천안 서북구 불당동 불당아이파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 92조 오베르]

1. 아파트명

불당 아이파크 : 1,046세대, 15개동, 15층, 2004.07 준공(20년차)

2. 위치(지도) : 충남 천안시 서북구 불당17길 14 불당 아이파크

3. 입지평가

▶ 직장

천안시 사업체 수 : 74,581 / 종사자 수 : 321,670

천안시 서북구 사업체수 : 41,227 / 종사자 수 : 193,085

천안시+아산시 사업체 수 : 74,581+34,775=109,356 / 종사자 수 : 321,670+199,139=520,809

▶ 학군

천안 불당중학교 92% (1위)

천안 월봉중학교 79.5% (3위)

▶ 교통

강남 접근성 대중교통 2시간 45분 (기준 제외)

천안아산역 : 자가용 6분

천안시청 : 자가용 4분

천안고속터미널 : 자가용 16분

▶ 환경

•반경 1KM 내, 백화점 1개   (+ 1.5KM 내 대형마트 2개)

+아이파크 바로 앞을 중심으로 큰 도로 건너 신불당 상권으로 학원가 집중

▶ 공급

인구 대비 0.5%를 적정 공급으로 계산

천안과 아산이 동일 생활권으로 상권과 일자리 등을 공유 하므로 2지역 합산하여 판단

천안+아산 기준 아파트 공급률 2024년-2026년 각 연도별 244%, 130%, 140%로 평균 171%

4. 과거 시세 (10년 내 투자 타이밍)

5. 수익률 분석

•현 시세 : 불당 아이파크 34평형 매매 4.3억, 전세 3.25억

•10년 내 고정 매입 시 : 2022년 3월 5.53억 전세 3.1억

•10년 내 저점 매입 시 : 2016년 7월 2.935억 전세 2.6125억

•고점 매입 시 수익률 : (43000-55300)/(55300-31000)=-51%

•저점 매입 시 수익률 : (43000-29350)/(29350-26125)=423%

•현 시점 매입 시 고점 대비 기대 수익률 : (43000-55300)/(43000-32500)=117%

6. 현장사진

•구 불당 지역에 해당하나 큰 도로를 끼고 신불당과 상권을 공유함

•단지 앞 학원가 밀집지역

•단지 앞 학원가 건물 뒤쪽으로 유흥가 혼재 되어 있음

•후문을 통해 길 건너지 않고 불당 초등학교 등교 가능

•주차장은 지하와 지상 모두 사용 (지상에 차가 다니는 단지)