[부알간] 1.5억 투자금 목표로 수도권 비규제 지역 아파트 투자한 후기 (2호기 경험담) (1) 계약전

25.12.05

안녕하세요 부알간입니다.

2호기 투자 경험담을 자세하게 남겨보려고 합니다.

그리고 숨겨놨던 1호기 투자경험담도 지금 시점에서 함께 복기를 해보려고 합니다.

조금 길 수 있을 거 같습니다.

3개월동안 쉬다가 2호기 투자를 할 수 있었던 이유

저는 1호기 투자를 하고 2호기 투자에 시동을 걸기까지

어느덧 1년 반이라는 시간이 걸렸습니다.

1호기는 지방 물건입니다.

공급 이슈로 인해 가격이 오르지 않아 다음 투자를 진행하기까지 오랜 시간이 걸렸습니다.

투자금은 있었지만, 행동으로 잘 옮겨지지가 않았습니다.

그러나 이번 실전반 임장지가 운이 좋게도 수도권 비규제 지역이 선정이 되면서 기존 앞마당과 함께 비교를 할 수 있게 되었고,

투자를 하고 싶다는 생각과 더불어 이번 실전반 담당이신 저희 잠토 튜터님과 구관조 동료분들의 격려로 투자에 시동을 걸게 되었습니다.

저는 제 스스로를 꾸준하지만, 느린 사람이라고 생각했습니다.

동료분들 투자 소식에 축하해주기도 했지만, 왜 나는 투자금이 있으면서 투자로 이어지기까지 행동으로 옮기지 못하는 걸까? 라고 답답한 마음이 들었습니다.

사실.. 직장이슈로 투자활동을 3개월간 쉬고 다시 시작한 실전반이었습니다.

부서이동을 하고 많이 실수도 하고 혼나기도 하며 보냈던 3개월 동안 자신감이 많이 줄어든 상태였습니다.

개인적으로나 투자자로서도 자존감이 바닥을 기던 시절을 보냈던 거 같습니다.

이번 실전반에서는 정말 운이 좋게도 진심을 다해주시는 잠토 튜터님을 만나게 되었고,

제 꺼져있던 투자엔진에 시동을 걸 수 있게 되었습니다.

“알간님 지금 투자할 수 있는 상황이네요?

알간님은 투자해야하니까 제가 도와드릴게요!”

“알간님 지금도 잘하고 계신거에요!

무수면인 상태에서 튜터링에 오신 것만으로도 대단하신거에요”

“알간님 지금부터 더 부지런하셔야해요.

지금 못하고 있다는 게 아니라, 고지가 눈앞이라서 그래요.

고지 앞이 항상 힘들잖아요. 좀 만 더 파이팅해봅시다”

원래 그동안의 저는 초반에 텐션이 확살아나다가 후반부부터 슬슬 지쳐갔었는데,

이번에는 달랐습니다.

초반에 숨죽은 시금치 같았다가 저보다 더 제 투자에 진심이었던 잠토 튜터님 덕분에

오히려 후반부에 힘든줄 모르고 투자엔진 풀가동할 수 있게 되었습니다.

이렇게 투자에 대한 투지가 확 살아난 상태에서 매물을 보기 시작했습니다.

투자금에 타협하지 않고 우선순위대로

처음에는 저평가되어 있으면서 투자금 범위에 들어오는 단지를 보려고 했습니다.

먼저 상위 생활권 + 좋은 거 먼저 봐야했었지만, 이미 비규제지역이라 투자자들이 많이 보고 갔기에 사장님도 점유자분들도 지친상태로 매물 예약이 쉽지 않았습니다.

그래서 되는 거 위주로 보려고 했습니다.

이 부분에서 ‘적당한 물건에 그냥 투자해야지 라고 스스로 타협’을 해버렸습니다. (떽끼!!)

뽑긴 뽑았는데… 이 투자금으로 이정도 밖에 안되는 건가?

제 스스로도 아쉽다고 생각을 했습니다.

