안녕하세요
행복한 투자자이자 그런 삶을 돕고자 하는
월부의 5년차 투자자 부주낙낙입니다
최근 10.15 부동산 대책으로 인해서 다사다난한 부동산 시장인 것 같습니다.
2025년에 새로운 정책들이 벌써 3개나 나왔습니다.
6.27 가계부채 관리 방안
9.7 주택공급 확대방안
10.15 주택시장 안정화 대책
연달아 많은 것들이 생기니 부동산 시장에서 이것과 저것들이 많이 헷갈리기도 하구요.
오늘의 글은 최근 규제를 반영해서, 헷갈리지 않도록 투자자가 알고 있어야 하는 기본적인 개념들을 정리해보고자 합니다. 많은 분들에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
*최근 규제들은 수도권/규제지역 대상입니다. 지방 투자를 준비하시는 분들은 세부 사항들이 조금 다릅니다 :)
현행 주택관련 규제에 따른 적용사항 한눈에 보기
(25년 10월 기준)
“이제 내집마련 하려고 하는데, 대출 한도가 규제가 그래서 지금은 뭐지?”
“집이 하나 있는데, 추가로 하나 더 사려면 대출이 나올까?"
“세입자 보증금을 내어주어야 하는데, 생활안정자금이 얼마나 나오지?”
“이제 서울은 규제지역이라는데, 생애최초/신혼부부/신생아 등은 어떻게 되는거지?”
“신용대출 한도가 얼마지? 집 사는데 보태도 되나? 1억 넘기면 안된다던데…”
“집은 하나 사두고 싶고, 지금 전세도 계속 살고 싶은데 괜찮은가?”
규제 사항이 많아지고, 자주 바뀔수록 알았던 것도 어려워지고 복잡하게 되는 것 같습니다. 최근 사항들을 정리한 표를 보고 내 상황에 맞게 어떻게 적용되는지를 잘 살펴보면 도움 되실 것 같아요.
정부 방안들이 발표되었을 때
정부 방안들이 발표되었을 때에는
1)어떤 부분들이 변화하였고
2)나의 내집마련/투자에 어떻게 적용이 되고
3)시장참여자들에 대한 이해와 기회 찾기
이 세 가지를 아는게 중요하다고 생각합니다. 제재가 걸린다고 해서 아예 놔버리는 것이 아니라, 끈질기게 파악하고 적응하면서 결국 나의 자산에 적용할 줄 아는게 핵심입니다.
1.어떤 부분들이 변화하였는지
(주요 사항)
1)주택 수요 관리 강화
▷조정대상지역, 투기과열지구 추가지정
▷토지거래허가구역 추가 지정
2)부동산 금융 규제 강화
▷주담대 한도 차등적용
▷스트레스 금리 상향 조정
▷전세대출 DSR 적용
이번 10.15 주택시장 안정화 대책에서 주목할 부분은 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구), 토지거래허가구역을 추가 지정했다는 것이 가장 큰 영향을 준 부분이라고 생각합니다.
이런 규제지역 지정으로 인해서 비용이 증가(대출, 세금)하였고 토지거래허가구역은 2년 실거주 의무가 있기에 사실상 투자의 제한이 걸렸기 때문입니다.
조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 구역
조정대상지역, 투기과열지구의 영향
▷ 대출의 영향과 세금 중과 및 요건 강화 등
토지거래허가구역의 영향
▷ 2년 실거주로 의무(전,월세를 놓을 수 없기에 투자 제한)
조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역에 따른 영향 세부
조정대상지역은 실거주 의무가 없기에 투자하는 것은 괜찮습니다. 다만, 1가구 1주택 비과세 요건을 위해서는 2년의 실거주 요건이 필요하다는 점이 있어요. 이미 다주택이라면 의미 없는 부분일 수 있지만, 투자 초반 혹은 소액투자로 운영을 한다면 참고할 부분도 있습니다.
그리고 이번 사항이 과거와 다른 점은 한번에 많은 지역들이 규제지역으로 지정이 되었고, 동시에 동일한 지역들이 토지거래허가구역으로 지정된다는 점입니다. 규제지역들이 10월 20일부터는 토지거래허가구역이 됩니다. 토지거래허가구역이 된 이후에는 실거주 의무가 있기에 실거주 계획이 아닌 이상 투자가 어렵게 됩니다.
