들은 크게 2가지 고민을 하는 것 같았습니다.
1. 지금 가격이 이미 한 차례 오른 것 같다. 지금 사도 될까?
2. 좋은 집들은 이미 다 올랐고, 아직 안오른 집들은 선호도가 떨어져서 그런것 아닌가? 사고 나서 가격이 떨어질까봐 무섭다.
✅ 이 글을 읽으면 이것을 알 수 있습니다.
1. 현재 대출이 감당 가능한지
2. 현재 매수 가격이 적정한지
3. 지금 집을 샀을 때 10년 후 벌어질 일
1. 현재 대출이 감당 가능한지
✔️ 우선, 현실적인 신혼부부의 경우 부모님의 지원을 모두가 받지는 못하기에 질문자와 같은 상황이라고 생각해보겠습니다.
질문자의 경우 7억대 아파트를 사고 싶어하네요. 또한 가진 돈 2.2억원에 부부 합산 연소득은 세전 2억원입니다.
그렇다면 러프하게 대출 5억원을 받아야 하는데, 과연 감당 가능한 금액일까요? 하나 씩 차근차근하게 알아보겠습니다.
먼저, LTV란 주택을 담보로 대출 받을 때, 대출이 가능한 금액이 얼마인지 산정하는 것인데요. 이 때 호가가 아닌 KB시세를 기준 활용해서 계산하게 됩니다. (수도권/규제지역의 경우 최대 6억원까지 대출 가능)
KB시세 확인
✔️ KB시세 확인은 위 사이트에서 매수하려는 단지의 동/호수를 입력하면 됩니다.
(예를 들어 매수하고자 하는 집의 KB시세가 7억이라면 LTV 70% 제한으로 4.9억원까지 대출이 됩니다.)
다음으로, DSR은 본인의 연간소득 대비 모든 대출의 원금과 이자를 더한 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 이 때, 주담대 뿐만 아니라 신용대출, 마통, 자동차 할부, 카드론 등 모든 종류의 대출 원리금 상환액이 포함됩니다.
쉽게 말해, 연 소득이 높을 수록, 주담대 이외의 대출이 없거나 적어야, 대출이 잘 나옵니다.
다만, 현재 은행권에서는 40%을 넘지 않도록 규제하고 있으나, 2금융권에서는 50%까지 대출이 가능합니다. (정부의 스트레스 DSR 3단계 규제로 인해 가산 금리가 적용되니 실제 대출 한도를 꼭 확인해봐야 합니다.)
부동산계산기
✔️ 위 사항은 부동산계산기 어플에서 DSR을 쉽게 계산할 수 있으니 참고해보세요.
✔️ 질문자의 경우 대출 7억 초반의 집을 살 때 대출 5억원이 LTV와 DSR을 모두 만족하게 됩니다. 그렇다면 실제 원리금 상환을 했을 때 충분히 감당 가능할까요?
우선, 러프하게 주담대 1억원의 대출 당 매월 50만원의 원리금 균등 상환이라고 보시면 가장 계산하기 편합니다. 만약 5억원을 대출 받았다면 매월 250만원을 갚으셔야 한다는 얘기죠.
그렇다면 위 부부의 경우 연소득 세전 2억원으로 월 예상 실수령액은 대략 개인당 650만원으로 부부 합산 1,300만원 가량 됩니다.
대략 실수령액의 50%(650만원)를 저금하고, 나머지 50%는 생활비, 공과금, 유류비(대략 250만원)로 쓴다고 해도 충분하지 않나요?
이 정도 금액이라면 주담대 최대 대출 한도인 6억원(원리금 상환 300만원)까지 받아도 감당가능할 것으로 보입니다.
2. 현재 매수가격이 적정한지
✔️ 그렇다면 이 부부가 고려하는 7억대 혹은 8억대 아파트가 아직 적정한 가격일까요? 추격매수를 하는 게 아닐까요?
물론, 이것은 단지마다 너무나 다르기에 딱 짚어서 말씀드리기는 어렵지만 아래와 같은 조건을 만족한다면, 장기적으로 보았을 때 아직까지도 허리 가격일 확률이 높습니다.
먼저, 사고자 하는 단지의 위치가 강남역 1시간 이내 접근이 가능하다면 아직까지 저렴할 확률이 높습니다. 이것이 가장 중요한 결정요소이며, 추가적으로는 환경적으로 비선호시설이 없고, 백화점 등의 편의시설이 있다면 더 좋습니다.
그리고 과거 21년 말 전고점 대비 -10% 이상 빠져있다면 아직 충분히 저렴하다고 보실 수 있습니다.
3. 지금 집을 샀을 때 10년 후 벌어질 일
✔️ 위의 집들 중 하나를 샀다고 가정해보겠습니다.
잠깐 과거로 돌아가볼까요?
10년 전 해당 집을 현금 1.3억과 대출 2억을 받아 3.3억에 매수를 했다고 생각해보겠습니다. 이 때, 주담대 2억에 대해 넉넉히 5%의 이자로 10년 동안 갚았다고 한다면 원리금대출이 1.2억이 나오게 됩니다.
따라서, 실제로 제가 10년 동안 이 집을 사기 위해 산 비용은 현금 1.3억과 원리금 대출 1.2억인 총 2.5억 뿐입니다. 게다가 남은 주담대는 10년이란 시간동안 자연스럽게 인플레이션에 의해 줄어들어, 현재는 더 이상 부담스러운 대출금이 아닙니다.
결국, 과거 10년 전 이 집을 매수하기로 한 결정에서 충분히 감당 가능하고, 충분히 괜찮은 입지의 내집마련을 했다면 인플레이션을 헷지하고 자산을 쌓을 수 있는 가장 강력한 수단이 되는 겁니다.
현재도 똑같습니다. 지금은 가격이 비싸게 보일지 몰라도 10년의 장기적인 관점에서 허리 수준 혹은 그 이하의 가격대에서 무리하지 않는 선에서 내집마련을 한다는 것은 10년 후 자산의 증식과 새로운 곳으로의 갈아타기를 위한 가장 단단한 초석이 될 것입니다.
정리하자면
✔️ 결국 충분히 고민하고 앞서 말씀드린 입지 기준 & 감당 가능한 대출 기준에 따라 선택한 부동산 자산은 앞으로 우상향할 확률이 매우 높습니다.
인생의 새로운 첫 시작을 하는 동반자와 함께 많이 설레기도 하면서, 여러가지 현실적으로 해결할 부분에 대해 막연하실 수도 있으실 겁니다. 하지만 주변 회사 선배들을 한 번 살펴보세요. 집을 샀다고 해서 후회하시는 분은 거의 없을 겁니다. 오히려 더 좋은 곳을 더 일찍 사지 못해서 아쉬워 하시는 분들이 많을 겁니다.
앞으로 더 자세한 내집마련과 투자원칙을 배워보고 싶으시다면 월부의 칼럼과 강의를 읽어보시길 추천드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
