[엔드] 25년 11월 16일 빈쓰튜터님의 조장 튜터링 후기

오늘 조원분들과 분임을 다녀왔습니다.

그리고 저녁에 조장 튜터링을 진행하니 필요한 정보들이 쉽게 이해가 되는 부분이 많았습니다.

어제 다른 조원이 늦게 합류 가능하다고 하여 토요일에도 분임을 하고 나서 금일 다른 조원분들과 조모임을 나눌때 많이 도움이 되었습니다.  튜터님이 말씀한 이런 활동을 주도적으로 하면 자신이 더 배우는 것이 많다고 하는 것을 이해하게 되었습니다^^

내 집을 마련을 하기 위한 방향성

실거주와 투자 방향성

방향성을 어떻게 할지 필요한 예산을 계산을 해야 앞으로 진행이 가능 할 것 같았습니다.

현재 가능한 종잣돈과 대출을 최대한 이용하여 내 집을 마련하기 위해서 입니다.

1강에서 배운 예산을 각가 계산하여 예산이 감당 가능한 것을 선택을 합니다.

실거주의 대출 순서

1억에 50만원의 원리금 상환으로 생각하고 신용대출을 받을 경우 금리와 얼마의 상환액인지 파악 필요합니다.

DSR 계산 시 5년 상환으로 1개월에 얼마가 상환되는지 알아보고 어떤 것을 했을 때 가장 많이 대출을 받을 수 있는지를 알아봐야 합니다. 

제일 중요한 감당 가능한 선에서 먼저, 주택담보대출 후 DSR여력이 남은 만큼 신용대출을 합니다.

실거주  갈아타기 → 상급지로 이동 전략

실거주는 주택담보대출을 활용하는 것이 이득입니다. 인플레이션을 이해하고 대출을 잘 알아보고 사용해야 합니다.

매수한 내 집 매도 후(6억)  - 매도금액(10억)  - 대출(3억) = 7억

기존 종잣돈(1억) + 매도 후 (7억) + 대출(6억) = 예산 14억

내집마련과 투자 → 선택의 문제

실력이 있으면 돈을 벌고 실력이 없으면 돈 벌기 어렵습니다.

종잣돈을 모으면서 시장을 공부하는 것이 중요합니다.

매수 (2주택, 손실 매도 후 매수)

당장 두 채를 매도하고 갈아탈 좋은 단지가 있는지가 중요합니다.

없다면, 급하게 매도 불필요 합니다. 공부를 하면서 갈아탈 단지를 알아보는 것이 먼저입니다.

그 중 손실 매도는 신중해야 합니다. 

매도 기준

1.수익이 났나?

2.더 가치 있는 갈아탈 단지가 있나?

3.리스크를 감당할 수 없나?

보유(재계약) → 입주가 많은 시기 피해 미리 혹 늦게 기간 정하기

세입자에게 만기 6개월 전부터 소통합니다. 자금 계획을 짜기 위해 미리 알려달라고 합니다.

4개월 정도 남은 시점에 재계약 합니다.

입주가 많은 경우 → 잔금이 가능하다는 전제로, 입주 시기를 피해서 물어 봅니다.

이사를 간다 → 빨리 나갈 가격으로 전세 세팅(세입자와 상의해 일정을 뒤로 미루도록 조율- 이자 비용 부담의지 밝힘)

이사를 안간다 → 입주 정리되는 사항을 보면서 적정가로 제시하고 재계약 합니다.

예산이 정해지면 어떤 지역일지 알아 보고 거기에 따른 방향성이 잡혀 실거주일지 결정이 되는 것이라고 합니다.

예산을 알아 볼때 작년 소득부터 정확하게 알고 싶어서 국세청에 들어가서 확인하는 것부터 진행하고 은행에 문의를 하는 절차들을 몸으로 부딪히면서 대출을 익히는 것 같았습니다. 여기서 내가 계산한 대출이 맞는지 확인을 하고 싶었습니다. 이것을 확인 할 수 있는 상담이 따로 있다면 수강생들에게 많은 도움이 될 것 같습니다.