뽑은 물건으로는 1. 세안고에 투자금 범위에도 들어오는 조건 좋은 비역세권 대형평수에 방 4개, 화장실 2개 세안고 A단지 6.0억/4.5억 vs 2. 역세권 복도식 방 2개, 화장실 1개 구조인 세안고 B단지 4.3억/2.8억 였습니다.

이 2개 단지로 투자 적절성 검토를 튜터님께 받게 되었습니다.

우선 결론부터 말씀드리자면 A단지, B단지 모두 탈락이었습니다.

A 단지는 임장지 특징상 기금대출을 받아서 전세사려고 하는 사람들이 대부분이라 대형은 기금대출을 받기가 어렵기 때문에 세안고라 지금은 쉬울 수 있겠지만,

나중에 새로 전세를 셋팅하는 과정에서 어려움이 있기도 하고, 대형평수라 수요층에 제한이 있어 환금성 측면에서 어려움이 있다는 것이었습니다.

그리고 B단지는 아무리 역세권이지만, 복도식/2/1 은 아쉬운 선택이라고 해주셨습니다.

원래는 최임 제출 전까지 준비했던 1등으로는 비역세권 30평 낀 평수의 특올수리된 핑크색 컬러가 이뻤던 복도식 방3개, 화장실 1개인 C단지로 준비해가려고 했습니다.

그러나 잠토 튜터님께서는 다시 한번 좋은 거 먼저, 상위 생활권 먼저 볼 수 있도록 방향을 다시 설정해주셨습니다.

처음에 매물 예약이 안되는 좋은 애들을 안 보고 제 스스로 그냥 타협했던 걸 캐치를 해주신 거 같아 정신이 번쩍 들었습니다.

사장님 장부 물건 꺼낼 수 있는 멘트

‘사장님 저 이번달에 OO에 투자할 거에요!!‘ 라고 말하면서

부동산에 방문하면 사장님들이 눈에 불을키고 찾아주는 경험을 할 것이라는 팁도 함께 얘기해주셨습니다.

최임 발표 당일에도 이 멘트와 함께 부동산에 방문을 했고,

제 진심을 알아봐주신 사장님이 제 조건과 상황을 듣고서는 본인 물건도 아닌데, 부동산 여기저기 전화를 걸면서 정말로 눈에 불을 키고 찾아봐주셨습니다.

“여기 OO호는 (D단지) 방법을 여러 가지 생각해봤는데, 수리기간을 확보할 수 없어서 어렵네~ 다른 거 없나? 잠깐만요! 사실 제가 보기만 하고 공부만 하는 투자자들 때문에 많이 지치고 힘들었는데, 저는 손님같은 손님을 기다렸어요. 잠깐만 기다려봐요. ”

“E단지 여기는 어때요? 여기는 여기보다 1평이 적은데 여기도 괜찮아요, 계단식 방3, 화장실 2개에요. 원래 물어본 단지는 84가 한동 밖에 없어서 여기도 많이들 찾아와요. 여기 좋아요. 오늘 시간있어요? 부동산에 연락해 놓을게. 같이 갑시다”

그래서 함께 보러 갔습니다.

그런데 어라?? 전화로 매물 예약할 때 실패했던 그 쎈 OO 사장님이잖아?

그 사장님은 전화로 투자자라고 하니까 “투자자에요? 나 너무 힘들어요. 이런 연락 100통은 넘게 받았어요. 좋은 물건은 있는데 진짜 살거 아니면 연락주지 마세요” 라고 하셨던.. 쉽지 않았던 사장님이셨습니다.

내가 알던 그 사장님 맞나 싶을 정도로 웃으면서 친절하게 집을 보여주셨습니다.

E단지 로얄동, 로얄층에 수리는 1000만원 정도의 견적이 나오는 물건으로 5.75억에 나와있지만, 5.65억까지도 가능했고, 9월까지 주인전세도 가능했던 아주 조건까지도 나이스한 물건이었습니다.

