안녕하세요
2030 싱글들의 희망이 되고싶은 투자자 갱지지입니다 ✨
여기저기서 수도권과 지방도
집값이 오른 다는 소식이 들려오곤 합니다.
이런 소식을 주변에서 듣다보면
“나도 빨리 하나 사야하나..“
마음도 조급해지기마련인데요.
이럴 때 일수록, 우리는
이러한 자세로 시장을 보는 것이 중요합니다.
오늘은 급변하는 시장속에서
차분하게 기회잡는 방법에 대해서
같이 이야기해보겠습니다.
이 글을 읽으면 이런점을 얻을 수 있어요😎
- 집값 상승지역에서 파악해볼 5단계
- 남은 투자 기회를 파악하는 방법
1. 왜 올랐지?
뉴스에서 수도권 규제로
지방 부산에도 집값 상승이 오고있다고합니다.
하지만 이 이야기는
반은 맞고 반은 틀린 소식입니다.
집값이 오른다라는 소식에
마음이 조급해지기보다는
왜 올랐는지 근본적인 진단이 중요합니다.
사실 부산은 수도권 규제가 생긴 25년 이전
24년부터 가격에 변동이 있었습니다.
매매전세 지수를 봤을 때
24년 하반기부터 부산의 전세 지수가 하락에서 상승으로 값이 변화하는 것을 볼 수 있습니다.
특히 공급이 마무리되었던 상위구같은 경우에는 이 24년 6월 여름부터 변화하는 것을 볼 수 있는데요.
정리해보자면 24년 부산은 오랫동안 저렴했던 매매, 전세 가격과 공급이 일시적으로 감소하면서 근본적인 가격과 수급으로 인해 가격이 오르는 모습입니다.
특히 전세가격이 더이상 빠지지않고 가격이 오른다라는 시그널은 그때 시점이 대부분 매매가격의 바닥선이라고 보시면 될 것 같아요.
결론적으로 부산은 25년 수도권 규제로 인해서 오른 기사 내용이 전부가 아니라 24년부터 사실은 매매가격 그리고 전세가격이 상승으로 변화하는 시장이었습니다.
2. 어떤 지역, 단지들이 올랐지?
24년에 부산의 상위구 공급이 마무리되면서 공급이 정리된 지역들은 가격의 변동이 있었습니다.
그러면 지수에서 본 것 처럼
전세가격만 올랐을까요?
해운대, 수영구, 남구, 동래, 연제까지 23년 말 4천세대의 어마어마한 레이카운티가 지나가고 동래구 래미안포레스티지가 지나가면서 상위구 선호 단지들은 매매가가 오르기 시작합니다.
제가 가져온 단지는 남구의 대장아파트 [대연힐스테이트푸르지오]입니다.
대연 혁신도시로 계획된 이 아파트는 평지에 대단지 아파트라서 선호도가 높은 단지인데요
24년 초반에 84타입이 대부분 7억대에 거래가 되었던 것에 비해 24년 하반기에는 저층 7억대거래를 제외하고는 대부분이 8억대로 올라오게됩니다.
이처럼 내가 부산에 앞마당이 있다면
24년에 오르기 시작한 단지들을 살펴보세요
언제부터 올랐는지를 알아야 내가 달려가야할것들이 정해집니다.
3. 내가 파악하고 있는 선호도 순서대로 올랐나?
이렇게 선호하는 단지들은 24년부터 오르고있다고 말씀을 드렸는데요
사실 부산의 선호 단지들은 23년 바닥가격부터 한번 오르고 24년이 또 한차례 오른 시세 흐름들을 보이고 있습니다.
이런 사실을 안채로 단지들을 알아보는겁니다.
“내가 앞마당을 만들 때 투자 우선순위를 세워봤는데 그 순서대로 오르고있나?”
이것이 바로 저희가 한달동안
임장을 다니고 임보를 쓰며
우선순위를 정리하는 이유입니다.
내가 내린 결론이 실제 시장에서도 적용이되고있는지 살펴보시면서 시장으로부터 배우는 시간도 가져보시길 바랍니다.
4. 그게 아니라면 내가 놓친건 뭐지?
내가 생각하는 선호도대로 오르지않았다면
둘중에 하나입니다.
선호도를 잘못봤다
이슈(주변공급, 매물 잠김 등)으로 인한 왜곡 현상
놓친부분이 없는지 살펴봅니다.
부산은 지방이니까 연식이 더 중요하다고 생각해서 투자 우선순위를 입지좋은 구축보다 입지 덜좋은 신축을 우선적으로 투자하자!!!라고 결론을 내렸지만 이번 시장에서는 조금 다른 결과를 주었습니다.
연제구에 대표 학군지 구축인 거제현대홈타운과 연산동에 신축 연산더샵을 보겠습니다
학군이 좋은 거제가 전세물량이 급감하면서 살아야하는 수요가 뾰족하다보니 전세가격이 급증하는 모습이고 매매가도 따라오르는 힘을 보여줍니다.
단순히 부산에서는 연식이 중요해라고 단정지었다면 선호도와 우선순위를 시장의 결과를 보면서 조정해 나가시면 좋겠습니다.
5. 남은 기회는 없나?
이제 마지막입니다
시장의 큰 분위기를 이해하고 내가 아는 가치를 기반으로 오른 단지들을 살펴봤습니다
그렇다고 투자 기회가 없어진 것은 아닙니다
가치가 있는데 여전히 가격에 변화가 없는 단지들이 있습니다.
“여기는 이래서 안올라”
라는 시선보다는
“와 여기도 충분히 사람들이 좋아하고 살만한 곳인데, 대장아파트랑 주변단지들이 오르는데 안오른다고? 아직 저평가 된 것 같다”
이런 시선으로 남은 기회를 샅샅이보셔야 기회를 버리지않을 수 있습니다.
정리해보겠습니다.
🚨 급변하는 시장속에서 기회를 잡는 5단계
1. 왜 올랐지?
2. 뭐가올랐지?
3. 선호단지가 올랐다면 내가 파악하고있는 선호도 있는 단지들, 우선순위대로 올랐나?
4. 그게 아니라면 내가 앞마당 만들때 놓친건 뭐지?
5. 그리고 남은 기회는 없나?
올랐다고 단정짓는 것이 아닌
시장을 보면서 좋은 기회를 잡으시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
도움이 되셨다면, 좋아요와 팔로우 해주시면
더 좋은 글을 받아보실 수 있습니다:)
(누르시면 링크로 넘어갑니다♡)
