안녕하세요 오월의 햇살입니다.
2024년 6월에 열반기초반을 첫 정규강의로 월부에 본격적으로 입문하게 되었는데요
월부 생활 1년 만에, 닉네임처럼 5월에 1호기 계약금을 쏘게 된 과정 복기글을 써보고자 합니다.
복기글 올리는 것은 너무 늦어졌지만…! 그래도 제 경험담이 다른 분들께 도움이 되면 좋겠다는 마음에서 글 남깁니다.
또 실전반까지 가면 좋겠지만 광클 실패 등 여러 이유로 실전반을 가지 못하신 분들도
배운 대로 반복하고 우리가 배운 원칙을 토대로 실행하면 투자할 수 있다! 는 것을 함께 느끼실 수 있으면 좋겠습니다!
모든 분들의 성투를 응원합니다!!
저는 선 투자 후 내집마련으로 확고했어서
임장이 있는 투자 계열의 강의 위주(서투기, 실전준비반 n번째)로 연속해서 들었는데
내집마련 계열 강의와 재테크 기초반을 수강하는 것도 투자 과정에서 도움이 되었습니다.
아직 집을 매수/전세를 구해본 경험이 없었는데 내집마련 강의를 들으니
조금 더 직관적으로 부동산 매수 프로세스나 고려사항들이 이해되어서 좋았습니다.
이런 강의들을 통해 7개의 서울/수도권 4급지 위주 앞마당을 만들고 나서
서울 4급지에 1호기 계약을 하게 되었습니다.
재테기에서 배운 통장쪼개기, 알파투자/베타투자 개념도
종잣돈을 불리는 데 도움이 많이 되었으며 지금도 계속 실천하고 있습니다~
본격적으로 투자를 결심하고 투자 모드 on을 하게 된 것은…
'25년 4월 두번째 수강한 실전준비반 임장지로 평촌을 갔는데
확실히 앞서 수강했던 강의와 임장 경험들이 쌓이면서
아는 것도 많아지고 비교할 수 있는 지역/단지들도 많아지기도 하고
또 경기도가 확실히 투자금 범위 안에 들어와서 투자할 수 있는 단지들 중
서울에 비해 괜찮은 컨디션의 단지들이 더 많아서 그런지
‘24년에 앞마당을 넓히던 때보다 임장이 더 재밌었고, 임장의 깊이가 더 깊어진 것을 느꼈습니다.
임장하면서 더 많이 보이고 비교평가가 이전보다 쉬워지고
선호도/수요 파악 시 이유를 조금 더 면밀하게 말할 수 있게 되었습니다.
가치에 비해 저평가되면서 실제 제 투자금 범위에 맞는 단지들이 추려지니
실제 투자를 고려하게 되는 단지들이 뽑혔고 투자 이행에 한 발 더 가까워졌음이 느꼈습니다.
(역시 답은 현장에 있다!)
그러면서 실제 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었고
월부 권장 스케줄에 따라 실준 4주차에 매임을 하기보다
한 주 더 앞서서 매임을 빨리 해봐야겠다는 생각이 들어
3주차부터 본격적으로 매물 보러다니기가 시작되었습니다.
진짜 투자를 앞두게 되니 이전에 어려웠던 전임/매임을 누가 말려도 하고 싶어졌고,
이전에는 무엇을 물어볼지 막막했었는데 전임을 하면서 물어보고 싶은 부분들이 많아졌고
점심시간, 퇴근 후 시간이 부족하게 느껴질 정도였습니다.
(나는 투자하러 월부 왔다! 강의, 과제가 문제가 아니라 문제는 내가 실제 투자를 하는지다!!)
하루 이틀을 빼고 한달간 매일 전화임장을 했습니다.
전화임장을 할 때는 전화녹음을 하면서 아이패드로 메모를 하거나
노트북이 있을 때는 메모장을 켜두고 부사님과 통화하면서 내용을 실시간으로 적었습니다.
점심시간과 퇴근 후 저녁시간대 전화임장을 각각 2~5건 정도 했던 것 같습니다.
