[서투기29기 2렇게 9르다보면 88조 만들조 체리코카] 주어진 상황에서 할 수 있는 것을 하자!

1. 10. 15 규제로 인한 현상

   1) 거래량 감소 2) 매매물량 감소 3) 전세물량 감소

   ** 투자의 본질은 변하지 않음 “가치 대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다!”

    

2. 비규제지역 중 서울에 인접한 지역부터 투자

   → 구리, 산본, 안양 만안구, 부천, 용인 기흥구, 수원 권선구, 남양주, 고양시, 안산, 김포, 인천

     ** 투자방법 5가지

         └ 1) 매도인이 임차인으로 전환(주인전세)

             2) 전세가 이미 맞춰져 있는 물건 승계 받기

             3) 월세만기 매물 매수

             4) 새로운 임차인을 맞추기

             5) 실거주 후 전세를 주는 방법

3. 서울 급지별 분류

     1) 강남, 서초, 용산, 송파

     2) 성동, 광진, 마포, 양천 : 한강벨트 라인 근처

     3) 영등포, 강동, 종로, 동작구, 중구 : 업무지구 가지고 있고, 한강라인 근처

     4) 강서구, 서대문, 동대문, 성북, 관악(2호선 위), 은평(녹번 아래) : 접근성이 좋음

     5) 노원, 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉, 관악(2호선 아래), 은평(녹번 위)

     * 신축(건물의 가치) 보다 입지(땅의 가치)를 우선순위에 두어야 함

     * 서울 외곽지역의 경우, 땅의 가치 상대적으로 떨어지므로, 

        입지적 특장점이 있다기보다는 역세권 or 연식이 좋은 아파트로 우선순위 접근해야 함

4. 경기 급지별 분류

    2) 과천, 분당 : 강남 출퇴근 용이, 자체 업무지구 보유, 쾌적한 환경

    4) 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리 : 강남 출퇴근 1시간 이내

    5) 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본, 기흥 등 : 강남 출퇴근 1시간 이내 (광역시까지 비교해서 봐야 함)

    * 투자의 범위는 강남 1시간 내 지역 & 연식

    * 구축 매수시에는 용적률 꼭 봐야 함 ! → 210% 이하가 좋음

    * 4급지 이하부터는 “30평형대” 꼭 함께 모니터링 하기!

       └ 투자금 더 적게 드는데, 더 크게 수익률 낼 수 있는 가능성 있기 때문

5. 가치성장 투자 / 소액투자

    - 급지가 높을수록 사람들이 일반적으로 선호하지 않는 동네까지 구석구석 잘 봐야 함

    - 전고점 넘은 것 vs 전고점 이하 vs 전고점 대비 -15% 이하에서는 <전고점 이하> 추천 

      (리스크 및 우량자산인지의 관점) 

    - 내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 우선 순위 정리 : 내 경우 LTV 40% / 60% / 70% 일 때 다 정리 필요

    - 소액투자 범위 좁히기 : 입지 ↑ & 연식 ↑ / 입지 ↑ & 연식 ↓ 을 우선순위로 두고 보되, 

                                       경우마다 전세가율이 커지는 시기 다르니까 모니터링을 경우에 맞게 해야 함

※ 현재는 부동산이 과열되는 초입장에 강력한 규제가 터진 상태로, 6개월 내외로 잠잠한 상태 유지되다가 다시 비규제지역을 포함한 큰 상승장이 올 가능성이 높다. 

그러니 내 상황이 여의치 않아도 ,… 놓치면 최소 몇 년을 후회할 기간이라는 것을 인지하고 후회없이 최선을 다하자.

… 너무 많은 일이 한꺼번에 몰아닥쳐서 체력적, 감정적으로 벅차고 벅찬 나날들이다.. 그래도 이번달은 꼭 부천을 앞마당으로 만들기로 해야지,… 포기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때라고 하니까…! ㅠㅠ 아좌좌