[서투기 2제9리다!!7배수익달성을위해반드시4야할조 연꽃소나기] 월부안에서 끝까지 살아남자!!! 2주차 수강후기

지금이 너무 좋은 시기인데…엄청난 시장에 있었던거구나 하고 지나보니 좋은 시장이었구나 하고 알게 됩니다. 서울 수도권 아파트에 투자하고 난 후 드뎌 이루었다는 성취감으로 뿌듯할 내 모습을 그려보며 힘을 내길 바란다고 응원해주십니다. 규제 터지고 5일장 동안 준비된 사람들은 마지막 기회를 잡을 수 있었습니다. 규제가 확대될 수 도, 완화될 수 도 있어 내가 준비가 필요 할 시간이 주어졌다 생각하고 오늘의 강의를 집중해봅니다.

입주장 정리 후 

입지, 선호도에 따라 가격 변화가 있고 선호도 좋은 곳은 매매, 전세는 모두 상승하며 선호도 덜한 곳은 매매는 보합, 전세 상승인 현상을 보여 여전히 단지별 기회를 주는 곳이 있습니다.

서울 수도권 투자에서 가장 중요한 것..

지금 서울 수도권 시장이 어떤 모습인지 내 상황에서 할 수 있는 방향을 정하고 살 수 있는 것 중 가장 가치 있는 것을 선택하는 것입니다. 가치 있는 것을 고르기 위해 배운 것을 정석대로 반복하는 것이 중요하겠다는 생각이 듭니다. 지금 기회를 놓치고 싶지 않다는 생각이 더 짙어네요

가격 비교 방법

해당 지역의 강남 접근성을 확인하기 위해 강남부터 그 지역의 반경을 그려 그 안에 들어오는 아파트들의 가격을 비교해보면 그 지역의 아파트 가격이 비싼지 싼지 확인이 가능하여 투자하기 어떤지 평가할 수 있습니다. 

서울에서의 뉴타운이란..

지역의 뉴타운이 개발되는 것은 환경이 바뀌고 사람들이 바뀌면서 점점 더 좋아질 확률이 크기에 그 지역 가치가 상승할 수 있습니다. 낙후된 이미지가 바뀌고 해당 지역의 위상이 바뀌는 계기가 되니 이런 개발들의 소식에 관심을 가져야합니다.

인구

연령별 인구를 통해 0세~10세, 10세~30세를 점선을 그려 넣어 그 중 수치가 높은 동네가 어떨지 예상해보고 임장을 가서 직접 눈으로 확인하여 생활권과 이용하는 교통까지 파악할 수 있습니다. 해당 지역의 높은 인구 비율을 서울 다른 지역들과 비교해보며 지역의 집값의 가격 수준을 확인하여 상승의 여력이 있는지 판단해봅니다.

인구 수와 세대 당 인구 수가 겹치는 곳이 사람들이 많은 사는 곳이구나 수치로 보고 임장을 통해 사는 모습과 환경을 관찰합니다. 이렇게 확인하여 가격을 보면 위치적인 차이가 가격의 차이로 나타납니다.

직장/연봉

지역의 평균 연봉을 다른 지역들과 비교하여 그 지역 수준을 확인 할 수 있습니다. 원천징수지와 주소지 기준으로 순위를 보면 직장 연봉 수준과 거주지 연봉 수준을 구체적으로 파악 가능합니다.

학군

학군이 그리 좋은 지역이 아니라도 서울 입시 학원가 매출 지역 현황을 확인하면 의외의 결과를 볼 수 있기도 하니 교육열 수준을 파악하여 그 지역을 깊이 알 수 있습니다. 선호 학교를 가는 게 아니라면 학교가 붙어 있는 단지를 좋아하는데 길을 중심으로 다른 구로 나뉘어 질 수 있으니 정확히 확인 하는 것이 필요하겠습니다.

