1호기 투자 후기

전세 본계약까지 마친 시점에서 미뤄뒀던 1호기를 투자하게 된 과정을 복기해보고자 합니다.

때는 24년 8월. 1년간 일하면서 모은 돈 1600만원 / 대출 6400만원으로 22년 12월에 들어갔던 8천만원짜리 전세집의 만기가 다가오고 있었습니다. 그 집은 성동구 금호동 언덕 꼭대기에 있는 7평 남짓의 허물어져가는 다가구주택이었어요. 4~5년을 모아야 이런 집에 대출 없이 전세를 들어갈 수 있다는 사실에 ‘내가 평생 내 집은 가질 수 있을까’, ‘이렇게 살다가 결혼은 어떻게 하지’, ‘차는 살 수 있을까’ 막막했지만, 그저 ‘열심히 살면 괜찮아지겠지’라는 막연한 긍정으로 직무 역량과 관련된 공부만 해나가던 때였어요.

전세집 입주했을 때 보일러가 고장났다는 사실을 말씀드리자, 원래 멀쩡했는데 너가 들어와서 고장났으니 새 보일러 값의 반을 달라던 집주인 할머니. 요구한 돈을 안 드려서 처음부터 사이가 틀어졌고, 할머니의 구박과 무시, 외풍과 바퀴벌레들. 안 좋은 추억들이 쌓여왔던 집이라서 나가야겠다고 생각 중이었어요. 근데 구독만해놓고 잘 안 보던 재테크유튜브 채널에서 ‘전세는 집주인에게 무이자로 돈을 빌려주는 것’이라는 주제의 영상이 올라왔고 전세를 알아보던 저는 그 영상을 클릭했어요. 거기서 큰 충격을 받았고, 며칠 있다가 너나위님의 1000원 강의 광고가 보였고, 이 강의를 보고 더더욱 부동산에 대해 궁금해진 저는 나위님 특강 하나 듣고.. 정신을 차려보니 지금 투자후기를 쓰고 있게 되었습니다.

[히스토리]

• 24년 9월 1000원 강의, 부동산으로 부자되는 공식 : 부동산 투자를 ‘투기’랑 착각했던 것을 깨달음. 부동산 투자라는 것에 대해 이해하게 됨
• 24년 10월 내집마련기초반 : 보잘 것 없는 종잣돈, 작은 대출 금액 → 좌절 (재테크기초반으로 돈 모아야지! 혹시나 내 돈으로 세끼고 미리 사두는 내집마련 가능할까? 하는 마음으로 재테기 신청)
• 24년 11월 재테크기초반, 내집마련중급반 : 신용카드 자르고 저축 구조 만들기, 세 끼고 미리 사둔다는 개념 이해
• 24년 12월 열반스쿨기초반, (특강)소액지방아파트투자법 : 비전보드, 의욕 만땅!! 투자자 마인드 장착. 지방 진짜 싸구나! 지방은 이런 게 중요하구나!
• 25년 1월 실전준비반, 지방투자기초반(강의ONLY) : 임보 쓰는 방법! 종로구 중구 / 해운대구
• 25년 2월 열반스쿨중급반 : 독서의 중요성. 독서 열중. 투자자 마인드
• 25년 3월 내집마련실전반 : 너무 부족했지만 자향님께 많이 배우고, 조원분들과 열심히 한 달!
• 25년 4월 지방투자기초반 : 창원 성산구/의창구
• 25년 5월 자실, 서울투자기초반(강의ONLY), (특강) 3000만원 소액투자 강의 : 지투기 조장님 훈훈한님과 창원 마산회원구/마산합포구
• 25년 6월 자실, 미국주식기초, 투자코칭 : 김해 임장, 마스터님 투자코칭
• 25년 7월 지방투자실전반 : 첫 비교평가 스킬 획득, 비교평가 연습, 매매 전세 체크리스트 특약!! 유르튜터님
• 25년 8월 자실 : 지투실 동료들과 관악구, 비교평가 연습
• 25년 9월 자실, 매물임장 특강, 매물코칭 : 투자코칭에서 말씀해주신 부산 자실. 매물 털다가 → 투자, 센스있게쓰자 튜터님 매물코칭
• 25년 10월 : 지방투자 실전반, 아라메르 튜터님
• 25년 11월 : 서투기(강의ONLY), 대출특강

올해 1월 전까지만 해도 저는 미니임장만 해본 상태였어요. 임보도 써본 적 없었고요.

정말 배운대로 한 걸음씩 나아가니까 길이 보이는 것 같습니다.

