열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열기70기 88조 공샘]

아파트 수익률 보고서로 좋은 아파트를 고르는 방법과 수익률 보고서를 꼭 써야하는 이유. (양파링 강사님)

[우리가 아파트 수익률 보고서를 반드시 꼭 써야하는 이유]

1) 입지를 모르면 같은 가격에 덜 좋은 물건을 산다. (투자 전에는 더 좋은 것을 선택할 수 있다!)

2) 수익률을 모르면 구입 시기와 기다림의 중요도를 모른다. (투자 후에 하락장이 오더라도 잘 지켜나가는 믿음과 인내심을 가질 수 있다.)

[수익률 보고서 작성 방법]

1) 위치

2) 입지평가

3) 과거의 시세

4) 수익률 분석

5) 현장사진

[입지평가 요소]

1) 직장

= 일자리는 사람들이 모이는 가장 큰 힘! (일자리가 많다 = 수요가 많다 → 수요가 많다 = 향후 가격이 오른다.)

= 종사자 수 30만명 이상 (S 등급), 20만 명 이상 (A 등급), 10만 명 이상(B 등급), 10만 명 미만(C 등급) → 국가통계포털 사이트에서 확인.

2) 교통

= 사람들은 일자리 근처에서 거주하고 싶어함 (출퇴근 시간 단축 후 개인 여가시간 확보를 위해)

= 지하철로 강남 30분 이내 도착 (S 등급), 강남 1시간 이내/부도심 30분 이내 (A 등급), 부도심 1시간 이내(B 등급), 그 외(C 등급)

3) 학군

= 학군은 정말 강력하고 꾸준한 실거주자의 선택 기준이다. (추후 전세 가격 형성에 큰 영향을 줌)

= 중학교 학업성취도 평가 95% 이상 (S 등급), 90% 이상 (A 등급), 85% 이상 (B 등급), 그 외 (C 등급)

= 중학교 학업 성취도 평가 자료는 2016년도가 마지막이지만, 한 번 형성된 학군은 쉽게 변화하지 않기 때문에 아직 신뢰할 수 있는 자료다.

*학군 수준을 쉽게 보는 방법(동 단위) = 아실 어플 → 단지 검색 → 학군 정보

*학군 수준을 쉽게 보는 방법(구 단위) = 아실 어플 → 학군 정보 → 지역 선택

*학원 밀집도 쉽게 보는 방법 = 아실, 호갱 노노 어플 → 학원가(학원 밀집도) 선택

4) 환경

= 주변에 백화점과 대형마트(상업시설)이 많다는 건 해당 지역에 살고 있는 사람들의 구매력을 나타낸다. (대기업의 위치선정 이유)

= 구매력은 소득률과 밀접한 연관이 있다 → 소득률은 감당 가능한 집값을 나타낸다.

= 백화점의 매출과 주변 집값의 가격은 서로 비례한다. (국내 5대 백화점 70대 점포 매출 순위표)

= 반경 1km 기준 백화점 2개 이상(S 등급), 백화점 1개 이상(A 등급), 대형마트 1개 이상(B 등급), 그 외(C 등급)

*지역과 지역의 비교의 경우에는 반경의 크기를 동으로 넓히기

5) 공급

= 사람들은 새 아파트가 지어지면 기존에 낡은 집을 매도한다. (매물 증가 → 가격하락)

= 새 아파트가 입주하게 되면 전,월세 물량이 증가한다. (전세 매물 증가 → 전세 가격 하락)

= 입주 물량 공급은 투자자에겐 양날의 검과 같다. (기회이자 리스크)

= 적정수요는 해당 구의 인구수 x 0.5% 수준이다.

= 향후 3년간 예정된 공급 물량의 평균(1/3)이 적정수요의 1/2 이하(S 등급), 적정수요 이내 (A 등급), 2배 이내(B 등급), 2배 이상(C 등급)

*향후 예정된 공급 물량을 쉽게 보는 법 = 호갱 노노(공급 → 아파트 입주예정 물량 기간 조절), 아실 (수요/입주 → 지역선택)

[입지 평가시 유의사항]

= 수도권과 지방은 입지 평가의 요소가 다르게 작용한다.