(주어진 시간이 얼마나 되는지, 각 통화시간이 얼마나 길고 짧은지, 또 얼마나 물건이 잘 잡히는지에 따라 다르게)
매일매일 물건을 보러다니고 싶었고 그래야한다고 생각했기 때문에
매일매일 물건을 잡기 위해서는 매일 점심시간/회사 일과시간 중간 틈틈이/퇴근 직후 전화임장, 매물임장, 그날 매물 보고 온 것을 밤늦게 정리하는 것이 일상이었습니다.
매물정리는 월부닷컴에서 다운받거나 강의를 수강하면 공유해주시는 매물임장 양식에서
옆으로 계속 셀을 늘려가는 식으로 정리했습니다.
(상단에 단지 및 물건 정보, 부동산명/연락처, 매도사유, 수리상태, 특이사항 등
하단에 매매가, (예상) 전세가, 예상 수리비용, 부대비용 등 적게끔 되어있는 양식)
또한 매일 있는 일은 아니지만 중간중간 내가 놓친 매물은 없을지
앞마당 내 틈틈이 시세 전수조사도 진행했습니다.
물건과 그 시세는 멈춰있지 않고 계속 움직이고 있다가도 없다보니 마음이 급했고
매일 밤 잠들기 전 ’난 오늘 하루 이보다 더 할 수는 없다‘고 생각이 들 정도로 꽉 차고 알차게 보냈는가?
는 생각이 들어 침대에 누워서도 불안하고 잠들지 못하는 마음도 있었습니다.
월부 생활을 하면서도 하루 끝에 침대에 누워 유튜브 보는 것이
스스로 보상이자 힐링 시간이었는데
마음이 급하고 불안하고 흔들리기도 하다보니 유튜브를 보고 싶은 생각도,
무언가를 먹고 싶은 생각도, 자고 싶은 생각도 없어질 정도였습니다.
위에서 “마음이 급하고 불안하고 흔들리고” 했던 것은
당시에는 ’25. 4월말 5월초중순 시장이었기에 6월처럼 가격이 빠르게 흔들리고
주요 급지 부동산 가격 상승 뉴스가 나와서 그런 것은 아니었고
(물론 그때도 부동산 사장님들이 괜찮은 물건은 이미 투자자들이 연초 1~2월에 한번 싹 쓸고 갔다,
아니면 3~4월에라도 오지 지금은 괜찮은 물건은 다 나갔다고 하셨긴 했습니다
근데 뭐 언제는 안 그런가요ㅎㅎ 아쉬운 마음도 없진 않았으나 이내 어쩔 수 없다고 단념했던 것 같습니다)
그보다 더 직접적으로는 지금의 매일의 삶이 힘들고 벅차고
그러나 몸이 힘든 것보다 지금 이 중요한 시기를 나는 조금도 허투루 쓰고 싶지 않다는 강한 의지가 있고
지금 최선을 다하지 않으면 나중에 후회할 것 같아 쉴 수도 없고
그러면서도 원칙을 놓치지 않고 순간순간 많은 선택과 결정을 내리고
많은 사람들과 엮이면서 에너지가 닳지만
동시에 내 일상을 채우던 주변의 일도 소홀히 할 수 없어 왔던 힘듦이 가장 컸습니다.
또 저는 회사에 애정을 갖고 회사생활도 열심히 하려고 노력하고 있는데
(1호기를 마치고 나서 스스로에 대한 보상으로 회사 일과 관계에만 마음껏 몰입하고 집중할 수 있게 시간을 배분했습니다ㅎㅎ)
1호기 직전의 기간동안 회사에 출근해서 일하는 것도 쉽지 않았던 것 같습니다.
