1주차 강의는 권유디님께서 해주셨습니다.
강의를 시작하기에 앞서 강사님께서 투자 드라이브를 걸어야 할 때라는 말을 해주시면서, 지금 살고 있는 빌라로까지 이동해서 적극적으로 투자금을 만들어 투자를 할 거라는 말을 듣고 정신이 번쩍 들었습니다. 강사님께서도 저런 스탠스를 가지고 계시는데, 아직도 정신 못차리는 저에게 큰 자극을 주었습니다.
지금 6.27 10.15 부동산 대책으로 생각보다 큰 규제로 시장이 어수선한 가운데, 투자자는 어떻게 해야하나 설명해주셨습니다. 강의를 들으면서 다시한번 저의 목표를 다시 생각하며 본질에 집중을 해야겠다고 생각했습니다.
강의에서 설명해준 지향해야 하는 마인드로 현재 주어진 상황 속에서 할 수 있는 최선을 다해야겠습니다.
1주택자인 저는 규제 지역 투자를 못하지만, 비규제지역에서 투자 물건을 적극적으로 찾아봐야겠다고 생각했습니다.
오히려 범위가 좁혀졌고, 지금 저는 투자를 해야하는 상황이기 때문에 오히려 이런 어수선한 시장으로 남들이 주춤할 때 저에게는 투자 드리아브를 걸어야 하는 기회로 느껴졌습니다.
강의에서 알려준 대로 비규제 지역 안에서도 싼지 비싼지 가치를 잘 판단하며 앞마당 내 단지들과 비교하며 최선을 선택을 할 수 있도록 해야겠습니다.
과거 시장 흐름과 분위기 그 당시 가격 상황에 대해 설명을 듣고 지금은 20XX년과 비슷한 시기! 그 당시와 앞으로의 분위기, 가격 상황을 간접적으로 경험을 했고, 이제는 행동으로 옮겨야할 때라는 것을 다시한번 강하게 마음을 다잡을 수 있었습니다.
지금 수도권 시장에서 저환수원리를 좀더 분명히 해놔야 합니다. 저환수원리를 투자에 적용할 때 반드시 생각해야 하는 것과 기존과 좀 다르게 생각해야 하는 부분이 무엇인지 자세하게 설명을 해주셨습니다.
- 저평가 : 전고대비 하락률을 보는 게 아니라 전고점 이하의 단지는 허리 이하이기 때문에 단지 가치를 판단한다. 내 투자금 범위에 들어오면 투자한다.
- 환금성 : 300세대미만, 저층, 탑층은 투자 범위 x 예외적인 경우는 가격이 합리적인지 유무 따져봐야 한다. 300세대 미만도 주변 단지와 함께 가격이 흐르는지를 봐야 한다.
- 수익성 : 이제 전세가율(전환비용)은 시장흐름을 설명하는 핵심지표로서의 역할을 상실하고 있다. 투자금을 줄여서 수익률을 높이겠다는 접근은 현실성이 부족하다. 가치있는 자산을 적정한 가격에 사는 것이 핵심이다. 내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지 즉 가장 가치있는 단지를 선택하는 것이 유리하다.
- 원금보존성 : 전저점 수준으로 판단하면 된다. 대부분의 단지는 아직 전세가격이 매매가 전저점도 넘지 못했는지 본다. 엎으로 전세가가 얼마나 오르냐에 따라 전세가율이 결정되는 게 아닌. 매매가가 얼마나 오르냐에 따라 전세가율이 결정되는 시장이 될 것이다.
리스크 : 매매가격 수준도 중요하지만 리스크 햇지가 중요하다.
→ 저환수 원리 각 기준 모두가 맞는지 검토 후 투자해야한다!
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