*수도권의 최우선 순위 = 교통, 직장

*지방의 최우선 순위 = 환경 (중소도시에서 특히나 중요함)

[과거의 시세]

= 과거 10년 내 평형별 저점 가격과 고점 가격 체크하기 (호갱 노노의 매매/전세 탭)

[수익률]

= 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가? (미래의 투자 수익률 계산하기)

= 현시점에서의 투자금(매매가-전세가)을 계산하고 미래 달성 가능한 수익과 수익률이 타당한지를 비교평가를 통해서 분석하기

*수익률 계산 = 수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%

*가격이 싼 시기에 매수 한다는 것 = 오랜기간 정체되어 있어서 매수에 상당한 용기가 필요함(좋은 것 싸게 샀다면 장기간 보유하며 기다리기)

*기억해야할 것 = 매매가는 전세가 아래로 절대 떨어지지 않는다. (10년 동안 전세가는 평균 80%~100% 상승함)

*전세가가 상승한다는 것 = 무리한 전세가를 설정하지 않았다면 2년 마다 전세상승분을 회수할 수 있다. (투자금 회수시 수익률은 무한대)

[현장사진]

=현장 사진을 찍으면 머릿속에 글이 아닌 이미지를 저장하게 됨

=향후 이미지화 할 수 있는 지역의 양이 투자자로서의 자신감과 경쟁력으로 적용하게 됨.

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앞으로 초보 투자자가 1년 안에 투자를 실천하기 위해서 집중해야 할 것(임장)과 더 좋은 투자를 위해 반드시 알아야 할 것. (주우이 강사님)

[첫 임장지역 선정]

1) 지역에 대한 선입견 버리기(내가 살던 곳이란 자만 하지말기, 주변인의 근거 없는 말 걸러듣기)

2) 임장 습관 만들기 (일정에 임장 가는 날을 반영해서 해당 날짜에는 무슨 일이 있더라도 꼭 임장가기)

[임장보고서 작성하기]

*임장보고서 5개 이하일 때 = 집 근처 or 회사 근처 5곳 가기 (나의 선입견을 배제할 수 있고, 마음만 먹는다면 바로 갈 수 있다. → 실천이 중요)

*임장보고서 6개 이상일 때 = 1기 신도시 + 확장 (강남역 → 양재 → 판교 → 정자 → 수지 → 광교)

*임장보고서 11개 이상일 때 = 수도권 + 지방 (대전 → 청주, 세종 → 천안 → 수도권)

[앞마당]

1) 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있고 비교평가할 수 있는 지역(앞마당)이 많아질 수록 좋은 투자를 할 수 있을 가능성이 높아집니다.

2) 앞마당 = 입지 + 가격 (언제든지 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것)

* 중요한 것은 마침표를 찍고 넘어가는 것. (사전임보 → 분위기 임장 → 단지임장 → 매물임장 → 1등 뽑기 + 의사결정)

* 마침표를 찍지 않고 넘어간다면 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없습니다.

[임장지역 선정 정리]

= 임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들어야 한다.

*임장하기 좋은 곳은? = 경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것 이 중요. (결국, 투자 가능한 곳은 모두 앞마당으로 만들어야 합니다!!)

* 마무리를 하지 못했다면? = 제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들더라고 다음 지역으로 넘어가세요. (단, 마침표는 꼭 찍어야 합니다!!)

[입지평가]

= 입지 평가의 요소(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)은 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표이고 이 요소들은 전국에 똑같은 기준으로 적용되지만, 지역별로 우선 순위의 차이가 발생한다.

[앞마당의 순서]

= 수도권은 가격은 서울(강남) 접근성의 영향이 크다.

= 앞마당의 수를 늘려 놓고 비교평가를 통해서 상대적을 저평가된 물건을 찾는 것이 핵심.