회사에 출근해서 물리적으로 회사에 앉아있음에도 마음은 온통 부동산 투자 생각으로 가득차서
일이 손에 잡히지 않고 집중도 안되니 능률도 안 오르고 재미도 없고
매일 5시간 정도씩 자서 피곤하고 집중이 안되는 상태인데 회사에서 티낼 수도 없고
중간에 부동산 사장님들께 전화가 오면 오는대로 신경쓰이고 안 오면 안 오는대로 신경쓰이면서
이 자리에 있는 것도 없는 것도 아닌 상태에서
부동산 사장님과 전화가 일과시간에도 자주 오다보니 수시로 왔다갔다하며 자리를 비우게 되기도 했습니다.
또 통화를 하고 나면 통화한 내용을 정리하고 이를 토대로 또 선택을 내리고 다음 행동을 했습니다.
1호기를 하기까지 1달의 몰입의 시간동안에는 부동산 투자가 1순위, 0순위다보니
유리공이고 적절한 균형이고 뭐고 늘 어떻게 하면 조금 더 부동산 투자에 더 많은 시간과 에너지를 쏟을 수 있을까, 1호기를 어떻게 하면 더 최선의 투자로 할 수 있을까로 의사결정 기준이 바뀌다 보니 그랬던 것 같습니다.
성취를 위해서는 이렇게 균형이 깨지는 순간을 맞이할 수밖에 없는 것 같습니다.
그리고 그 과정에서 투자 공부로 우선순위로 삼는 것이 어떤 것인지
투자 공부로 삶을 꽉 채우는 게 어떤 것인지 체험하고 또 하나의 벽을 넘을 수 있었습니다.
동시에 모든 선배님들 동료 분들도 그러셨겠지만
1호기 직전의 과정이 너무 힘들어서 적당한 물건을 찾아 타협해버리고 얼른 숙제를 해치워버리고 싶었습니다.
그러나 그때마다 먼저 투자한 선배님들 동료 분들이 하셨던 말씀이 생각났습니다.
“당시에는 힘들어서 그런 것도 있는데 물건을 조금 더 보고 매물도 더 털어보고 결정했어도 좋았을 것 같아요”
그렇게 한 발짝 더 내딛은 순간에 1호기 물건을 만나게 되었습니다.
여느 때처럼 퇴근하고 나서 집에 막 도착해서
출출한 배를 뒤로 하고 일단 부동산 사장님께 전화할 수 있는 시간이 얼마 남지 않아
초조한 마음으로 책상에 앉아 노트북을 켰습니다.
해당 지역에 20평대 2주 전에 세낀 매물 관련 부동산 사장님께 바로 전화를 드렸고 바로 사진을 보내주셨습니다. 적극적이고 능통한 사장님이셨고 늦은 시간 갑자기 드린 전화에도 매물 정보를 줄줄 꿰고 계셨고 투자자 친화적으로 적극적으로 오랜 시간동안 말씀해주셨습니다.
사실 해당 물건은 다른 부동산에서도 브리핑을 받은 물건이었는데 그 부동산에서는 후순위로 브리핑을 했던 물건이었고 세 들어간지 얼마 안되긴 했지만 그래도 시간은 다 맞출 수 있으니 꼭 보고 싶다고 말씀드렸지만 그 이후로 부동산 사장님 연락이 끊긴 상황이었습니다.
다만 이번 부동산 사장님은 적극적으로 조율을 해주시는 분이셨기에, 세입자가 껴 있고 이사가신지 얼마되지 않아 물건을 보기 어렵고 주말에는 협의가 가능할 수도 있다고 하면서 다른 투자자도 안 그래도 문의가 있었다고 하셨습니다.
당시 5월은 실거주자들이 중심으로 움직이며 가격이 오르면서 물건이 많지 않은 상황이었고 마침 부동산 사장님도 정말 좋은 분을 만나, 가뜩이나 지친 심신에 가뭄에 단비처럼 느껴져 이 물건에 사로잡혔습니다ㅠ
(실제 투자 현장에서 배운 것을 그대로 지키기는 생각보다 쉽지 않다ㅠ)
그리고 제가 그동안 본 매물들과 비교해보고 해당 지역을 최근에 전수조사한 시세로 비교해봐도 저렴했고(덜 비싼 게 아니라 저렴한)
총 매매가가 주담대를 받으면 잔금이 가능한 범위 내이긴 하였지만 중도상환수수료가 천만원 이상으로 발생하는 상황에서 세가 껴있는 매물이고 화장실과 부엌이 수리되어있는 상태라 특약을 조정하고 주말에 집을 보는 조건으로 특약을 조정한 후 가계약금을 5백만원 송금하였습니다.
