[서투기 29기 2건 첫번째 레슨, 2십억 달성하기 랑랑티] 2강 강의후기: 지나고나면 에피소드가 된다.

양파링님의 강의를 들으면서 A지역에 대한 전반적인 이해를 할 수 있었고, 임보를 작성할 때 어떤 생각을 가지고 작성해야하는지 구체적으로 알 수 있었다. 또한 현재 시장에서 내가 직접적인 투자를 해야할 때 어떻게 가치를 비교해야할지와 어떤 방향성을 가지고 해나가야할지를 알게 되었다.

이번 강의를 들으면서 마지막에 양파링님이 투자를 해나가면서 힘들었던 점을 이야기해주셨는데 굉장히 마음이 울컥했던 것 같다. 아이가 ‘할머니집에서 자더라도 눈을 떴을 때 엄마가 옆에 있으면 좋겠다’라고 말을 했다고 하는데 그런 말을 듣고도 임장을 나가고 임보를 써내려가는 것이 굉장히 힘들었을 것 같다.

항상 월부의 강의를 듣다보면 힘들고 어려운 상황 속에서도 꿋꿋하게 이겨내가는 분들을 보며 ‘나도 해내야지’라고 마음을 다지게 되는 것 같다. 이번에도 여러 힘든 상황 속에 있지만 더 큰 미래를 그리며 해나가야겠다.

“지나고나면 에피소드가 된다!”

1. 왜 A지역을 봐야하는가?

교통이 좋은 서울 아파트들은 쳐다도 보지 못하는 가격으로 형성되어있는 것이 아닐까 생각했는데 그런 생각을 깨준 것 같다. 비슷한 교통 입지를 가진 아파트들 중에서도 2배 이상 가격 차이가 나있는 것을 보고 A지역이 저평가되어 있구나를 느낄 수 있었다. 압도적인 교통을 가지고 있고 앞으로 환경개선의 여지가 많은 곳인 A지역을 앞으로도 눈여겨 봐야겠다고 생각했다.

2. 임장, 임보, 투자를 생각할 때 적용해야할 점.

인구에서는 연령별 수요를 확인하고, 어떤 입지 요소를 가지고 있길래 이러한 연령대가 주로 형성되어 있는지 예측해보며 현장가서 확인하는 것이 중요하다. 또한 세대당 인구수가 비슷한 생활권은 위상과 가격차가 어떻게 형성되어 있는지 확인해보며 비교해보는 것이 좋다.

학군에서는 학군이 크게 중요한 지역이 아니라면 학교가 얼마나 가까운가를 보는 것이 중요하고, 이 때 가까운 학교여도 배정단지가 맞는지 확인해보는 것이 필요하다. 가까이 붙어있어도 지역이 달라져서 못 가는 경우가 있기 때문이다.

환경에서 백화점이 있다면 한 번씩 들어가서 어떤 브랜드들이 입점해있는지 봐야 사람들의 쇼핑 수요를 파악할 수 있다. 신축들은 시간이 지나고 거래가 되면서 제대로 된 가격을 평가받을 수 있기 때문에 그러한 점을 염두해보고 봐야한다. 재개발 예정구역이 있다면 현장가서 확인하고 나중에 변화된 모습을 지켜보는 것이 후에 도움이 된다. 왜냐하면 다른 지역 재개발 예정 단지를 볼 때 어떻게 환경이 변화할지 예측할 수 있기 때문이다. 

공급을 볼 때는 임보를 쓰면서 그 지역의 전출입을 확인할 수 있지만, 실제적으로 현장에서 물어보면서 사람들이 어디로 이사를 가고 싶어하는지 확인해보는 것이 정확성을 높일 수 있다.

3. 단지분석을 할 때 적용할 점.

시세 정리를 할 때 대략적으로 단지에 대한 가치를 적어두면 내 투자금 안에서 가치가 높은 단지를 효율적으로 추려낼 수 있다. 따라서 단지 분석을 할 때 가치 분석도 함께 해보는 것이 필요하다. 전고점을 확인하기가 어려운 단지와 가치가 가격에 반영되지 않는 단지들은 현장에서 확인해야 확신을 얻을 수 있다.

[ 앞으로 해야할 일 ]

1. 시세분석+가치분석
2. 대출가능 금액별 종잣돈 가격 확인
3. 감당 가능 예산 확인