[서투기 29기 77조 나마니] 서울 수도권 배드타운에서 단지의 가치를 판단하는 방법 AtoZ

안녕하세요~ 나만이 내 인생을 바꿀 수 있다!

나마니입니다!

서울투자기초반 2강은 A지역 분석과 함께 현재 서울 수도권 시장에서의 

투자 방향에 대한 강의였습니다.

현재 시장에서 저평가된 지역이며 앞으로 변화 가능성이 많은 

지역인 A지역에 대한 설명과 함께 규제 지역에 투자할 수 있는

단계별 행동 요령과 마인드에 대해 강의를 해주신 양파링님께 감사드립니다.

이번 강의에서 지역분석을 해주신 A지역은 아직 가보지 못한 지역으로 

다소 투자하기 어려울 것이라는 선입견이 있었는데, 

이번 강의를 통해서 미리 앞마당으로 늘리지 못한 것이 아쉽다는 

생각이 들만큼 이 지역의 가치와 가격 수준을 알 수 있는 

강의였습니다.

강의를 통해 이 지역의 가치에 대해 다시 생각하는 기회가 되었습니다.

이 지역은 물리적으로 서울의 중심과 가깝지만, 

지형적인 특징으로 저평가되어 왔던 지역인데, 

추후에 환경의 변화도 계획되어 있어 추후에 본연의 가치를 

찾을 수 있는 기회를 충분히 맞이할 수 있는 지역이라는 생각이

들었습니다. 

현재 투자는 막혀 있지만, 언제라도 기회가 온다면 투자할 수 있을만큼 지역을 

알아가야겠다는 생각이 들었던 지역이라는 생각이 들었습니다.

아무래도 교통의 이점을 이유로 이 지역을 찾는 수요가 이어지는 곳이다보니

환경과 학군에서의 약점이 있고,

해당 지역에서 이러한 약점을 보완해 주는 부분이 

대단지 또는 밀집된 생활권이라는 점이다라는 점이 기억에 남습니다.

특히 이런 단지가 투자로 이어지면 장기간 보유하다가 이 지역의 가치가 인정받고

환경 개선이 이뤄지면 언젠가는 갈아타기를 할 시점이 오는데, 

이런 시기에 단지가 지니는 환금성이 매우 중요한 요소가 된다는 것도

인상 깊게 들었던 강의 내용이었습니다.

그리고 미래의 변화되는 모습을 예상하여 투자하는 것이 아니라

현재에 이미 갖춰져 있고 좋은 단지를 우선 순위로 보고 투자하는 것이 

더 효과적이라는 점도 투자 매물 선정을 할 때 가치 판단의 기준 중 하나로 

삼아야 겠다는 생각이 듭니다. 

현재 낙후된 곳이 변화로 환경이 개선되어 가치가 높아지는 것과 

현재 이미 가치 있는 것의 가격이 낮은 상태에 있는 것을 충분히 서로 비교해보고

비슷하다면 기존에 가치가 있고 선호도가 높은 것에 투자하는 것이 더 큰

수익으로 돌아올 수 있다는 생각이 들었습니다.

임장지와 관련해서는 가치판단과 관련하여 입지분석, 시세, 분임, 단임, 매임, 전임의 

중요성에 대해서 이야기해주셔서 이번 달 동안은 5가지 활동을 충분히 하여

단지의 가치를 좀 더 명확하게 정리하고 싶다는 생각이 들었습니다.

그리고 강의의 마지막 부분에 이야기해주신 규제 지역에 대한 자산재배치 투자 방법에 

대해세 세부적인 프로세스와 각 단계별 행동, 발생할 수 있는 변수, 마인드 등에

대해서도 이야기해 주셔서 흥미롭게 강의를 들었습니다.

지방에서 거주를 하다보니 이번 규제를 보면서 지방투자자의 투자가 

완전히 막혀버린 지역들이 생겼다는 것에 아쉬운 마음이 들었던 것이 사실입니다.

하지만, 막상 내가 수도권에 거주하고 있다고 하더라도,

또, 무주택이라 하더라도 자산재배치 방식의 투자가 

쉽지는 않겠다는 생각이 들었습니다.

더 가치있는 것을 매매하기 위해 원리금 상환계획에 맞춰 매수 금액을

정해야 하는 부분, 그리고 2년 실거주 뒤에 전세가격이 상승하면 상승한대로

입지나, 연식 부분에서 더 낮은 단지로 전세를 옮겨야 한다는 부담감, 

2년 뒤 전세가가 하락하면 전세를 내놓지 못하는 상황에서 오는 깔고 앉아 투자가

늦어지는 것에 대한 조바심, 거주하는 2년 동안 불안한 감정들…

아마도 수도권에 거주하고 조건이 맞는다고 하여도 투자로 내집마련 자산재배치는

쉽지 않은 결정이겠다는 생각이 들었습니다. 오히려 지금 투자로 묶이지 않은 수도권

지역과 지방을 비교하여 투자를 이어나가는 것이 나을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

아마도 마음 깊은 곳에는 투자로 돈을 버는 것이 아니라 수도권의 집을 마련한다는 

마음이 어느 정도 자리 잡고 있었는지도 모르겠습니다. 

감정을 배제하고 경영자의 마인드로

투자 결정을 해야겠습니다.

그렇기 위해서는 월부에서 마련해 놓은 임보의 흐름을 

잘 따라가야겠다는 생각이 들었습니다. 

해야 할 것만 하는 것도 벅차고 쉽지는 않지만,

 늘어지지 않게 꾸역꾸역 따라가 봐야겠습니다. 

일단 해야 할 일들을 하며 이 바닥에 오래 붙어 있어야겠습니다.

알고 있으니 버텨야겠습니다^^ 

강의의 말미에 눈시울이 뜨거워지는 감동도 주시고 

좋은 정보와 마인도도 함께 전해 주셔서 감사합니다. 

양파링님~

BMP

1. 시세에 알려주신 4가지 입지요소 정리해보기
2. 단임 전에 시세를 통해 입지와 시세를 보고 단지별 주요 가치 요소 적어보기(무슨 이유로 여기 사나?)
3. n억대별 가격 정리하고 가치 대비 가격 검토하기(부천과 비교해보기)