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▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) :
저자 및 출판사 : 이현철, 매일결제신문사
읽은 날짜 : 2025.11.04-10
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #심리 #전세 #정책
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8/10
1. 저자 및 도서 소개
:시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!
부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’
이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.
다른 재화와는 다른, 부동산만의 특징을 깨달아야 진짜 수익이 보인다!
부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야 할 투자, 그리고 무주택자들이 궁금한 BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.
2. 내용 및 줄거리
:PART 01 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다
01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10
01. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?
보급률에 잡히는 빈집은 서울은 재개발지역. 지방도 재개발 지역. 시골 빈집이다.
주택은 다른 물건과 다르게 생활권이라는 공간적 제약이 있고 인프라가 갖춰져야 집으로서 가치를 갖는다.
02. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?
인구가 줄어드는 상황이지만 시장은 이미 적응하고 있어 크게 영향을 받지 않는다.
03. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
집은 금리 뿐만 아니라 많은 요소로 영향을 받는다. 그리는 하나의 요인일 뿐.
집값은 전세에 더 영향을 많이 받고 실수요자는 금리보다 시장의 분위기에 더 영향을 많이 받는다.
04. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
일본은 단시간에 화폐의 가치가 떨어지면서 그 돈이 주식과 부동산에 몰렸고, 이후 정부에서 개입하여 대출을 회수하고 재정지출을 진행하며. 부동산 버블 붕괴가 진행됨.
우리나라는 현재 LTV나 DTI로 대출을 관리하고 있음
05. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
건설사는 건설전에만 분양권을 모두 팔면 되기 떄문에 분양가를 높게 설정하는 부분도 있음.
진짜 집값에 영향을 주는 것은 입주 미분양. 입주 미분양은 할인분양을 진행하기 때문에 시장에서 기축의 집값 하락에 영향을 줄 수 있음
06. 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?
세입자는 전세만기시 예정대로 돈을 받을 수 있을지 그 시기적 리스크가 1차 존재하고
이전에 집값이 하락하여 손실을 보았거나, 집을 매수해본 경험이 없는 사람들은 기본적으로 부정적인 심리를 가지고 있음. 집값이 상승하여 돈을 벌었던 사람들은 그 경험으로 인해서 저렴하다고 느끼면 매수함
07. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
시중에 공급은 정책적인 공급과 투자자가 제공하는 민간임대가 있는데 공공임대는 그 기준이 엄격하여 대상자가 제한적이고 정부가 공급하지 않는 전세를 제공하는 사람. 투자자가 늘어야 전세공급이 늘어나고 전세가 안정화된다.
08. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
사람들은 자기가 보고싶은 내용만 본다. 원치않는 상황에 대한 부분은 알고싶어하지 않고 외면한다.
09. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
부동산은 비슷해보이더라도 1물1가라는 특성으로 개별성이 있다.
10. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
부동산은 지역성과 외부환경에 영향을 많이 받는다. 어느 위치에 있는 주택이냐에 따라 사람들의 수요와 선호가 다르고 신축이 지어지는데는 최소 3년의 시간이 소요된다. 그래서 수요와 공급을 단시간에 조절하기 어렵다.
02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
01. 우리나라에만 있는 전세
월세를 스스로 시장을 형성대 임대료가 수요, 공급으로 이루어지는 것 보다 전세가가 시장에서 수요와 공급으로 정해지고 정해진 전세가에서 일부 보증금을 뺸 나머지 전세금을 월세로 환산한다.
그래서 전세는 월세가격에 영향을 주지만 상대적으로 월세는 전세에 영향을 주기 어렵다. 전세 시세에 따라 월세가 결정된다. 월세전환율이 시중 대출금리와 비슷해지기 전까지는 이 종속관계가 변하기 어렵다.
02. 전세대란의 이유와 대책
공급부족 : 수요와 공급이 크게 어긋나면 전세가 급들이 일어나게 되는데, 투자금액이 늘게되면 투자자가 줄면서 전세공급이 부족해진다.
전세수요 증가 : 집값이 내려갈 것 같으면 세입자들은 더 집사기를 꺼리고 전세를 찾는다.
정부정책의 부작용 : 정부는 당장 공급이 어렵기에 금융지원을 더 적극적으로 했는데 그게 결국 전세가를 더 올리는 결과가 되었다.
임대인과 임차인의 심리차이 : 같은 입장에서 임대인 보다 임차인의 마음이 더 급하다. 그래서 공급과 수요가 일치하는 것 보다 공급이 좀더 많아야 균형이 맞는다.
전세의 가수요 : 가격이 오르는 분위기에서는 전세도 없을까봐 더 일찍 찾는 세입자들이 늘어나게 되고, 임대인은 전세수요로 인해 전세가격을 더 올리게 된다.
전세대란을 맞는 방법 : 국가의 공급과 민간의 공급을 늘려야한다.
