안녕하세요 오월의 햇살입니다☀️
이번 내마중 조장 튜터링은 1주차 말미 생각보다 빠르게 진행되었는데요!
천사빈쓰튜터님께서 너무너무 알차게 준비해주신 덕분에 시간가는 줄 모르고 집중해서 들었습니다ㅎㅎ
(집중을 하면 인상을 쓰게 되어서 표정은 다소 험악하게ㅠ)
알찬 튜터링 준비해주신 튜터님, 매니저님 다시 한번 감사드리며
좋은 질문 많이 해주셔서 같이 배울 수 있게 해주신 조장님들 감사드립니다!!
배워가는 내용이 많아서
우리 내마중 산3 캐듯 내집 9하는조 조원 분들께도 공유드리고 싶어 자세히 후기 써봅니다 :-)
❤️강서송님🩷경제자유뷘님💛부동산피드님💚뽀뇨님💙승연님🩵알마님💜에머랄드님💗훌륭한노래1님💟
본 것
- 실거주 갈아타기는 대출 사용해서 옆그레이드 말고 업그레이드로!!! (소득없는 경우에는 대출 사용 어려울 수)
→ 갈아타기 프로세스: 6억 매수한 내 집 매도 먼저 → 10억 (매도금액) - 대출 3억 = 7억
기존 종잣돈 1억 + 매도 후 7억 + 대출 6억 = 14억 (예산)
- 2년 실거주 후 전세 세팅: 10억 = 종잣돈 4억 + 대출 6억 / 현 전세가 5.5억 → 전세가가 7억 이상은 가야함
내가 살 집 보증금 1억 필요하기 때문
1년에 5천 이상 저축 가능 시 2년 후 모은 1억 종잣돈으로 추가 투자 진행
- 전고점 높을수록, 회복률 낮을수록(우리가 지금 덜 비싸게 살 수 있기에), 상승폭 높을수록 좋다!!
- 리모델링이 재건축 단지의 70~80% 선호도를 갖는다. 리모델링 기존에 뼈대 남기고 살 붙이는 것과, 신축동 별도로 짓는 게 있을 수 있는데 아예 별도 신축동이 더 좋다. 재건축은 안전진단 D급 이하 받아야 하지만(무너질 것 같아서 부수고 다시 지을게요) 리모델링은 안전진단 B급 이상 받아야 한다(그래도 안전하니까 뼈대 살리고 갈게요)
→ 리모델링은 조합설립인가 / 건축 도시계획 심의 통과 / 사업계획승인 때 이렇게 3번 정도 가격 뛰고
재건축은 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분 총회: “조사관” 때 가격 3번 정도 뛴다
→ 재건축/리모델링은 추가 비용 지출 대비 현금 확보/종잣돈 빨리 모을 수 있는 사람들은 괜찮은데 그렇지 않으면 조심해서 봐야 (추가 비용 미정인 게 리스크)
깨달은 것
- 거주 안정성 vs. 투자로 자산을 모아나가는 거는 병행 불가. 편익과 비용의 선택 문제
- 대출규제는 법을 바꾸지 않아도 되어서 간편히 손쉽게 바꿀 수 있는 규제
- 리스크 감당할 수 없으면 그게 아무리 가치가 있고 수익이 났고 해도 무조건 팔아야 한다
- 4급지는 맞벌이 부부가 교통 가성비로 들어가는 지역이라 “교통”이 매우 중요!!
-" 부동산은 시간에 투자하는 겁니다. 자본소득이 근로소득보다 훨씬 속도가 빨라요. 어디에 투자했느냐보다 언제, 어떻게 투자했느냐가 중요!!"
- 입지 좋은 구축에 투자한다면 리모델링, 재건축 고려해야!!
→ 수서 까치마을 17평 : 재건축 기대감 때문에 더 이상 17평이 아니다, 20평형 기대감을 갖고 있기에
→ 강남이 아무리 좋다고 해도 10평대는 한계가 있음. 실거주 가치가 그만큼 떨어지고 수요도 한정되기 때문
단, 재건축/리모델링이 되어서 신축이 된다면 얘기가 달라짐. 10평대가 20평, 30평도 될 수 있기 때문
적용할 점
- 세 껴있는 상태에서 매도할 때 세입자에 매도하는 게 베스트!! 지금은 실거주 거래가 되고 있어서 실거주물로 만드는 게 좋다. 그게 안되면 시세대비 좀 더 저렴하게 팔아야 함.
- 입주 많을 시기에 매도하면 잔금 가능하다고 생각하고 입주 시기 피해서 전세 세팅 필요
6개월 전에 미리 연락 (지금 내가 여유자금 있는데 이거로 추가 투자할지, 너의 전세금 돌려주는 데 쓸지 때문에 재계약 여부 빨리 알고 싶다) 그리고 4개월 남은 시점에 재계약
만약 입주 앞두고 세입자가 이사 간다고 하면 나갈 만한 가격으로 낮춰서 빠르게 전세 세팅,
이사 안 간다면 입주 정리되는 거 보면서 적정 전세가 제시, 재계약
댓글
오월의 햇살님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