그렇기에 최근 서울 수도권의 투자 막바지를 달리시는 분들은 이번 주말까지가 결전의 시간이 될 것 같아요.
(지금이 아니더라도 비규제지역이나 지방에도 좋은 물건들이 많으니 너무 걱정과 불안, 좌절은 안하셔도 된다고 생각합니다)
이런 지역 지정 외에는, 주택담보 대출의 차등적용(비싼 집에는 대출을 더 안 내어주겠다)과 스트레스 금리 상향조정 그리고 전세대출 DSR의 적용이 있습니다. 고가의 주택에서는 사실 상 이전의 규제만큼의 파급력은 없다고 생각합니다. 그리고 전세대출 또한 무주택자 대상이 아닌 유주택자를 대상으로 한 것이기에 아주 큰 영향은 아직 아닌 것 같습니다.
2)나의 내집마련/투자에 어떻게 적용이 되는지
첫번째는 예산 재점검
우선 첫번째로 할 일은 예산을 다시 점검하는 것입니다. 규제지역이 된다면 각종 대출과 세금에 대한 부분들이 달라지기 때문입니다. 대출의 한도가 줄어들고(LTV 70%→40%), 각종 취득세에서 중과가 됩니다.
이제 1주택을 매수하시는 것이라면 기존과 동일하지만, 2주택이 되는 것이라면 세금의 중과가 됩니다. 이 부분을 기존의 계획에서 변동이 없는지 살펴봅니다.
그리고
어쩌면 더 중요할 수도 있는, 예산의 변동에 따라 살펴보고 있던 아파트의 급지를 낮추어야 할 수도 있는 경우입니다. 이런 경우에는 아주 명확한 내집마련/투자기준과 냉철하고 단단한 마음가짐이 필요합니다. 자산 시장에서 아무것도 하지 않으면 아무런 변화도 없습니다. 그렇지만 할 수 있는 것들을 한다면 분명한 결과가 따라옵니다.
(아예 수익의 가능성이 없는 것, 2억은 놓쳤지만 1억의 수익에 대한 가능성을 두드리는 것, 어떤 선택을 하실 건가요?)
*출처 : 부동산 계산기.com
두번째는 상황에 대한 점검
그 다음으로 할 일은 상황에 대한 점검입니다.
구체적인 나의 상황과 목표에 맞게 행동을 이어가는 것을 의미합니다.
▷내집마련이라면,
규제지역이더라도 생애최초 등에서의 LTV는 70%로 종전 규정을 따라갑니다. 유리한 조건을 이용할 수 있다면, 그 예산에 맞는 내집마련 과정을 진행하면 됩니다. 규제 전과 후가 바뀌지 않은 상황인 것이죠.
이 외 LTV 40% 적용을 받는 분들이라면, 예산을 다시 검토하는 과정이 필요합니다. 그리고 그 예산에 맞는 아파트 중에서 기준에 적합하고 가장 좋은 아파트를 찾는 과정입니다. 그 과정에서 비교를 했을 때, 비규제지역의 아파트가 들어온다면 그 부분도 함께 검토하면 좋을 것 같아요.
지금도 좋은 시기이고, 내집마련은 언제나 가능할 때 할 수 있다면 좋다고 생각합니다
▷투자라면,
현재 규제지역들이 10월 20일부터는 토지거래허가구역으로 확대가 됩니다. 그렇게 되면 실거주 2년의 의무가 있기에 사실 상 투자가 어렵습니다. 그렇기에 이미 충분한 검토를 하였고, 투자 계획이 있던 분들이라면 20일 전에 계약을 할 수 있도록 빠르게 움직이는게 필요합니다.
20일 이후 토지거래 허가구역이 된 이후에, 실거주를 할 수 있는 조건과 상황이 되는 분들은 실거주를 2년 한 이후에 세를 놓고 투자를 하는 방향도 괜찮다고 생각합니다.
아직 아파트 투자에 대해서 잘 모르고, 투자검토도 충분히 한 아파트가 없어 마음만 급해진다고 하면 지금의 규제지역은 보내주는 것도 괜찮습니다. 급한 마음으로 급한 행동이 이어지면 반드시 체하게 되는 법이에요. 그리고 당연히 비규제지역으로 눈을 돌려도 되고, 더 넓게 보아 지방으로 방향을 잡아도 됩니다. 아직 충분히 좋은 물건들이 있다고 생각합니다.