(다만 막상 가계약금을 보낸 후에는 해당 집을 매수하는 쪽으로 의사표시를 한 셈이고 확 기울어버리는 셈이니 협상이 쉽지 않고, 이미 보낸 가계약금이 아까워 후에 매물을 볼 때에도 ‘문제가 없는지’ 관점에서 보게 되고 공격적으로/적극적으로 보지 않게 된다!!! 사진이 아닌 꼭 직접 집을 미리 보고 사야한다)
그리고 전날 진행된 매물코칭 때 2순위 매물이 통과되었는데 그 주변에 30평형도 같이 고려해보라고 하셨기에 해당 지역 30평형 물건도 알아보았지만 몇 개 매물이 없는 상황에서 수리된 물건이 없었기에 다 투자금이 추가로 드는 상황이었습니다. 다만 수리비까지 고려하면 투자금이 부족하기도 하고 세를 놓아야하는 물건인데 잔금은 당시 정권이 교체된 이후에 치게 되던 시기였고 정책이 어떻게 변할지 불확실했습니다.
(강의에서 배운 리스크, 예를 들면 공급 리스크/잔금 리스크 외에도 실제 투자 결정까지 있어 나를 붙잡는 리스크는 자잘하게 생각보다 많다!)
이에 30평형이 전고도 당연히 더 높고 더 높이 올라가겠지만 제가 하고 나서 편히 발뻣고 지낼 수 있는, 잊고도 지낼 수 있을만큼 마음 편한 투자가 되긴 어려울 듯하고
첫 투자에 무리하지 않고 투자를 오래할 수 있는 방향으로 결정하기로 하였습니다.
그리하여 세가 맞춰져있는, 다만 최근에 맞춰져있어 현재 투자금 범위에 맞고 돈이 많이 드는 수리는 되어있는(화장실, 부엌) 물건으로 선택하였고 해당 지역에서 가장 선호하는 아파트는 이미 오른 터였기에 그 다음 두번째로 선호하는 아파트에서 RR 매물을 잡게 되었습니다.
추가적으로, 월부를 하다보면 주변에 가까운 부모님, 배우자 등 가족들의 염려, 걱정,반대 등
크고 작은 반대에 부딪히는데요.
저는 부모님과 함께 살고 있는 2030 투자자로
부모님께서 걱정도 많이 하시고 반대도 많이 하셨습니다.
제가 투자 공부를 함에 있어 꽤 스트레스로 작용했던 요인이었습니다.
그래서 저는 매물임장을 할 때 부모님을 대동하고 갔습니다.
부모님 중 되시는 분을 모시고 가서 제가 그동안 공부한 내용도 말씀드리면서
그간 열심히 공부했음을 어필하고 뭘 모르고 덜컥 큰 돈을 들여 1호기를 하는 게 아니라는 것을 보여드리고자 했습니다.
그리고 부모님도 매물을 같이 보시니 제가 어떤 물건을 사고자 하는지, 매수까지 이어지는 과정을 직접 눈으로 보시면서 덜 불안해하시고
제가 그동안 월부에서 배운 것들을 토대로 단지 가치 및 선호도에 대해 같이 말씀을 나눌 수 있었습니다.
또 부동산 사장님 입장에서도 제가 부모님을 모시고 오니
아 진짜 살 사람이구나 생각하셨던 것 같고 더 친절히 대해주시기도 하셨습니다.
저 혼자 볼 때마다 부모님도 그동안 부동산 매수하신 경험을 토대로 물건을 함께 봐주시고
부동산 사장님께 질문도 함께 하면서 보는 시야도 더 넓어지고 기억에도 더 잘 남기도 했습니다.