[비교 평가]

1) 같은 단지내 아파트(A,B)에 구조 차이(방 수, 화장실 수)가 있고 구조로 인한 금액 차이가 크지 않다면 구조 선호도가 좀 더 높은 매물을 선택하는 것이 향후 장기적으로 더 큰 수익 상승률을 안겨줄 수 있다. (가치대비 저렴한 물건을 찾는 것)

2) 비교평가를 통해 저평가 여부를 확인하고 의사 결정을 할 때 가장 중요한 요소는 가격이다. (시장이 안좋을 땐 가격에 왜곡이 발생한다.)

= 저평가 여부 확인 → 투자기준 확인 → 실투자금 확인 (해당 순서를 지키기 않으면 절대 실력이 늘지 않는다.)

[1호기 복기의 중요성]

= 복기를 해야만 같은 실수를 반복하지 않는다.

1) 매수 복기 (자금 계획의 중요성)

2) 인테리어 복기

3) 누수 복기

*매매 전세 차이에 너무 신경쓰지 말 것. (향후 역전세 리스크가 발생함, 기회 비용을 계산했을 때 전세를 빨리 빼는 것이 더 중요함)

*갭 차이보다 더욱 중요한 것은 가치있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것. (핵심)

*아파트 가격이 향후 상승할 지, 하락 할지는 알 수 없다. 다만, 저렴하게 구입했다면 남들보다 더욱더 인내하고 버틸 수 있다.

[가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법]

1) 투자금의 여유가 있는 사람 = 갭 차이가 다소 발생하더라도 매매가가 낮을 때 매수해서 향후 매매/전세가 상승으로 빠른 손익분기점 달성(무한대)

2) 투자금의 여유가 없는 사람 =갭 차이가 적을 때 매매해서 적은 투자금으로 여러 물건에 투자하는 방법

[투자 의사 결정]

1) 공급 물량은 인접한 지역에 영향을 줄 수 있다. (대전 / 세종/ 청주 사례)

2) 아직 가격이 상승하지 않았을 때 천만원의 가격 차이는 향후 상승시에 억 단위의 가격 차이가 발생한다. (비교 평가의 중요성)

3) 과거에 가격이 더 비쌌다고 그래서 미래에도 비싸다고 생각하면 안된다. (신축의 일시적 가격 반영/가장 중요한 것은 입지(땅)라는 것을 명심)

4) PC 공법은 리모델링을 할 수 없다 → 재건축만 가능한 공법.

*시간이 지날 수록 건물의 가치는 내려가지만 땅의 가격을 올라간다. (핵심)

*오를 것을 사는 것이 아닙니다. 저평가 된 것을 사는 것입니다.

*월부의 투자방식은 가치투자 입니다. (수익이 큰 투자 < 잃지 않는 안전한 투자)

[투자활동]

1) 흔들리지 않는 투자 기준 만들기

2) 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기

3) 그 물건들 중에서 1등 아파트에 투자하기

[현재 시장에서 저평가 여부를 판단하는 방법]

1) 입지가 비슷한 곳이라면 주변 환경 요소(역과의 거리,도로, 상업시설 등)를 고려해서 비교 평가를 통해 저평가 여부를 판단할 수 있다.

2) 입지가 비슷하거나 미세한 차이가 발생하는데도 불구하고 가격 차이가 많이 벌어졌다면, 낮은 가격의 매물이 저평가 일 수 있다.

3) 시장이 좋을 때와 안좋을 때 호재의 효과는 다르다. (호황기 = 불에 기름 붙는 격, 불황기 = 하락 속도를 낮추는 정도의 수준)

4) 역이 새롭게 생기는 것보다 기존에 역이 더욱 가치가 높을 수 있다.(강남과의 접근성이 중요함)

[비교평가 정리]

1) 비교 평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익의 극대화)

= 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더욱 좋은 곳을 선택해야 한다.

= 비교평가를 위해선 최소한 앞마당이 3개 이상 있어야 합니다. (집or회사 근처부터 앞마당 수를 늘려 3곳 이상 만들기)

= 지역 한 곳당 최소 10개의 아파트는 가격을 기억해야 합니다. (네이버 부동산/호갱노노에 실거래 알람 설정하기)