네.. 이미 사랑에 빠졌습니다…

매도자분도 좋으신 분이고..

사장님들도 무적이니 가격 조정 무조건 된다라며 희망회로를 굴리기 시작했던 거 같습니다.

이상 매임을 마치고 그 쎈 OO 사장님한테 전화로 모른 척하고 전화를 한번 더 걸어보았습니다.

“사장님 제가 OO동 OO호를 봤었는데요, 혹시 더 좋은 물건 있어요?”

“아 아까 그분이시죠? 제가 그 사장님이랑 친해요. 그 물건 나온지 얼마 안됐고, 사모님한테 처음 보여주는 거에요. 나머지들은 결로 있고, 수리 상태가 엉망이에요. 그게 제일 좋은 거니까 그걸로 하세요.”라고 답변을 받을 수 있었습니다.

확증편향을 경계하다

제가 앞서 사랑에 빠졌다고 했었고, 이미 확증 편향이 생겼다는 것을 직감할 수 있었습니다.

원하는 대답을 구하는 사람마냥 원하는 답을 듣고서는 확신하는 것을 항상 경계하려고 했던 어떤 투자 동료분이 떠올랐습니다.

뜨겁던 마음을 가다듬고, 차갑게 머리로 생각을 해보려고 했습니다.

지금까지 내 마음가는 대로 내 생각대로 타협한 순간이 많았는데,

그럴 때마다 튜터님이라면 어떻게 했을까?

선배투자자들이라면 어떻게 했을까?를 생각하며

최종 투자후보단지를 추가로 만들고자 plan B, plan C를 만들고자

사장님께 제3자의 핑계를 대고 결정을 며칠 보류하기로 했습니다.

이렇게 최임 제출이 지나고 임장지의 최종 매임을 마치고, 당일 최임 발표까지 진행을 하게 되었고, 튜터님께서는 임장지의 D단지로도 매물코칭을 넣어봐도 되겠다고 피드백을 주셨습니다.

(이부분도 우리 튜터님께서 줴러미 튜터님에게도 직접 물어봐주셨습니다♥ ㅠㅠ)

그리고 앞마당인 B지역에서 뽑은 투자후보 단지인 E단지도 함께 물어보게 되었고,

매코를 진행해봐도 좋겠다고 해주셨습니다.

최임발표 다음날 바로 전화로 이미 임보에서 최종 후보 단지를 뽑았던 B지역에 좋은 생활권, 좋은 단지 먼저 투자금에 따라 타협하지 않고, 우선순위인 단지들 부터 매물을 예약하고 매물을 털기 시작했습니다.

이번에도 마찬가지로 진심을 담아서 매물을 털고 사장님과 조건에 대해 이야기하며 찾기 시작했습니다.

B지역은 비규제 지역으로 임장지인 A지역보다 매매, 전세 오름세를 타고 있던 지역이었습니다.

선호하는 생활권, 선호하는 단지들 가격대도 A지역보다 1억 더 높은 6억 후반대 가격을 형성하고 있었습니다.

여기서 장말 나의 최종 1등이 나올 수 있겠구나라는 생각으로 매물을 털기 시작했습니다.

그렇게 발견한 E단지로 임장지에서 뽑았던 단지보다 10년 연식이 더 좋고, 선호하는 생활권에 선호하는 단지였습니다.

원래는 6.9억에 광고내던 물건으로 지금 점유자랑 6.8억까지 얘기가 나왔다고 했습니다.

매도자분은 이사 갈 집이 비워져 있어 이사는 언제든지 나갈 수 있다고 했습니다.

미숙한 투자자의 실수 그리고 대응

제가 이부분에서 실수를 했던게, 진심을 보이고 싶었던 마음에 가계약금 당장이라도 드릴 수 있다고 얘기를 하는 바람에 사장님이 매도자분에게 전화를 했고, 지금 당장 거래한다면 6.75억에 해주시겠다는 답변을 받게되었습니다.