25년 1월에 매임까지 하는 첫 풀타임 임장과 임보를 작성하고, 7월까지는 아는 지역을 넓혀가며 ‘임장’과 ‘임보’에 그래도 익숙해져가던 때였어요. 강의에서 말씀해주신 것처럼 투자가능한 앞마당 3개 이상 만들기를 실천하고 있었습니다.

7월 지방투자실전반에서 임장보고서라는 걸 처음으로 한계를 뛰어넘어 매일 새벽 늦게까지 남아서 써보면서도 많은 것을 배웠고요. 양적으로도 질적으로도 좀 더 성장한 한 달이었어요. 유르튜터님과 조원분들께 정말 많이 배웠고, 특히 강의에서도 나오고 조원들과도 함께 비교평가를 연습했던 점이 9월 투자 결정에 많은 도움이 되었다고 생각합니다. 감사하게도 그 연습을 조원분들과 자실하면서 8월에도 연습이 되었었어요.

[매수]

그리고 나서 9월,, 저는 6월에 마스터멘토님이 투자코칭으로 우선검토하라고 하셨던 지역을 드디어 가게됩니다. 부산의 상위급지였고, 분임, 단임 후 시세를 따면서 ‘뭐지?’ 싶은 단지들이 있었어요. ‘상위급지에 주변환경이 이렇게 좋고 아이들도 많이 키우는, 학군도 좋은 지역인데 이 가격이라고?’, 심지어 투자금 범위에도 들어왔어요.. ‘어 진짜 뭐지..? 기회인 것 같다..’고 생각을 하면서..

7, 8월에 하던 비교평가를 제 앞마당에서 아는 단지와 해보았습니다. 창원과 광주에서 투자 검토로 보던 괜찮은 단지들과 가격이 비슷하거나 더 쌌어요. 창원과 광주의 제 투자후보 단지들은 이 정도의 입지와 선호도를 가졌다고는 생각되지 않는 단지들이었어요. 부산의 타겟 단지의 전세가도 1월에 지투기 들었을 때 강의에 나온 가격보다 많이 오른 상태였습니다. 앞마당의 이 가격 단지들 중에 제일 좋은 단지라는 판단이 됐고, 투자금 내에 들어오는 단지들 중에서도 제일 좋은 단지라는 판단이 들어서 매물을 많이 봤습니다.

A, B, C단지가 있었는데요. 선호도는 A > B > C로, C는 우선검토 대상이 아니었습니다. A단지가 가는 초등학교가 굉장히 선호하는 초등학교였는데 A는 가격이 좀 오른 상태여서 심한 언덕 끝쪽 단지가 투자범위에 들어오는 단지들이었는데 조금 무리해야하는 가격이었고, B단지도 언덕 위쪽 4층 단지가 투자범위에 들어왔습니다. B의 4.3억짜리 단지는 근저당이 많이 껴있었어요. 상승장에 시세가 높은 시점에서 주담대를 좀 많이 받아놓은 상황이었어요. A, B에 이거보다 좋은 매물은 없는 것 같아보였습니다. B단지는 가격이 깎이지 않고 있었어요. 그 집이 제일 싼 매물이라는 걸 집주인도 알고 있었고 근저당이 많아 팔아도 남는 게 별로 없는 상태라 가격 협상이 쉽지 않았습니다. 강의에서 배운 것처럼 (채권채고액 + 계약금 + 중도금)이 매매가를 뛰어넘는 금액이었어요. 그래도 싼 것 같고 계약금을 조금넣고, 잔금일에 근저당 말소 조건으로, 근저당이 이 정도로 많으면 세입자가 잘 안 들어오려고 하니 부동산 사장님도 잔금치고 말소하고 그러고 전세 놓자고 그러셨어요. 전세가 많이 없는 상황이라 뺄 수 있을 거라고 생각했고, 이 단지를 근저당이 많아 투자자들이나 실거주자들도 쉽사리 붙긴 어려워보였어요. 그래도 리스크가 있으니 좀 더 싸게 사면, 잔금과 중도상환수수료의 비용까지 상쇄시킬 수 있을 거라고 생각하면서 깎이면 해야겠다고 생각했고 좀 더 기다려보기로 했습니다. 좀 더 안 팔리는 기간이 길어지면 네고가 될 거라고 생각하면서..