종잣돈으로 방향을 잡았다면 지역을 선택하고 단지를 선별할지 어떤 기준으로 해야 할지 명확하게 세우는 것이 중요하다고 하였습니다. 전 달에서 내마기를 들었기 때문에 비교평가의 기준을 알고는 있었습니다. 하지만 내가 가지고 있는 단지들을 비교 평가를 할 때 생각해야 할 부분이 정말 많다고 생각이 들었습니다. 하지만 강사님께서는 평가 기준을 명확히 알려 주셨기에 나머지 사항들은 우선 순위가 아니라는 것을 다시 한번 생각을 해주셨습니다.

비교평가 기준

보조지표

전고점(21년6월~22년3월), 회복률(최근 3년 이내 최저가 대비 회복정도), 상승폭(14년 하반기 대비21년 전고점까지 상승폭), 기준(전고점 높을수록, 회복률 낮을수록, 상승폭 높을수록 좋음)

지금은 어디든 앞마당 만들고 투자를 하는 것이 중요하다고 합니다. 

지방은 광역시부터, 가까운 곳부터 가보기입니다.

부동산은 시간에 투자하는 것입니다. 자본 소득이 근로 소득보다 더 빨리 오릅니다. 그래서 지금 준비해야 합니다.

비교평가 - 리모델링, 재건축 단지

재건축8년 리모델링 10년

아파트 가격은 땅의 가치와 건물의 가치를 합친 가격입니다.

단기 보유하고 갈아 탈 경우는 건물 가치도 중요합니다. 

입지 좋은 구축을 투자한다면, 리모델링, 재견축을 고려 해야 합니다.

분당에 실거주를 한다는 것은

분당에 15년 이상 거주한다는 계획을 갖고 자산을 산다면 내가 비싼 가격에 산다는 것을 알고 있어야 합니다.

강남의 10평대와 20평대를 고민

좋은 지역이지만 10평대는 실거주 가치가 떨어지고 한정된 수요의 한계가 있습니다. 

하지만 재건축이나 리모델링이라는 이슈가 생겨 신축이 된다면 10평이 아닌 20~30평으로 될 수도 있습니다. 

이슈가 없는 단지라면 살기 편한 20평대 선택이 유리 합니다.

2강의 비교평가 강의를 이미 들은 상태에서 튜터님이 말씀하신 땅의 가치를 보는 방법들을 알려주셔서 저의 기준점이 좀 더 명확하게 기억하게 되는 시간이었습니다. 

 이번 조장 튜터링은 내마기를 듣고 내마중을 들으면 순차적으로 알아가는 단계가 심화적으로 되어서 이해하도록 구성이 되어 있다는 생각이 들었습니다. 실전반까지 듣게 된다면 내집마련이 현실로 일어나는 기적을 볼 수도 있을 것 같습니다.

 아직은 비교평가를 한 후에도 선택한 단지들의 확실이 부족하다는 생각이 들었습니다. 계속 지역과 지역을 비교하면서 단지를 보면서 저 평가된 단지를 찾는 연습이 필요할 것 같습니다. 

이번 시간에 얻은 지식들을 조원들과 공유하면서 이야기를 하면 더욱 오래 기억할 수 있을 것 같습니다.

오늘 늦은 시간까지 튜터링 해주신 빈쓰튜터님, 운영자 클로이님, 함께한 조장님들, 좋은 시간을 만들어 주셔서 감사합니다^^  재건축과 리모델링 부분에서 조금 어려워서 이해가 잘 안되는 부분이 있었어요ㅜㅜ  남은 시간에 질문 기회가 되면 질문을 해야 할 것 같습니다^^   질문을 읽으면서 순간 울컥한 튜터님, 그 짧은 글에서 해당 조원의 고민에 대해 진심으로 이해하고 위로해 주시는 부분이 너무 인상적이었습니다. 

마지막으로 열정적인 내마중 21기 47조 조원분들인 로엔님, 윗집팬더님, 충이님, 후파후파님 부족한 조장이지만 잘 따라와 주셔서 감사합니다^^  남은 강의도 화이팅입니:)