[요니닝] 25.11 내집마련중급반 1강 수강 후기

25.11 내집마련중급반 1강은 너나위님의 '나에게 유리한 대출상품 알고 예산 확정하는' 법'을 주제로 한 강의였습니다.

이번 강의 내용 중 기록하고 복습할 내용을 하단에 정리해보았습니다.

1. 이번 내집마련 중급반 강의를 듣고 난 후, 다음의 action plan을 실행한다.

    

   1st. 단순히 ‘살 수 있을만한 집'이 아니라, ‘내게 맞는 집’들로 고민을 좁힌다.

   2nd. 각각의 집들을 분석해서 ‘내가 살 수 있는 최고의 집’을 찾아낸다.

   3rd. 그 집을 내 집으로 만드는 ‘임장하는 방법’을 익히고 실행한다.

    

   위와 같은 단계를 거치려면 내 예산(종잣돈+대출)을 정확하게 확정하는 것이 가장 중요하다고 생각됩니다. 

   예산을 정확하게 파악해야 내가 찾아볼 '내게 맞는 집'의 범위가 정해지기 때문입니다.

2. 10.15 규제 이후 상황 분석

• 현 규제 정책상, 저가 주택일수록 현금이 부족한 경우 실거주 마련이 힘들어졌음.
• 매매가 11억 이하에서 10.15 규제 이후 현금부담률이 급 높아짐. ⇒ 11억 언더 아파트들이 수요가 더 많이 줄음. ⇒ 우리에게 좋은 것
• 대출규제로 인한 수요 감소로, 급격한 가격 변화는 당분간 쉽지 않을 확률이 높음.
• 풍선효과는 일부 선호단지 제외하고 4,5급지 상승 이후에나 가능한 일이며, 지금 풍선효과 기정사실화하면서 매도 우위로 투자하면 매우 비싸게 살 수 있으므로 급할 것 없이 봐야 함
• 전월세는 확실히 오르게 될 것.

• 지역별 상황 차이

  (1) 강남3구, 용산: 별 차이 없음. 극도로 적은 거래량 속 간간히 나오는 직전 수준 거래 혹은 신고가

  (2) 2,3급지(과천, 분당 포함): 토허제로 인한 공급 감소(세 낀 물건 사라짐)>규제지역 지정으로 인한 수요 감소 → 부담률 적으므로 공급 감소가 더 클 수 있음. 눈치보다 적은 거래로 상승할 수 있음.

  (3) 4,5급지(경기 나머지 포함): 원래 부담률 커서 반대여야 하나, 생초/서민실수요자/정책대출자가 생각보다 많아 실제 부담률 낮아짐. 따라서 마찬가지로 눈치보다 적은 거래로 상승할 수 있음.

   

  이러한 상황 속에서, 저는 사실 비규제지역 투자를 최우선으로 고려중이었는데, 풍선효과에 대한 의견을 말씀을 하셔서 경기도 포함 4,5급지 실거주를 다시 생각해보게 되었습니다. 이번 1주차 과제를 통해 제 예산에 맞는 집을 추리고, 기존 0호기와 비교하여 여러 대안을 비교하고자 합니다.

3. 대출과 예산

• 주택 매매시 필요 자금

  (1) 매매대금

  (2) 취등록세 등 세금 (매매금액별로 상이)

  (3) 중개수수료 (매매금액/지자체별로 상이) - 복비로 싸우면, 나중에 매도할 때 좋지 않음.

  (4) 등기비용 (인지대/채권매입/법무사수수)

  (5) 인테리어비용 (평당 100만원 가량)

   

• 내가 살 수 있는 집값 구하기

  (1) 종잣돈과 소득수준 파악하기 

  (2) 활용할 수 있는 대출 확인

  - 원리금균등상환은, 단순하게 1억 빌리면 한 달에 50 정도 낸다고 생각하면 됨.

  - 감당가능 대출한도=월상환한도*120(나이가 좀 어리면 150)

  - 신용대출은 3년 저축해서 상환 가능한 금액까지만 받기 (한달 저축액*36)

  (3) 소득으로 감당할 수 있는 대출한도

  (4) 대출종류별 대출한도

  (5) 지역별 대출한도

  - 규제 전체: ltv 40% / 비규제지역: ltv 70%

  (6) 매매가 기준 확인

  (7) 최종 DSR/DTI 확인

   

강의를 통해 다양한 대출상품 및 대출조건 등을 알 수 있었습니다. 보금자리론을 이용한 경험이 있어, 해당 대출의 조건들은 특히 기억이 납니다 ^^

대출한도를 최우선적으로 알아보고 가장 한도가 높은 대출을 선택하는 것을 기억하고 예산을 알아봐야 한다는 점을 강조하셨는데, 향후 내집마련시 이 점을 염두에 두고 실행하고자 합니다.