배운대로 이 물건을 들고 모든 부동산에 들어가서 이 물건 계약하려고 하는데 이거보다 좋은 거 있냐고 사장님들께 여쭤보며 다녔습니다. 그 중 어느 부동산에서 C단지는 안 보냐고 하셨어요. C보다 B가 선호되긴 하지만 가격은 비슷하게 움직이고 두 단지는 모두 동일한 선호 초중학교에 보내는 단지였습니다. C도 충분히 선호도가 있는 단지였는데 왜 여긴 안 봤지 싶었습니다. C의 매물도 보던 와중에 수리가 안 됐다는 4.25에 나온 단지를 보게 되었어요. 근데 수리상태가 아주 좋았습니다. 집주인이 사는 곳이었고 수리한지 얼마 안 된 집이고 방 2개 정도 부분도배만 하면 될 정도의 상태였습니다. B단지는 집주인이 집을 잘 안 보여줘서 물건보기가 힘든 집이었는데요, C단지는 전세놓는 것에 협조도 잘 해주신다고 했고 집에 근저당도 없고 더 좋은 단지로 이사갈 예정이신 경제적으로 좀 여유가 있는 집주인이었어요. 그래서 네고를 진행했는데 1000이 깎이고, 500만 더 해봐달라고 요청드렸는데 고민을 좀 하는 것 같더니 500도 추가로 네고가 되었습니다. 그래서 바로 재이리 튜터님 강의노트를 열어서, 가계약 특약이랑 체크리스트를 검토하고 가계약을 진행했습니다. 추석연휴가 길었고, 사장님도 열심히 네고해주셨고, 1월말이면 잔금도 많이 남은터라 10월 31일까지 전세 안 나가면 다른 곳에도 올리겠습니다. 라고 말씀드리고 밤 늦게 집에 돌아갔네요..

[전세]

전세는 일단 높게 내놓아보았어요. 주변 전세 개수, 매물 상태를 봤을 때 충분히 나갈 수 있는 가격이라고 생각했습니다. 몇 분 보고 가셨는데 제가 잔금을 좀 길게 1.30으로 잡았고, 매도자가 이사할 집을 바로 계약해버린 탓에 전세 입주 날짜 조정이 어려워서 픽스된 날짜에 들어올 세입자만 구할 수 있는 상태였습니다. 이 기간이 픽스된 부분이 좀 아쉬운 탓에 집상태가 좋아도 세입자들이 날짜가 안 맞아 거절하는 경우가 많았습니다. 그래서 1.28~31에 입주가능한 분들만 보여주시기로 한 상태에서 한 세입자가 나타났는데 현금세입자였고, 세입자들 전세대출 은행을 알아보려던 차에 마침 현금세입자가 나타났는데 천만원 네고를 요구했습니다. 저는 3.5도 1월 말까지면 충분히 뺄 수 있을 것 같았는데, 전세는 무조건 빨리 뺄수록 좋다는 말이 떠올랐고 튜터님과 동료들에게 여쭤봤습니다. 이런 상황인데 어떻게 할까요? 그리고 다음날 동료분이 전세입자 컨셉으로 전화임장을 해주었는데 앞으로 나올 매물들이 좀 있다고 하더라고요. 투자자들이 좀 몰렸던 것 같습니다. 그래서 500만원만 네고해주었고 현금을 가진 세입자분과 전세 계약을 하게 되었습니다. 전세계약후에 좀 트래킹해보니까 확실히 전세가 많이 생겼었는데, 오늘 보니까 또 많이 소진되었더라고요. 1월 말까지면 충분히 원하는 금액에 전세를 뺄 수 있었을 것 같은데 아쉬웠습니다. 하지만 픽스된 이사날짜라는 리스크, 부산쪽으로 눈을 돌리는 투자자들, 그리고 제가 해결해야될 문제들, 바쁜 회사일 등이 예정되어있고, 이직 준비도 할 예정이기 때문에 이런 것들에 시간을 쓸 수 있게 500정도의 비용을 쓴 거라고 생각하면 나쁘진 않았던 것 같습니다.

그래서 복기를 해보자면..

[잘한 점]

• 매물 상태에 따른 협상 시도
• 전세 트래킹하면서 상황 봐서 좋은 조건의 세입자와 전세 빨리 해치운 점

• 앞마당 내 비교평가해서 할 수 있는 단지 중에 제일 괜찮은 단지를 했다는 점

   

[보완할 점]

