요즘 아파트 물건들을 살펴볼 때는 최저가 매물을 보고, 좋은 매물이 적정한 가격에 있는 것은 없는지도 살펴보려 하고 있습니다. 좋은 매물이란 선호하는 동이나 선호하는 층(중층 이상) 그리고 선호하는 라인(남향, 남동향, 남서향, 트인뷰)이 될 거구요. 최저가 매물이 이 좋은 매물에 해당하면 너무 좋은 것이고, 하나 이상의 강점이 있는 매물이 저렴하다면 그 것도 좋다고 생각합니다.

이번 이야기의 중요한 포인트 입니다.

→ "로얄의 의미를 이해하고 기왕이면 RRR을, 아니더라도 강점 하나는 가지고 있어야 한다."

0. 투자에 대한 생각 :: 매수편, 中 6번

로얄(RRR, 로얄동/로얄층/로얄라인)

"사람의 마음이 만든 자리의 힘"

“RR?”

언젠가 부동산에서 RR이라는 말을 처음 들었을 때 그 낯설었던 단어의 기억이 있습니다. 로얄동이라는 말은 나름 익숙했고, 유추할 수 있기도 했습니다.

Royal의 앞자를 따온 R을 의미하며, 로얄동과 로얄층을 의미하는 말이에요. 요즘에는 좋은 라인까지 함께해서 RRR이라는 개념으로도 많이 쓰이기도 합니다.

사람들은 언제나 좋은 곳을 찾습니다.

아파트에서 로얄동, 선호동은 사람들이 가장 좋아하는 자리라고 생각하면 됩니다. 지하철 역이나 상가 등의 편의시설과 가까운 거리(수도권이라면 특히 역세권), 아이들 등교를 위해 학교와 가까운 거리 그리고 햇빛이 잘 드는 방향과 좋은 구조, 시원하게 멀리 틔인 조망들을 누구나 원합니다.

"로얄은 희소성도 있지만, 공감성에 가깝습니다"

사람들이 좋아한다는 의미는 매수뿐아니라,

보유하면서 운영하거나 매도를 더 잘할 수 있는 것에서도 강하게 다가옵니다.

매수 이 후 2년, 다시 임차를 놓을 때 비교적 나의 의도에 맞게 그리고 편하게 맞출 수 있습니다. 물론 가격의 적정성도 중요합니다. 전세 최고가를 다시 세팅하는 것은 리스크와도 연관지어볼 수 있어요. 그리고 매도 할 때 더 좋은 가격을 받거나, 더 낮추지 않아도 팔 수 있는 등의 강점이 있습니다.

서울의 중심부라면 사실 큰 영향이 덜 할 수도 있을 것 같습니다. 오히려 수도권 외곽으로 가거나, 지방에서도 그 규모가 작아질수록 좋은매물에 대한 고려가 더 필요하다고 생각합니다. 수요가 두터운 것과 수요층이 얇은 것에서의 환금성에 대한 차이가 드러나기 마련이라는 것을 느낍니다.

예시를 통한 선호의 이해

CASE 1) 위치의 차이(역세권, 상가접근성 등)

성북구에는 길음뉴타운이라는 곳이 있습니다.

좋은 지하철 노선인 4호선을 이용한 출퇴근이 가능하며, 백화점이나 상권 그리고 여러 아파트가 밀집되어 생활편의성과 거주만족도가 높은 곳이에요. 내집마련과 투자 모두 의미가 있다고 생각하는 곳입니다.

많은 아파트들이 있는데 그 중에서 위 사진의 아파트는 길음뉴타운 8단지 래미안 아파트입니다. 사진으로 보는 것만으로도 단지가 꽤 크고 넓게 구성되어 있죠. 실제로 가보면, 단차가 있고 도로를 기준으로 단절성을 띄고 있기도 합니다. 위치의 차이에 따라서 상가 이용이나 지하철 이용에 대한 면도 달라지구요. 이런 모습들로 인해서 선호도 차이가 벌어지고, 가격 차이가 벌어지는 곳입니다.