투자하기 좋은 시장도 중요하지만, 스스로 투자를 잘 할 수 있는 사람인지도 중요하다는 것을 다시 떠올려봐도 좋을 것 같습니다.
세번째는 시장참여자들에 대한 이해와 기회 찾기
마지막 세번째는 시장과 시장의 참여자들을 이해하는 것입니다. 그런 이해를 바탕으로 위의 두번째에서 나의 상황과 목적에 맞게 기회를 찾아낼 수 있습니다. 이런 이해도 결국 나의 내집마련/투자에 도움이 되기 위함입니다.
예측하는 것이 아닌, 시장 상황과 가격의 판단 그리고 시장 참여자들의 선택을 보며 기회를 잡고 선택에 하나의 확신을 더해갈수록 좋은 투자를 할 수 있다고 생각합니다.
서울 수도권의 부족한 신규 공급, 전세가 부족한 현상, 단기간의 거래량 증가와 향후 규제로 인한 거래량 감소 그에 따라 시장에서 나올 수 있는 급한 사정의 매물들 그리고 여전히 기회가 있는 비규제지역과 지방이 있습니다. 그 사이에서 우리가 해야할 것은 가치에 대한 판단 그리고 투자기준에 적합한 물건들을 꾸준히 살펴보는 것, 아는 지역들을 늘려가면서 비교하고 평가하며 투자에 확신을 더해가는 행동들의 반복입니다.
마치며,
부동산 정책 발표 이후, 월부닷컴 부동산 Q&A에 많은 질문들을 올려주셨습니다. 글들을 하나하나 다 읽고 답변을 달면서 고민에 대한 깊은 생각과 여러모로 잘 풀리셨으면 좋겠다는 생각을 많이 했습니다. 그 고민들에 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음입니다.
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상황은 변했지만, 아파트의 가치는 그대로 입니다. 그리고 투자시장에서 성실하게 돈그릇을 키워가다 보면 상황은 생각보다 빠르게 다시 변할 것입니다.
지금이 계속 지속될 것 같지만, 투자생활을 돌아보면 늘 같은 상황이었던 적은 없었습니다. 오히려 시장의 모습과 정책의 모습들은 생각보다 빠르게 변한다고 느꼈습니다. 지금과는 다른 면도 있었지만, 저 또한 지난 21년도 수도권 외곽 규제지역에 투자했었습니다. 사실 그 때에는 규제지역에 대한 것들도 잘 몰랐었습니다. 지금보다 더 미숙했던 시기였어요. 시기나 가격에 대한 아쉬움도 있었던 투자이지만, 가치가 있는 아파트는 시간이 지나면 좋은 가격이 된다는 것도 배울 수 있었습니다. 그리고 그 때 아파트의 가치와 가격 그리고 투자기준에 대한 점들이 정말 중요하다는 것을 피부로 느낄 수 있었습니다.
중요한 것은 규제라는 상황에 나를 맞추는 것이 아닌, 기준을 중심으로 규제상황을 검토하는 것입니다. 격변하는 시장일수록 본질에 맞으며 필요할 때는 민첩하게 행동하는 것이 중요합니다. 늘 본질을 선택하는 것이 결국 오래 가는 것의 핵심이라고 생각해요.
긍정적인 점은 지금 수도권의 비규제지역이나 지방의 여러 도시에 충분히 좋은 물건들이 있다는 점입니다. 서울과 주요 수도권이 당분간 투자가 어려워진 면들은 사실이고 아쉬운 점이에요. 그렇지만 이 또한 우리가 컨트롤 할 수 있는 부분은 아니기에 너무 감정적으로 대할 필요도 없는 부분입니다. 그 외에도 좋은 물건과 대안이 많으니 할 수 있는 것들에 다시 집중하면 됩니다.
여전히 아파트의 가치라는 본질은 규제처럼 급격하게 변하지 않았습니다.
그리고 이제는 우리가 마음이라는 돈그릇의 한 부분을 함께 키워가는 시간을 맞이한 것일 수 있습니다. 낯섦, 혼란, 두려움, 고민, 걱정 등의 감정들을 포용하는 것들을 배우고 기왕이면 기쁨과 행복, 설레는 마음으로 힘내셨으면 좋겠습니다.
늘 그래왔듯이 다시 일어나 힘과 용기를 내셨으면 합니다.
감사합니다.