장 국각의 공급이 어렵다면 민간임대가 늘어날 수 있는 방법을 고민해야 하고. 임대사업자에게 더 혜택을 부여해서 민간공급이 많아지도록 해야한다. 현재 보유 의무기간과 소득세, 건강보험료의 인상, 5% 인상 상한선의 문제로 많이들 꺼리는 분위기 이다.
03. 매매가를 역전하는 전세가
전세가가 매매가를 역전할수는 없다. 실거래반영의 시간차이거나 선호도에 따른 특이건 정도일 뿐이다.
04. 집값을 올리는 전세
매매호가는 전세호가를 보며 가격을 내놓는다. 그게 전세가가 매매가를 넘지 못하는 이유. 매매가는 전세가로 인해 상승한다. 집값이 내려가도 전세가가 올라와 다시 집값을 올려주는데 이건 지역별로 그 전세가율이 다르다.
매매가가 저렴할떄는 매수해야 한다.
05. 역전세로 나타나는 현상
역전세는 한 지역에 몇년동안 비슷한 규모의 입주물량이 연달아 있어야만 가능하다.
부동산은 주변지역에 영향을 주는데 지역별로 상이하기 떄문에 전국적 수치로 보면 오차에 빠질 수 있다.
03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
01. 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양
선분양의 장점 : 주택업자의 자금조달. 소비자의 목돈마련 부담 감소. 아파트라는 물건으 가수요
선분양의 단점 : 부실시공. 과대광고(입주시점에 분양시점 광고하던 지하철.공원이 없다.), 분양권 프리미엄 투기문제. 입주대란으로 집값과 전세가 폭락.
후분양의 장점 : 선택 폭이 넓어짐. 금융비용 전가 없음. 부실시공으로 인한 분쟁 소지없음
후분양의 단점 : 소비자의 목돈마련 부담. 기존집 3-4개월 처분해야 한다는 부담감. 금융비용을 소비자에게 전가할 위험있음. 건설회사의 자금부족으로 인한 공급감소(동시에 여러지역에 동시에 지을 자금 부족. 공급부족)
02. 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다
전세가가 가격이 더 떨어질 때 지지해주는 지지하방선 역할을 해줌. 전세가 상승으로 인해 매매가도 상승시킴.
03. 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
사람들은 손해보기 싫어하는데 하락장일 때는 내가 비싸게 사는 걸까봐 사지 못하고. 상승장에서는 남들만 돈을 버는거 같아서 잘 알아보지 않고 사게된다. 하락장일 때도 충분히 싸고 감당이 가능하다면 약간의 리스크는 감수해야되고 상승장일때도 주변사람들에게 휩쓸리지 않고 공부해서 투자해야 한다.
사람들은 오히려 비쌀 때 잘 산다. 주변사람들의 분위기에 잘 휩슬리는게 사람의 심리인데 아파트에 관심이 없던 사람도 묻지마 투자에 나선다면 그건 상투이다.
04. 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다
정부는 세금. 금리로 시장을 조절하려고 하는데 정부는 어느 한쪽만 대변하기 어렵고 적절한 균형을 원하다보니 한계가 있다. 특히 정권이 5년에 한번씩 바뀌기 때문에 장기적인 관점에서 정책을 내기 어렵다. 그리고 이미 학습된 효과로 규제가 형식적이라고 느끼거나 그 규제를 피해서 혹은 버티는 사람들이 많기에 그 실효성에 의문이 있다.
05. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다
부동산은 시장의 분위기가 중요하다. 상승흐름에서는 매도자가 우위이고, 하락흐름에서는 반대로 매수자가 우위에 있다. 그리고 안정적인 시장에서는 매도자.매수자 모두 관망하게 되는데 이럴 떄 전세시장이 그 분위기를 바꿀 수 있다. 매매가가 하락흐름에서 안정적인 상승장으로 바뀌게 되면 임대시장에서 전세가 부족해 지면서 전세가가 상승하고 그게 매매가 상승흐름으로 영향을 준다.
PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
01 황금알을 낳는 투자 11
01. 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클
폭락기 : 폭락은 반드시 폭등이 있어야 온다. 매매가는 하락하다가 전세가가 받쳐주면 더 이상 떨어지지 낳는다.
때에 따라 매매가가 전세가도 낮추어 둘다 같이 떨어지기도 한다. 정부는 부동산 겨기를 부양시키기 위한 정책을 펴고. 대출을 완화해준다.
하락 안정기 : 하락이 지속되었기에 사람들이 매매수요는 없고 전세수만 커지면서 이 상황이 전세가를 상승킨다.
상승 안정기 : 전세가의 상승으로 매매가도 상승된다. 그러면서 투자자들의 매수세가 커지고 시장의 분위기가 바뀐다. 그래서 매도자는 호가를 올리게 되면서 매매, 전세 모두 상승하게 된다.