상권과 지하철이 가까운 것이 좋다는 것과 그런 선호의 중요성을 알 수 있는 부분입니다.

Point : 지하철(교통), 상가(편의)에 가까울수록 좋다.

Point : 아파트 단지가 크고 넓을수록 차이가 많이 난다.

다음은 안양시의 만안구입니다. 래미안안양메가트리아라는 아파트로, 메가트리아라고 간결하게 많이 부르는 아파트입니다.

평지에 브랜드 대단지 아파트이기도 하고, 연식도 아직 준수하며 좋은 거주요소를 많이 가지고 있는 아파트입니다. 조금 걸어야 하지만 1호선 도보권이 될 수 있기도 하구요.

단지가 크고 넓은만큼

-지하철역과 가깝고,

-상가를 이용하기 좋은 편의성이 두드러지는 동과

-초등학교 접근성이 좋은 동

-그리고 일반동으로 그 선호가 세세하게 다르게 나타납니다.

세세하게 차이가 나고 그 차이로 인해서 선호도와 가격이 조금씩 다릅니다. 모든 동의 모든 매물을 일반화 할 수는 없지만, 수도권이기에 지하철역에 더 가까운 동이 좋아보입니다.

Point : 수도권은 지하철이 가까운 것이 더 큰 장점이다.

지방 광역시로 가볼까요. 광역시 중 가장 크고 좋은 부산광역시입니다. 그 중에서 사람들이 좋아하는 상위 지역구인 동래구에 아주 큰 아파트가 있습니다.

동래래미안아이파크라는 대단지 아파트이며, 단지 자체가 가지고 있는 상품성이 우수하고 초등학교를 품고 있는 등의 좋은 거주요건을 갖추고 있어 부산에서 선호도가 높은 단지입니다.

1xx동 2xx동 3xx동으로 크게 구분이 되어 있는 모습니다. 더 세세하게 살펴보면 3단지에서도 어떤 동인지에 따라, 그리고 2단지에서도 어떤 동에 어떤 라인인지(방향과 조망의 차이)에 따라 선호가 나뉘는 곳입니다.

같은 아파트이지만 크게 봤을 때 2단지의 초등학교 접근성, 커뮤니티 등이 1단지에 비해 더 좋은 입지를 가지고 있고 이런 선호차이가 가격에서도 드러나는 것을 볼 수 있어요.

Point : 단지 내에서도 평지, 상가가 가까운 동, 초등학교가 가까운 동에 따라 차이가 난다.

CASE 2) 구조의 차이

다음은 구조의 차이를 나타내는 예시예요. 판상형/타워형처럼 구조 자체도 볼 수 있고, 방이 3개인지 2개인지, 화장실이 2개인지 1개인지 등의 구성요소에 대한 것들도 생각해볼 수 있습니다.

서울의 2급지인 성동구에 있는 서울숲한신더휴라는 아파트, 부천 원미구 상동에 있는 라일락신성미소지움이라는 아파트입니다. 같은 단지 안에서도 방과 화장실의 구성요소에 따라서 가격차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 선호가 다름에도 가격이 붙어있던 시기가 있었고, 그런 때라면 좋은 구조가 더 싸다는 것을 의미하기도 하는 것일겁니다.

20평대에서 방 2개와 방3개의 차이가 크고, 특히 화장실 1개와 2개는 거주의 만족도에서 차이를 보입니다. 입지에서는 단연 위치가 제일이지만, 한 아파트에서 더 좋은 구조를 선택하는 것의 의미도 분명하다고 생각합니다.

CASE 3) 특별한 조망권(한강, 호수, 바다 등)

대표적인 조망에 대한 선호는 단연 한강뷰입니다. 한강이 보이는 뷰라는 것 자체가 서울에서 좋은 위치일 가능성이 높을 것 같습니다. 그런 한강 뷰 외에도 호수뷰나 바다뷰 등의 선호 요소들도 있고 그런 예시를 보고 생각을 넓혀봐도 좋을 것 같아요.

