광주 남구 봉선동 제일풍경채엘리트파크 아파트 수익률보고서 열반기초71기 정열매

▶ 아파트명

봉선제일풍경채엘리트파크

▶ 위치(지도)

광주의 명실상부 학군지 봉선동 남쪽에 위치하였으며 학원가, 상권 이용하기 편리하고

구축 중에 연식이 가장 좋은 아파트이다.

▶ 입지평가

1.인구

광주는 2020년 대비 1만 9천여 명이 감소하여, 143만 명 인구가 거주하고 있다.

광역시 중에서 4번째로 인구가 많고, 세대수는 여느 광역시와 동일하게 증가하였다.

세대당인구수는 2.19명이다.

연령별 인구비율을 보면 영유아와 청소년 비율이ㅣ 평균 이상이며, 경제활동 인구 비율로 높은 편이다.

또한 60대이상 노인비율이 상대적으로 적은 편이다.

인구수: 북구> 광산구 > 서구 > 남구 > 동구

세대수: 북구 > 광산구 > 남구 > 서구 > 동구

세대당인구수: 광산구 > 남구 > 서구 > 북구> 동구

광주 광역시 중에서 광산구 면적이 222.79㎢로 가장 넓고,

북구의 인구수는 42.4만 명으로 가장 많다.

동구를 제외한 4개구는 모두 인구를 빼앗기고 있으므로

동구에 신축이 들어와서 인구 수요 이동하는 것 같다.

연령별 인구 비율을 보면, 영유아, 청소년, 경제활동 인구 비율이 광산구가 많다.

광주 인구이동은 전남과 밀접하며, 전북과 이동규모는 수도권보다 적었다.

인구이동과 관련하여 남구는 서,북,동,광산구 4개구 모두 이동한다.

특히 동구에 신축 입주로 인해 인구 유출되었다.

광주는 구별 이동이 잦은 도시로

광주 끝에서 끝까지 30분 내외로 이동 가능하다.

따라서 동구, 북구처럼 신축 대단지 입주가 있으면 어디든 영향이 있다.

2.직장

광주 종사자수는 61만 명으로 3군에 속하며

종사자수는 4번째, 500인이상 사업체수는 5번째이다.

광주는 대전보다 사업체수가 많지만 대기업수는 대전이 압도적으로 많다.

따라서 경제활동인구의 수요를 끌어들일 대기업이 많지 않다.

19년 직장기준 광주는 종사자수 63.2만 명, 사업체수는 12.4만 개, 500인 이상 대기업은 40개이다.

구별 양적수준은 광산구와 북구가 가장 많고, 남구와 동구는 7만 명으로 가장 낮다.

또한 구별 질적수준을 보면 남구에 대기업이 가장 적다는 것을 볼 수 있다.

광주 출퇴근 인구수 16만 명 중 남구에서 서구, 광산구, 동구로 출근하러 가는 것을 확인할 수 있었다.

광주에서 남구는 대표적인 베드타운에 속한다고 볼 수 있다.

하지만 직장대비 주소지 기준 월평균 가구소득이 높은 것으로 보아

정주요건 선호도가 높다.

3.학군

광주는 광역시 중에서 유일하게 95%이상 학교가 없다.

중학교 학업성취도는 낮은 편이지만 서울대 진학 고등학교 수가 적지 않다.

또한 전남에서 광주로 유학오는 경우도 많은 편이다.

광주에서 학업성취도 비율이 가장 높은 곳은 남구이며,

학원가도 봉선동에 높은 밀집도를 보여주고 있다.

양질의 직장이 적더라도 월평균소득이 높은 이유는

아이를 교육시키기 좋은 학군을 갖추고 있기 때문이다.

진월동 대성여중 91.4%, 동성여중 90.6%

봉선동 동아여중 90.7%

여학생 학군이 강세를 보이는 곳이며,

초등학교는 불로초 28.9명, 조봉초 27.1명으로

봉남에 학급당학생수가 많이 밀집되어져 있는 것을 볼 수 있다.

그리고 문성고, 대성여고, 설월여고, 석산고 등

서울대 1-2명을 보낼 수 있는 고등학교가 있어서

초-중-고 공부시킬 수 있는 학군지로 광주를 비롯한 전남까지 학군 수요를 가져온다.

4.환경

남구는 백화점과 아울렛이 없고 마트와 스벅이 있다.

5.공급

▶ 과거시세

▶ 수익률분석 (10년내 투자 타이밍)

▶ 현장사진