폭등기 : 이시기에는 거의 2배 가까운 폭등이 일어나고 매도자 우위의 시장이 현성된다. 집값 상승의 분위기가 전반으로 퍼지면서 정부는 규제정책을 내놓지만 시장분위기를 바꾸기가 쉽지 않다. 그래서 오히려 실수요자가 이 사이에서 피해를 보기도 한다. 가만히 있는 사람이 손해를 보게 되는 시점
상승장. 하락장을 맞춰서 거래하는건 불가능에 가까우니 정닥한 시기에 감당한 가격의 아파트를 매수하는 것이 가장 좋다.
02. 집 한 채로 돈 버는 방법
비교는 유주택자와 무주택자를 비교해야 한다고 함. 장기적으로 저축이율보다 아파트 가격 상승폭이 크다.
03. 수요가 몰리는 새 아파트 투자
새아파트는 누구나 좋아보이고 살고 싶지만. 그 지역 사람들은 분양가가 너무 비싸다고 생각하며 이주하는 것을 망설이거나 전세로 거주한다. 그리고 오히려 외부 사람들은 그 아파트를 보고 들어온다. 전세로 사는 사람이 많아지고초반에는 입주장에 전세가가 낮았지만 이후 원래 전세가로 회복하면 매매가는 올라갈수밖에 없고 그제서야 그지역 주민들도 그 아파트의 가격을 인정하게 된다. 새집은 누구나 살고싶어 한다.
04. 절대적인 학군, 절대적인 수요
도시별로 학군이 선호되는 지역은 반드시 있다. 자녀교육은 부모의 공통 관심사로 항상 절대적인 수요가 있다.
05. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
상승장에서는 고민할 시간이 없다. 살수있는 물건이 매우 제한적
하락장에는 물건이 너무 많은데 고민을 거듭하다 보면 부정적인 것이 더 눈에 들어와 쉽게 결정하지 못한다.
너무 최고를 고집하기 보다 정당한 선에서 선택하는 것이 중요하다.
06. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자
갭투자는 하향 안정기가 시기적으로 가장 이상적. 투자금이 적게 들고 수익률이 극대화 되는 시점
그시점에 매수하여 폭등이 날 때까지 기다리는 전략을 가장 추천. 이경우 전세가가 초기 매수금액을 훨씬 넘어선다. 전세금으로 이미 투자금을 모두 회수했다는 의미
다만, 주변에 공급이 많다면 전세가가 내려갈 수 있으니 주의해야함.
07. 대형평형은 이제 끝난 것인가?
이 역시 공급으로 설명함. 대형이 공급이 많을 떄는 상대적으로 희소한 소형이 많이 올랐고. 현재 대중심리는 소혀이. 그리고 다음 상승장의 시기에는 반대로 대형이 인기 있을것
08. 지방시장 VS. 서울·수도권시장
서울과 지방시장의 분위기가 다르기 때문에 투자자에게 기회는 다양함. 특히 지방이 투자적으로는 세금도 수익률도 더 높을 수 있다. 나라의 정책은 사람이 많은 서울, 수도권 우선인 경우가 많다.
09. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라
자신이 공부했고 결정했다면 잘 모르는 사람들의 말을 다 들을 필요는 없다.
그사람은 그만큼의 지식을 가지고 있지 않고 자기말로 인해 책임지는 것이 부담스럽다 보니 긍정적인 말보다 부정적인 말을 더 만힝 할 수 있다. 책임회피를 위해. 자신이 공부한 것을 믿어라
10. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자
오피스텔이 덜 오른 이유 : 세금 부가세 환급 가능. 단 사무용으로 임대할 때. 최근 주거용으로 사용하며 임대로 편법을 행했던 부분이 지금은 어려워짐. 취득세도 4.6%인데 이부분이 아쉬움. 오피스텔은 대부분 월세로 상승폭이 제한적. 실수요자에게 메리트가 없음. 의료보험 문제, 세금혜택을 위해서 사업자를 내야 하는데 그럼ㄴ 의료보험이 지역보험자가 되어 비용이 부담됨. 아파트에 비해 상대적으로 공급이 많음
11. 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다
투자는 언제 파느냐에 따라 수익이 많이 차이난다. 개투자 물건은 전세 만기를 맞추어 파는 것이 가장 유리하고, 높게 세낀 물건일수록 투자자가 접근하기 좋다. 일시적 1가구 2주택을 잘 활용하는 것도 좋다.
02 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
01. 경매 투자는 좋은 투자법이지만, 비효율적이다
경매는 하자있는 물건이 많고. 권리분석을 하는데 시간이 많이 들어간다. 공부가 되어있지 않으면 어렵다. 또 경매가 의미있는건 싸게 사는 것인데 부동산 상승기에는 경매도 경쟁자가 많으면 더이상 싸지 않다. 반대로 하락기에는 급매를 거래하는 것이 경매보다 더 저렴할 수 있다.