• 매물코칭 받지 않고 가계약한 점 - 날리더라고 제 역량을 생각하면 안전하게 받았어야 했음. (2호기는 반드시 매물코칭 받고 진행할 것 ★★★★★)
• 동료들이나 튜터님께도 안 여쭤보고 가계약한 점 - 어떻게 이런 간띵이 부은 생각을..? 지금 생각해도 참 무모했습니다. (2호기는 동료분들, 튜터님들께라도 확인 받을 것 ★★★★★)
• 7층 물건이 4.1이었는데, 제껀 4층이었고 같은 가격이니까 한 번 더 네고 시도해봤을 수도 있는데 더 시도해보려고 하지 않은 점.. (2호기는 좀 더 차분하게 네고 포인트 샅샅이 찾아낼 것)
• 저환수원리 꼼꼼히 따져보지 않은 점 (대충 했습니다.. 저평가는 비교평가로 환금성은 300세대 이상 그리고 사람들이 좋아하는 단지구나 정도의 인식, 수익률도 그냥 전고점 정도만 보고, 원금보존도 싸게 산다는 사실, 리스크도 공급이 주변에는 한동안 없다는 점 정도.., 저환수원리 꼼꼼하게 검토)

돌이켜보면 굉장히 짧은 시간이었네요.. 25.09부터 시작된 월부생활에서 1년 간 배운 것들을 적용했고, 많은 멘토님들, 튜터님들, 동료분들 덕에 해낼 수 있었습니다. 감사합니다.

처음 월부로 이끌어주시고 새로운 세상을 보여주신 너나위님 감사합니다. 너바나님 월부라는 공간을 만들어주셔서 감사합니다. 나위님 너바나님 포함하여 평범한 사람들의 경제적 자유와 내집마련을 위해 진심으로 강의준비해주시고 많은 가르침을 주시는 자모님, 유디님, 코크님, 쟈니님, 프메퍼님, 밥잘님, 광금러님, 제주바다님, 게리롱님, 식빵파파님, 주우이님, 양파링님, 긍정님, 용맘님 감사합니다.

열정적으로 진심으로 투자코칭 진행해주신 마스터멘토님 감사합니다.

이미 저지르고 진행한 매물코칭에서도 위로와 앞으로 해나가야할 방향을 제시해주신 센스튜터님 감사합니다.

내집마련실전반에서 실준반,지투기에서 배운대로 어설프게 하다가 뭔가 제꺼는 못 챙기고 조원분들만 챙기다가 끝났는데 진심어린 조언과 많은 가르침 주신 자향 멘토님 감사합니다.

한 단계 크게 성장시켜주신 유르튜터님 감사합니다.

개인적인 고민들어주시고 전세 빼기 많이 도와주시고 성장시켜주신 아라메르 튜터님 감사합니다.

갓 시작했을 때 미니임장과 많은 것 알려주신 제티손, 오사, 오픈씽 조장님들 감사합니다.

첫 임장임보 끌어주신 티나 조장님 감사합니다.

2월 열중반 이끌어주신 진월조장님, 4월 지기반 훈훈한 조장님 5월 자실까지 같이 해주시면서 많이 알려주셔서 넘 감사했습니다.

7월에 많이 챙겨주신 햄토조장님 감사합니다.

10월 많은 인사이트 주시고, 알려주신 따간 조장님도 넘 감사합니다.

여전히 많이 알려주시고 도움 주시는 갓님 감사합니다.

연락 자주 주시고, 동기부여해주시는 찌야유나맘님 감사합니다.

함께 하며 응원해주시고 많이 알려주시는 조원님들 일일이 언급은 어렵지만 정말 감사합니다.

월부의 시스템대로 따라가면서 성장해나가면 잃지 않는 투자, 망하지 않는 투자, 더 버는 투자를 할 수 있구나 느낄 수 있었습니다.

아직도 저는 너무너무 많이 부족하다는 걸 알고 있습니다. 이제 겨우 한 걸음 내딛은 것도 알고 있습니다.

첫 투자를 하면서 실력부족이라는 걸 절실히 느꼈고요. 10월 지실에서도 잘하는 조원분들 보면서 연신 감탄과 BM포인트만 적던 제가 이 실력으로 투자를 했다는 게 기적 같네요.. 더 잘하고 싶다는 생각이 계속 들었습니다.

그래서 현재 정리하고 지나가야할 문제들, 이직이라는 큰 숙제 해나가면서 독강임투인 꾸준히하면서 저에게 맞는 라이프사이클을 좀 적립해서 꾸준히 좀 해나가려고 합니다.

‘잘 갈아탈 수 있게’ or ‘2호기는 더더욱 잘하기 위해’, 그리고 저도 누군가 도울 수 있는 사람이 될 수 있도록 앞마당 꾸준히 넓혀가며 월부 안에서 성장해가겠습니다.

많이 부족한 제가 해냈듯이, 열심히 눈으로 보고 직접 밟아가며 해나가시는 분들도 분명 할 수 있다고 믿습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.