그런데 저는 바로 결정을 하면 안되기 때문에 말을 바꿔.. 하루만 시간을 달라고 했습니다.

가계약금 넣겠다며 매도자와 가격을 조율하는게 사장님한테는 조심스러운건데 갑자기 시간을 달라는 것은 굉장히 사장님께 실례를 범하는 것이었습니다.

그래서 사장님은 마음이 상하셨고, 내편이 되어 줘야하는 사장님인데.. 간절한 마음에 그랬던 건데 상황이 이상하게 흘러가는 걸 느꼈습니다.

(이렇게 하면 안 된다는 것을 사실 매코를 통해 알게 되었습니다. 매코 후기를 통해서 확인해주세요)

https://weolbu.com/community/3688792

사장님께서 마음 상힌게 눈에 보였지만, 저는 그래도 당장 결정을 할 수 있던 게 아니기에, 너무 죄송한 마음을 담아

“사장님. 죄송합니다. 정말 좋은 물건 사장님이 소개시켜준 거고, 매도자분께 어렵게 얘기를 꺼내주신건데 제가 진심을 보이고 싶어서 급한 마음에 사장님께 실수를 한거 같습니다. 정말 저 사고 싶어요.. 제가 진심으로 사과드릴게요. 저 시간을 주시면 바로 결정내릴게요 죄송해요..저한테 조금 더 시간을 주세요”라고 말하는데,

주책맞게 또 눈물이 나오는지.. ㅎㅎ 그런 제 모습을 보고 사장님은 살짝 마음을 푸신 모습을 보였습니다. (나도 모르게 나온 눈물의 효과인가?) 어쩌면 사람과 사람이 하는 일이라 감정이 오고가는 문제로 진심을 다해 사과를 하면 해결이 되는 것이었습니다. 단지 진김을 보였을 뿐인데 다행히? 해결이 되었습니다. ㅠㅠ

그래도 잘한 점은 사장님께서 가계약금 넣겠다고 해놓고, 안하겠다고 하면 자기가 곤란하다며 압박을 주는 상황에서도 잠시 부동산 밖으로 나와 담당 튜터님께 연락을 하여 투자 적절성 검토를 받으려고 했던 점입니다.

튜터님께서는 리스크 부분도 함께 짚어주시면서 매코를 진행해봐도 되겠다는 답변을 받을 수 있었습니다.

plan B, plan C를 위하여

여기서 끝내지 않고, 이보다 더 좋은 물건은 없는지 인근 부동산에 들어가

“사장님 제가 E단지 6.75억에 물건 보고 왔는데요. 이것보다 좋은 거 있을까요?” 라고 워크인으로 부동산 방문하여 물건 상황들에 대해 얘기를 들을 수 있었습니다.

지금 투자자들이 물건을 보러 많이 와서 점유자들이 가격을 올리려고 거두는 상황이고, 호가를 높여부 르려고 하거나 점유자들이 지쳐서 협조가 어렵게 되었다는 얘기를 들을 수 있었습니다.

이 사장님도 추운데 멀리서 왔다며 여기저기 전화를 걸어서 알아봐 주셨습니다.

더 나은 물건을 찾기가 어려웠고, 따뜻한 커피 한 잔을 마시고, 제 연락처를 남기고 올 수 있게 되었습니다.

여기서 또 끝내지 않고, 다른 물건을 가진 부동산에 찾아갔습니다.

이번에는 F단지로 E 단지 옆에 있는 단지로 선호도가 이 생활권 안에서도 조금 떨어지지만, E단지보다 더 싸고, 조건도 괜찮은 단지였습니다.

직접 확인해보니 샷시 제외 올수리가 필요했고, 2000만원 정도의 수리비가 들어갈 단지였습니다.

매도자분은 다음주에 이사갈 예정으로 수리기간 확보되고, 공실로 세입자를 맞추고 잔금 길게할 수 있으면서, 팔아야겠다는 의지가 강하기 때문에 가격 조정이 잘되는 집이었습니다.