02. 지역 주택조합아파트 투자를 조심해야 한다
지역주택조합은 성공률이 28%로 성공률이 낮고. 계약당시 이행조건이 끝까지 지켜지는 경우가 많지 않다. 토지매입이 거의 되었다고 광고하고 실제로 그렇지 않거나, 조합 운영진들이 소득을 얻기 위해 사업을 의도적으로 지연시키거나 조작하는 경우가 많다. 이런 일로 탈퇴를 원하더라도 기존에 들어간 금액에 대해서 되돌려 받기 어렵다.
03. 빌라는 아주 짧은 기간만 상승하고 소외된다
빌라가 오르지 않는 건 아니지만 아파트가 도르고 나서 오르기 때문에 오르는 기간이 짧고 빌라는 아파트를 들어가지 못하는 사람들이 어쩔수 없는 선택이지 수요가 제한적이다.
04. 재개발·재건축 투자는 비효율적일 수 있다
재개발, 재건축은 실거주도 낙후된 환경에 쉽지 않고 투자로도 전세가 낮아서 투자금 대비 수익률이 좋지 못하다. 사업성이 좋은 곳은 이미 가격에 반영이 되어 비싸고. 저렴한것은 사업성이 낮아 원하는 결과까지 가기 어렵다.
05. 분양권 단타 매매는 매우 위험하다
분양권을 짧은 시기에 사고판다면 시장의 분위기에 휩쓸려 정확한 판단을 내리기 어렵다. 또 세금이 높아 세금회피를 하다보면 법을 어길 가능성이 있다.
03 무주택자들이 궁금한 BEST 9
01. 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?
정책이 강력하더라도 공급이 없다면 가격은 오를 수 밖에 없다. 또 투자자는 시장의 분위기에 편성하는 일부의 사람이지 투자자를 규제한다고 해서 대세의 흐름을 막기는 어렵다. 또 시장 참여자들은 이미 규제에 학습되어 초반에만 주춤할 뿐 버티면 된다는 것을 알고 있다.
02. 그럼 집값은 언제 내려가나요?
3-4년 공급 과잉이 지속되고 그 기간 동안 폭등이 동반되어야 매매가와 전세가의 차이가 벌어져 매매가가 빠질 수 있다.
03. 2017~2018년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?
04. 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?
인구가 줄어 빈집이 늘더라도 사람들이 선호하는 집이 아니라면 그건 원하는 공급이 아니다. 사람들이 원하는 지역에 공급이 들어와야 유의미하다. 시골 외곽에 빈집으로 공급이 늘어나는건 의미가 없다.
05. 전세자금대출, 문제점은 뭔가요?
나라가 전세대출을 활성화하고 보증보험을 통해 안전장치를 강화하며 전세가가 올랐다.
그리고 전세가의 상승이 매매가의 상승의 원인이 되었다.
06. 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?
적당한 가격에 매수하고 한집에서 오래 살려고 하기 보다는 부동산의 흐름을 파악하며 갈아타기 할 것을 추천.
07. 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?
입주장에 저렴하게 전세거주가 가능하지만 입주가 정리되고 이후에는 임대료가 급등할 수 있다.
08. 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?
이자가 부담스럽지 않은 범위에서 최대한 대출을 받고 약간의 여유를 둘것
09. 깡통전세가 위험한가요?
보증보험이 가입되어있다면 전세가율이 높더라도 안전
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 전세가와 매매가의 연광성에 대해서 강조하고 분양사무소와 중개소를 운영하며 실무적인 이야기가 많이 담겨있어 이론적이기 보다 현실적인 이야기가 많아서 유용하다. 특히 오랫동안 다양한 매수자들을 보며 시장에 따라 변하는 사람들의 심리에 대한 생각이 잘 담겨있다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 오피스텔의 특성과 지역주택조합의 특성에 대해 알게되었음. 단순히 좋지 않다 정도였다면 어떤 부분이 투자자에게 불리하고 주의해야하는지 알 수 있었음.
대부분의 내용을 공감했지만 가격이 너무 비싼 시점에는 매도를 해서 매수와 매도를 적절하게 진행하라고 한 부분은 공감되지 않음. 어느 시기에 매도를 해야하는지 시기 선정하기 어렵다고 본다. 내가 비싸다고 생각해서 매도하고 나서 가격이 더 오른다면 나의 선택에 크게 후회할 수 밖에 없고. 이 경험이 향후 부동산의 매수, 매도에 부정적인 영향을 줄 수 있다고 생각된다. 가격이 떨어지더라도 주택을 보유하는 것이 더 옳다고 생각된다. 단 하락장에 갈아타기하는 것이 적절하다고 본다.
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