환경

생활권을 나눠보고 아파트 최고가 순위를 매겨보면 신축들 중심으로 가격 형성이 되는지, 어느 단지를 선호하는지 파악 가능합니다. 신축들 중심으로 주변 환경이 좋아지니 그 지역이 바뀔 수 있으니 개발이 어떻게 진행되고 있는지 관심을 가져야 합니다.

공급

입주 예정 물량을 통해 어느 입지로 갈아타는 것을 선호하는지 알고 부동산 사장님께도 물어보면서 정보량을 늘려봐야겠습니다. 

그 동안 제출해야 한다는 압박감에 임장 보고서에 기록하는 데에만 신경 쓰느라 자료 해석하는 데에는 소홀했었습니다. 좋은 투자를 하기 위해서는 정보들을 통해 그 지역을 깊이 이해하는 것에 집중해야겠습니다.

한 지역만 가격을 볼게 아니라 서울 수도권 한 판에 비슷한 연식의 평수를 기준으로 비교해보면 가격의 수준을 알 수 있어 비교가 가능합니다.

가격정리

생활권, 단지별로 가격 회복 정도가 다르니 선호도별 상중하로 정해 가격을 한 판에 정리해봐야 임장할 때 그 가격이 적당한지 생각하며 분석하다 보면 생활권 가격 형성대를 알 수 있습니다.

서울 수도권 투자에서..

서울 수도권 부동산에서는 역세권이 빠질 수 없는 우선순위이나 완전 초역세는 아닌 지역에서는 아파트 가격이 다를 수 있습니다. 대단지이거나 학군 등의 수요층이 더 높게 나타날 수 있으니 잘 확인하는 것이 중요합니다.

재정비 사업 규모가 클수록 지역은 천지개벽 되니 주변환경이 개선되고 있는 곳을 관심을 가져야겠습니다. 세대 수 적은 것은 환금성이 중요하기에 배제하도록 합니다.

그 지역의 메인 수요가 있는 평형대로 보는 것이 중요하니 인기있는 평형대를 찾아야 합니다. 하락장 때의 거래가 꾸준히 잘 이루어져야 언제든 갈아타기가 가능하니 환금성 좋은 평형대로 선택해야 합니다.

우선 순위가 높은 것들이 대부분 빨리, 많이 올라갑니다. 다만 무엇을 살 것인지 우선순위가 있을 뿐, 투자 못할 것은 없습니다. 그것이 서울 땅이 가지는 가치입니다.

시세 정리 후 단지를 살펴볼 때..

전고점을 넘어서는 단지들이 있다보니 가격을 판단할 때는 가치를 알아볼 수 있어야 하니 현장임장, 매물임장, 전화 임장 을 통해 현장 확인이 중요합니다.

확신이 안 든다면 제대로 가치를 모른다는 것이니 매물 임장을 꼭 마쳐야 자신 있는 투자를 할 수 있습니다.

가치 판단 기준 추가로 역세권, 노선, 아파트 밀집, 대단지를 살펴보고 임장 전에 관심있게 볼 단지를 추려 보고 임장 후에 투자의 우선순위를 가려 내기 쉬워지는 방법입니다.

전세 세팅 프로세스

밝고 깨끗한 상태, 언제든 들어갈 수 있고 적정한 전세가를 형성하여 임대 경쟁력을 높여야 합니다. 요즘은 사람들이 깨끗하고 쾌적한 집을 원하는 경우가 많아 집 상태에 따라 전세 가격이 차이난다고 합니다. 나의 기준 보다 전세입자를 위한 기준을 맞추는 것이 필요하겠습니다.

양파링님의 말씀 중에서..

비전 보드에 적힌 숫자가 막연하고 이루지 못할 것 같지만 끊임없이 변하는 부동산 시장 안에서 내가 할 수 있는 것들 해야 하는 것들을 하며 점을 찍고 나아가야 합니다. 목표가 현실이 되는 과정은 험난하고 버티는 상황에 놓이게 되는 일들은 항상 벌어집니다. 어떤 목표를 향해 가는지 무엇을 향하고 있는지 방향성을 뚜렷하게 잡고 월부 안에서 끝까지 남아 투자를 해나가도록 하겠습니다.