그 과정에서 평소보다 가족들간 함께하는 시간이 늘어 그 어느 때보다 가족간의 유대가 오히려 돈독해지고 부모님도 저의 1호기를 응원해주셨습니다.
(기본적인 것들이지만 흔들리지 않고 명심하기 위해 적어두는) 2호기 투자에 적용할 7가지
- 네고는 적극적으로 공격적으로
- 기본적인 내용이지만 급한 마음에 잊지 말 것. 해당 단지의 실거래가를 알고 목표 매수가를 설정해두자.
- 나도 내 의견을 지켜내지 않으면 누가 내 의견을 들어줄까. 근거와 논리를 갖춰 목표 매수가나 내가 얻어내고 싶은 조건을 제시하자. 그러려면 잘 알아야하고 공부를 열심히 해야한다.
- 네고를 할 수 있는 요인 중에 매도인의 매도사유 및 조건, 당시 시장 분위기 및 거래상황, 해당 단지 물건 수 등 다양한 요인이 있겠지만 구축 아파트의 경우 수리상태도 크게 한 몫한다. 수리비 견적을 숙지하고 있어야하고 매물임장을 하면서 딱딱 수리비 견적을 눈대중으로 내어보자.
그러려면 최종 매수 결정을 집을 보고 나서 해야한다. 아무리 집을 보기가 어렵다고 하더라도, 미리 보내는 게 가계약금이라고 하더라도 1호기 때처럼 집을 보기 전에 미리 보내버리면 일단 내가 매수 의사가 있고 마음이 급하다는 의미이므로 집을 본 이후에도 수리상태에 따라 네고가 어려워진다. 그리고 이미 가계약금을 보낸 상태라 집이 마음에 들지 않으면 가계약금을 날려야하는 상황이기에 매수인인 나도 최대한 그 집에 하자가 없고 설명들은 그대로의 상황이길 바라는, 일종의 매도인과 같은 마음이 된다. (최대한 이슈 없이 무탈히 넘어가길 바라게 되는) 매수인의 입장에서 좀 더 공격적으로 보고, 몇백만원이라도 추가로 깎아보고 더 깐깐히 보자. 나중에 내 물건을 받아주는 매수인도 그럴 거다.
2. 투자금 범위는 처음부터 명확히
- 내가 현금화할 수 있는 종잣돈이 얼마인지(보유하고 있는 저축, 연금, 주식, 금 등에서 얼만큼 뺄 수 있는지)에 따라 볼 수 있는 물건이 달라지는데 투자금 범위가 확정이 안되고 중간에 변경되는 경우가 많다. 처음부터 투자금 범위를 명확히 세팅하면 내 지역/단지 선택 방향성이 정해지게 되어 시간을 좀 더 효과적으로 쓸 수 있다.
3. 실거주 입장에서 좋은 물건보다 투자자 맞춤형 좀 더 싼 물건 우선으로
4. 시세트레킹 면밀히
멘토님들 하시는 말씀처럼 평소 시세트레킹하려고 빼놓은 단지들의 세시를 면밀히 또 꾸준히 봐놓아야
5. 부동산 사장님 잘 만나는 게 정말 중요(특히 초보 투자자에게는)
- 초보 투자자에게는 특히 날개를 달아주느냐, 신발에 모래주머니를 다느냐의 차이
6. 동료들에게 물어보자
7. 이거 안되면 말고~ 여유로운 태도
- 내가 산 1호기는 임차인이 들어간지 1주밖에 안된 갓 세낀 집이었다. 갓 세가 껴있다보니 시세대로 전세가 잡혀있었으나 다른 한편으로는 집을 보기 어려웠다. 그런데 해당 물건이 다른 사람이 해당 물건 집을 문의하기도 했고 또 어떤 사람은 매물 보는 예약이 이번 주말에 잡혀있는 상태인데 집 주인이 가격을 깎아주지 않아 물건이 나가지 않고 있다고 했다. 그래서 당장 퇴근을 앞둔 사장님을 붙잡고 부동산에 가고 싶을 정도로 마음이 급해졌다.
