[서투기 29기 52조 구르는 돌] 2주차 강의 후기

1. 인상깊었던 점

   서울 A지역 투자전략

   현재 가치 2호선 + 신림선

                 주요업무지구 30분 이내 여의도, 디엠씨., 마곡 환승 1회

   미래가치 대규모 개발계획 신림 1구역 4185세대, 2구역 1400세대, 5구역 400세대 6구역 994세대

   비싸지 않은 곳 물리적 거리  7km, 이동시간 25분관악우성 11.6-/9.4 옥수극동 16.2/18.4, 백현마을 7 19.1 / 22

    선호단지들도 지난 상승장 최고가에 미치지 않는 가격

    봉/두 13.2/9.9, 관드타 11.5/10

   압도적 위치/교통, 뉴타운으로 환경개선, 땅의 가치 대비 가격 메리트

   지역개요

    녹지지역이 전체면적은 약 47%, 확장성 한계

    베드타운

    2호선 아래쪽 남부지역은 신림선 개통 + 뉴타운개발로 환경 개선될 예정

   인구

   20-30비율 높다. 영유아 + 10-3040 봉천생활권 선호 

   2030 대학생, 직장인 2호선 인접 생활권 선호

   본질은 연령별 인구가 아니라 입지가치 이다.

   - 20대 인구 비율이 높은 광진구 건대, 동작구 중앙대 노량지, 마포구

   인구수 + 세대당 인구 = 성현

   세대당 인구수 높은 난향 : 교통 불모지 = 자체생활권 항아리 상권 형성

  직장

  인구수는 서울 전체 5위 , 자족기능 ; 대기업, 사업체수 적다 , 거주지연봉 > 직장연봉

  호재

  난곡선 예타 통과 못함, 서부선 26년 착공 목표 : 서울대 입구~세절역 : 여의도 서대문, 녹번 경유

  학군

   구암초, 구암중 

 공급 : S

   대규모 공급이 없더라도 신축이 들어오면 매매가 주춤하는 현상

 인구이동 : 동작(매수), 금천, 영등포, 서초(전월세선호)구로송파

생활권별 선호도

 봉천 > 구로 > 신림 > 난곡/난향

 일자리, 교통, 환경, 학군, 공급, 선호요소, 덜 선호 요소, 84/59 상중하 가격

 역세권 > 평지 > 신축 > 대단지 > 학군(학교) > 균질성

대단지 : 보리고개에서도 살아 남는다

 안정적 수요 : 넓은 수요층, 꾸준한 거래, 하락장 방어력(손실 최소화), 시세형성 명확

 자체생활권 형성 : 대단지는 사람을 모으고, 상권, 버스, 학교, 병원 등 인프라 만든다, 단지가 하나의 도시다

 시세기준점 :  지역부동산 대표성, 시세견인, 대단지 = 브랜드다

 노후시 미래가치 : 재건축 가능성 높아진다. 용적률 여유 있다면 추가세대 증가하여 분담금 줄어든다.

A지역 투자전략

 -역접근성 = 대단지 우선 검토

 자리잡은 생활권 우선 : 봉천, 구디, 신림

 주변 환경개선 단지 검토 : 관드타 +센트씨, 환금성 기본 300이상

 형평별 가격비교, 20평 30평 

 가치 = 입지 +상품

 입지 = 직교학환, 교 : 23579신분, 역세권, 환 ; 균질성 + 편의시설 상권

 상품 = 연대형구 신축은 입지덜해도 약점 보완, 세대수 : 균질성 떨어져도 세대수가 약점 보완

           평형 : 40은 지역에 따라 수요 다름

 가격 = 전고 + 하락률

  전고점을 넘어 가치를 볼 수 있어야 함. 21년 이후 환경개선된 지역은 전고점 반영 안됨, 22년 이후 신축단지는 전고없어 최근거래가가 계속 전고점

 가치와 현재가격을 판단할 수 있어야 함 : 현장확인 필수

부동산은 늘 변한다. 현재 할 수 있는 투자를 실행 = 다음을 준비

2. 적용할 점

   - 시세분석 = 역세권 , 노선, 밀집여부, 대단지

   - 생활권별 평형별 상중하 가격 분류해 보기 : 입좋신, 입좋구, 입덜신, 입덜구, 입덜덜신구 등