경기도 하남시 미사강변센트롤자이 아파트 수익률분석 보고서 [열반스쿨 기초반 71기]
- 아파트분석
- 23.12.26
▶ 아파트명
미사강변센트럴 자이
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
직장
하남시 사업체수 : 32,386개 / 종사자수 113,692명
2. 교통
강남 51분 / 여의도 1시간11분 / 시청 1시간9분
3. 학군
윤슬중 81.2% / 하남중 79.7% / 덕풍중 74.2%
| 학교 | 평균 | 특목고진학률 | 특목고(전체) |
| 윤슬중학교 | 81.20% | 0.70% | 2 |
| 하남중학교 | 79.70% | 1.30% | 2 |
| 위례중학교 | 79.40% | 5.70% | 8 |
| 은가람중학교 | 79.00% | 0.90% | 1 |
| 미사중학교 | 78.90% | 0.50% | 1 |
| 신평중학교 | 77.50% | 1.10% | 2 |
| 감일중학교 | 74.40% | 2.90% | 1 |
| 덕풍중학교 | 74.20% | 1.70% | 4 |
| 신장중학교 | 71.90% | 0.70% | 1 |
| 동부중학교 | 69.70% | 0.00% | 0 |
| 남한중학교 | 69.20% | 0.00% | 0 |
| 미사강변중학교 | 68.10% | 3.30% | 9 |
4. 환경
대형마트 1개 (코스트코) / 스타필드
5. 공급
| 지 역 | 하남시 | ||
| 인구수 | 329,822 | ||
| 적정수요 | (인구수×0.005) | 1,649세대 | |
| 1년: 1,649세대 / 3년:550세대 | |||
| 연도별 | 입주 | 2024 | 980세대 |
| 2025 | - | ||
| 2026 | - | ||
| 3년 합계 | 980세대 | ||
| 연평균 | 327세대 | ||
| 적정수요 대비 공급수준 | |||
| 공급평가 | 적중수요 1/2이하 S등급 |
▶ 입지평가 : 정리
| 구 분 | 등급 | 미사강변 센트럴자이 | 비고 |
| 직 장 | B | 113,692 명 | |
| 교 통 | A | 강남 1시간 이내 | |
| 학 군 | C | 학업성취도 81% | |
| 환 경 | B | 대형마트 2개 (코스트코, 스타필드) | |
| 공 급 | S | 1/2이내 |
▶ 입지평가 기준
| 구 분 | 판단기준 | S | A | B | C | |
| 직장 | 종사자수 | 30만 이상 | 20만 이상 | 10만 이상 | 그외 | |
| 교통 | 이동시간(지하철) | 강남 30분 이내 | 강남 1시간 | 부도심 30분 이내 | 부도심 1시간 이내 | 그외 |
| 학군 | 중학교 학업성취도 | 95% 이상 | 90% 이상 | 85% 이상 | 그외 | |
| 환경 | 상업시설 | (백화점, 대형마트) | 백화점 2개 이상 | 백화점 1개 | 대형마트 1개 이상 | 그외 |
| 공급 | 향후 3년간 입주예정물량 | 적정인구 1/2 이내 | 적정인구 이내 | 적정인구 2배 이내 | 그 외 |
▶ 과거 시세 (35평)
| 구 분 | 저점 | 고점 | 현재 | |||
| 시기 | 2017.01 | 2022.02 | 2023.12 | |||
| 매매가 | 52,298 | 134,000 | 115,000 | |||
| 전세가 | 39,500 | 53,000 | 73,000 | |||
| 투자금 | 12,798 | (75.5%) | 81,000 | (39.6%) | 42,000 | (63%) |
| 저점에 매수 시 수익률 | 490% | |||||
| 순수익 | 62,702 | |||||
| 고점에 매수 시 수익률 | - 19,000 | |||||
| 순수익 | - 23% |
| 구 분 | 저점 | 고점 | 현재 | |||
| 시기 | 2017.01 | 21.03 | 23.12 | |||
| 매매가 | 57,523 | 143,800 | 129,000 | |||
| 전세가 | 39,150 | 6,122 | 75,000 | |||
| 투자금 | 18,373 | (68.1%) | 83,678 | (41.8%) | 54,000 | (58%) |
| 저점에 매수 시 수익률 | 390% | |||||
| 순수익 | 71,477 | |||||
| 고점에 매수 시 수익률 | - 20% | |||||
| 순수익 | -14,800 |
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