경기도 하남시의 미사신도시입니다. 5호선을 통한 업무지구 접근성, 신도시로 조성되어 깔끔한 거주환경과 많은 아파트 균질성 그리고 상권 등 거주하기 좋은 곳입니다.

그 미사신도시에서 대장급 아파트인 미사강변푸르지오라는 아파트입니다. 이 아파트의 특별한 점은 호수 옆에 있다는 것과 이 호수뷰 조망에 따라서 가격차이가 억대로 차이가 나기도 한다는 점입니다. 실거주의 만족도도 높고, 가격에도 그런 것들이 반영이 되고 있어요. 영구적으로 변하지 않는 특별함이라는 것이 있습니다.

다시 지방, 부산으로 가보겠습니다. 바다뷰 그리고 광안대교 뷰라는 가치가 반영되는 곳입니다.

부산 해수동이라는 말을 많이 들어보셨을까요. "해운대구" "수영구" "동래구" 부산의 상위 지역구를 일컫는 말이에요. 그 중에서 수영구에 있는, 광안리 광안대교라는 특별한 가치를 지니고 있는 광안쌍용예가디오션이라는 아파트입니다.

광안리 바다가 보이는 뷰, 산이 보이는 뷰, 마린시티가 보이는 뷰, 광안대교가 (얼마나 많이)보이는 뷰에 따라 선호 차이가 나는 곳입니다. 가격차이를 보면 정말 억소리나는 차이예요.

이런 전망을 위해서는 특정 동과 중층 이상 그리고 제한되는 라인(방향)이어야 하고, 그런 동/층/라인이 로얄이 될 것입니다.

Point : 특별한 조망권_부산의 바다뷰, 광안대교 뷰의 특별한 선호도가 적용되는 동과 층 그리고 라인

특별한 조망권에서 흥미롭게 볼 수 있는 부분은, 특별하지만 이 또한 입지 자체가 우수한 곳에서 적용되는 선호도라는 점입니다. 아무리 한강이 보이더라도 고양시나 김포시의 아파트보다 영등포구의 조망없는 아파트가 더 좋은 것처럼. 같은 바다뷰이지만 해운대구의 바다뷰가 보이는 아파트와 영도구의 바다뷰가 보이는 아파트가 다른 것처럼요.

https://cafe.naver.com/wecando7/10274771

이 글을 한번 더 참고해보셔도 좋을 것 같아요

아파트 단지 내부를 많이 보는 경험이 쌓이면, 사람들이 좋아하는 동이 어느정도 눈에 들어옵니다. 그리고 인터넷 상의 커뮤니티(호갱노노 직방 등)에 사람들의 의견과 부동산사무소에 들러 이야기를 나누는 것에 그 디테일을 더 할 수 있습니다.

사람들이 공통적으로 좋다고 느끼는 자리입니다. 즉, 개인의 취향이 아니라 집단의 감각이 만든 가치입니다

"왜 로얄동을 봐야하나요?"

첫번째, 시장은 로얄부터 반응한다

하락장, 하락장에서는 거래량이 줄어들고, 일시적으로 거의 멈추는 듯한 모습을 보이기도 합니다. 그럴 때 선호하는 아파트나, 매물들은 끝까지 버텨줄 수 있습니다. 지난 하락장에서 겉으로 볼 때는 좋은 아파트가 먼저 하락하는 모습처럼 보였지만, 알고보면 하락장임에도 그만큼 좋기에 거래 자체가 가능한 것이었습니다.

상승장, 상승장에서는 하락장에서처럼 먼저 거래가 되며 가치에 맞게 가격 또한 먼저 상승세를 보입니다. 좋은 지역, 좋은 지역에서도 좋은 생활권, 생활권에서도 대장단지, 같은 아파트의 여러 매물 중에서도 RRR

두번째, 비싸보이지만 오히려 쌀 수 있다.

