안녕하세요 :)
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
오늘은 투자우선순위, 선호도에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
우리가 투자를 하면서 늘 고민하게 되는 것 중 하나가
비슷한 투자금이 들어갈때
상급지 선호도 하위 단지, 하급지의 선호도 상위 단지 중
어떤곳을 투자하는게 좋을까요?
20평대가 좋을까요, 30평대가 좋을까요? 등 선택하기 전에
투자후보 물건을 가지고 여러가지 고민을 많이 하게 되는데요.
저도 투자를 하면서 후보단지들을 놓고 이런 고민을 했었고,
투자를 선택하는 과정에서 의사결정을 할때 어떤점을
고려했었는지를 알려드리려고 합니다.
투자의사결정을 할때 스스로에게 이렇게 질문해보세요!
1. 지역내에 대체할 수 있는 곳이 얼마나 되는가?
내가 투자하려고 하는 단지가 지역내에서
꼭 이 단지를 와서 거주를 해야만 하는 요소가 있는지,
그리고 지역의 핵심선호요소를 가지고 있는 단지인지를
고려하는것이 중요한데요.
우리는 전세를 레버리지로 하는 투자자이기 때문에
어떤 단지가 수익이 더 많이 날까의 관점도 중요하지만
가장 중요한건 전세세팅을 하고 운용하는 과정,
그리고 매도를 할때 어떤 시기에 매도를 해야할지 모르기 때문에
환금성이 무척이나 중요합니다.
그래서 이 단지가 대체할 수 없는 뚜렷한 수요를 가지고 있는지,
대체할 수 있는 단지가 많은지, 없는지를 생각해보셔야 합니다.
보통은 연식이나 교통이 될텐데요.
지하철 역과의 거리는 좀 멀더라도 연식이 좋은 단지가 별로 없는지,
그래서 대체할 수 없는 수요를 이끄는 단지인지
혹은 구축이지만 지하철역 초역세권이라 대체할 수 없는
땅의 가치를 지닌 곳인지,
지역내에서 내 단지와 경쟁할 단지가 많은지 적은지에 따라
공급은 한정적이고 수요를 몰리게 하는 요인이 됩니다.
22년~23년초 가장 하락이 심하고
분위기가 안좋았던 시기에도 거래가 되었던 단지인지
단지분석을 하면서도 그런 요소들을 한번 살펴보세요.
지역간 비교를 하기전에 지역내 비교부터 뚜렷하게 할 수 있어야
나중에 지역간 비교를 할때 비교평가가 훨씬 더 수월하게 됩니다.
아직 내가 지역내 비교평가도 익숙하지 않은 사람이라면
지역내 비교평가를 통해 선호도가 더 좋은 단지가 어디인지를
찾는 연습을 먼저 해보시면 좋겠습니다.
2. 평형, 구조보다 앞서서
이 단지가 가진 가치,수요가 무엇인가?
보통은 30평대가 전세가가 높은편이기 때문에
매매가가 비슷하다면 투자금이 적게 들어가다보니
30평대를 선택하게 되는 경우가 많은데요.
만약 투자금이 똑같이 들어가서
20평대와 30평대를 모두 투자후보로 함께 고려하고 있다면
평형대를 고려하기 전에 그 단지가 위치하고 있는 땅의 가치
그 자체를 우선적으로 보시는것이 좋겠습니다.
저도 이전에는 급지차이가 별로나지 않는다면
평형대가 큰게 더 수요가 많지 않을까?라고 생각했었는데요.
하락장을 지나 24~25년도 불장을 거치고나니
사람들이 더 좋아하는 땅에 있는 20평대 단지가
더 빨리 오르는것을 알 수 있었습니다.
물리적인 거리는 비슷하나 당산역을 끼고 있으면서
여의도가 코앞에 있는 영등포삼환이라는 단지의 20평대와
도심업무지구의 배후지역이면서 1등 생활권안에서
학군지로 선호하는 길음뉴타운4단지 30평대 두 단지가 있습니다.
위치는 영등포삼환이 더 좋지만,
이 안에서는 선호도가 상대적으로 떨어지고
심지어 복도식이기 때문에 두 단지가 비슷하거나
그래도 30평대가 힘이 더 좋지 않을까? 라고 생각했었습니다.
24년 말에 이 두단지는 매매가가 같았었는데요.
최근에 20평대인 영등포삼환이 가격을 역전하면서 먼저 상승했습니다.
결국엔 2,9호선을 도보로 이용할 수 있고
여의도와 거리도 가까운 대체할 수 없는 땅의 입지를 가지고 있는
영등포삼환 59가 길음4단지 84를 제치고 먼저 오른것을 확인할 수 있었습니다.
또 하나더 예시를 볼까요?
서대문구에 있는 홍제원현대84, 독립문극동59를 예시로 보면
두 단지는 역이 겨우 2정거장 차이 밖에 나지 않습니다.
이정도 차이라면 30평대가 더 낫지 않을까?라는 생각이 드는데요.
하지만 가격을 보게되면, 과거에는 30평대인 홍제원현대가
더 높은 가격을 형성했지만 시간이 지남에 따라
단지의 선호도와 위치가 더 좋은 독립문극동의 24평이
가격이 더 빨리 상승하는 것을 최근에 상승흐름을 통해 확인할 수 있었습니다.
이처럼 뚜렷한 장점을 가진 단지라면
30평대보다 20평대가 더 수요가 많은것을 알 수 있습니다.
투자우선순위를 결정할때 스스로 다시 한번 되물어보세요!
- 어떤 단지가 더 대체할 수 없는 요소를 가지고 있는지
- 평형이나 구조보다 더 중요한 단지의 가치는 무엇인지
이 두가지의 이유를 차분히 적어보면서
투자를 결정하실때 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)
긴글 읽어주셔서 감사합니다 😊🧡