대다수의 사람들은 이렇게 생각할거예요

"로얄동은 내가 사기에는 너무 비싸다."

"가성비가 떨어진다."

반면 경험이 있는 투자자들은 이렇게 생각할 수 있습니다.

"비싼 이유가 사라지지 않는다면?"

"로얄을 싸게 사는 시도를 해본다."

“조금 더 주더라도, 기준에 맞고 합리적이라면 로얄의 강점이 크다.”

시기에 따른 접근방법(상승장과 하락장)

“로얄동을 사고 싶은 마음은 굴뚝같지만, 비싸요.”

아파트 매물을 보기 시작하신 분들이라면, 이런 얘기를 할 수 있을 것 같아요. 맞습니다. 보통 로얄동이거나 하나 이상의 장점이 있는 매물이라면, 그 가격이 마냥 저렴하지 않을 가능성이 높습니다.

그렇기에 RRR의 물건을 적절한 가격에 살 수 있는 노력을 더하되, 좋은 시기에 아파트 물건 자체를 놓치지 않도록 하는 것이 중요합니다.

하락기 : RRR 혹은 하나 이상의 장점(역이 가깝다 등)이 있는 매물을 기본동 혹은 저층과 비슷한 가격을 매수하려 노력한다.

상승기 : 여전히 적정한 가격이라면 RRR을 매수하려 노력한다. 상승의 기울기가 급격해진다면, 꼭 RRR이 아니더라도 너무 못나서 환금성에 문제가 생길정도가 아니라면 저렴한 가격과 적은 투자금으로 매수하는 것. 즉, 좋은 자산을 쌓는 것에 노력한다.

앞이 꽉 막히거나 하는 점으로 너무 후순위 매물을 샀다면, 적정한 이득을 보았다면(더 이상 저렴하지 않다면) 매도를 늘 염두해두어야 합니다. 특히나 지방의 물건이거나 연식이 좋은 점들로 인해 시간이 지날수록 아파트의 가치가 떨어지는 곳이라면 더욱 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다. 그런 점에서 꾸준히 관심을 기울여야 합니다. 상황에 따라서 후순위 매물일지라도, 투자기준에 적합하다면 아파트라는 자산은 살 수 있을 때 사는 것이 좋다고 생각합니다.

로얄동과 로얄층 더 나아가 로얄라인을 산다는 것은 사람의 마음을 사는 일이라고 생각해요. 보유와 매도에 있어서 편안함과 안정성을 가질 수 있고, 무엇보다 시간이 흘러도 변하지 않는 가치를 추구하는 일이라고 생각합니다.

투자는 데이터와 숫자의 싸움 같아보이기도 하지만, 보다 사람의 선호와 마음을 더 이해해나가는 싸움이라고 생각합니다. 그리고 아파트 매물들 중에서 구체적으로 들어갔을 때, 그 심리가 모이는 자리가 바로 로얄입니다.

무조건 로얄을 사야한다는 의미는 아닙니다. 생각과 눈을 넓히고 좋은 선택 하나를 더 늘려보자는 의미가 더 가깝습니다. 좋은 강점이 하나라도 더 있는게 싸다면? 무심코 최저가만 봤다면 놓쳤을 물건들을, 한번 더 둘러보고 더 좋은 투자를 할 수 있기를 바랍니다

오늘의 이 글이 현장에서 물건을 살펴보고, 검토를 하는 그 선택에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 글 읽으시는 분들의 좋은 투자선택을 응원하겠습니다 :) 파이팅이에요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다 :)

[다음에 이어질 시리즈]

1. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매수편의 여러 이야기들

2. 아파트 투자에 대한 생각 :: 보유편

3. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매도편

+ 매수편 보유편 매도편, 각 생각들에 대한 글

다음 편으로 돌아오겠습니다^^