- 그간 내가 본 물건 중 입지가치 대비 가격이 가장 저평가되었다고 판단했다. 저환수원리 원칙을 따져봤을 때 충족되었고 이 지역의 예정된 입주(공급)도 스스로 파악도 했으며 이미 이 지역 내 다른 단지들 매임을 하면서 부동산마다 물어본 상태였다. 전세가 맞춰져있는 시기도 전세가 빠지기 어려운 시기는 아니었고 갱신 예상 시점인 2년 뒤, 4년 뒤도 예정된 공급량이 무리라고 판단되지 않았다.
- 집은 주말에 볼 수 있을지 임차인 분과 조정이 필요했고 일단 부동산 사장님이 찍어둔 내부 사진이 있어 송부해주셨다. 다만 사진이 제한적이었는데 상태는 구축 아파트 치고 중 정도로 보였다.(거실 벽지, 최근 수리한 싱크대: 하지만 상태가 그리 새거는 아니었고, 최근에 수리한 화장실, 입구 및 신발장 정도였다. 구축 아파트에서 중요한 베란다나 천장 사진이 없었고 방 사진도 없었다)
- 그리고 내가 보고 있던 비슷한 가치나 입지의 다른 지역 물건 및 같은 지역 내 다른 생활권 물건에 비해 가격이 쌌다. 게다가 부동산 사장님도 친절히, 능통히 상세히 설명을 해주셨고 앞서 사장님이 하신 말씀이 평소 내가 갖고 있던 리스크에 대한 걱정과 맞아떨어지면서 사장님에 대한 신뢰가 급 상승한 상태였다. 그래서 나는 집 실물을 보지 않고도 이 물건으로 하겠다는 마음으로 점점 기울었다. 임차인이 살고 있어 집을 못 본다고 하는 경우 가계약금을 송금했다가 집을 보고 나서 생각과 달라 매수하지 않게 되면 가계약금을 반환받겠다고 협의한 경우도 있었는데 이 물건은 그렇게도 조정이 안 되었다. 물건 자체도 별로 없었고 ‘아가씨 아니어도 볼 사람 많아‘의 상황이었고 임차인이 주말에만 집을 보여주는데 주말에는 이미 이 집을 보러 오기로 한 사람이 먼저 있다고 했다. 그리고 최근에 전세가 맞춰졌으니 이 가격 쯤이면 이 상태일 거라는 방증이 되었다고 생각했다. 결과적으로 사진을 보고 가계약금을 500만원 보내두고(별도 반환 조건 없이) 토요일 오후에 매물보는 일정을 잡았다.
- (교훈) 이거 아니면 말고~의 태도로 일단 사진을 받아두고 주말에 협의를 통해 매물 임장 일정을 잡았으면 좋았을 것 같다. 근데 생각보다 고생 끝에 저평가 된, 마음에 드는, 조건도 괜찮은 물건이 나타나면 ‘날라가면 어쩔 수 없고..‘의 마인드가 쉽지 않다. 이는 3번과 이어져 내 보물창고에 얼마나 많은 투자 대상 단지를 넣어두고 있느냐와 이어지는 것 같다.
완벽한 투자라는 건 없습니다. 시간이 지나면서 1호기한 과정에서의 부족함이 느껴지기도 하고 그때 이렇게 할걸, 혹은 6개월이 지난 지금 시점에서 그때 이거 했으면 이만큼 더 올랐네?로 일희일비… 할 뻔한^^ 순간들이 오기도 합니다.
그런데 돌아봤을 때 부족함이 보이는 것은 그만큼 제가 지금 성장했기 때문이라고
어떤 멋진 멘토님께서 말씀해주시더라구요.
완벽하고 싶어서 시간을 지체하는 것보다
하루라도 더 빨리 실행에 옮기는 게 더 좋은 결과를 가져다주는 것 같습니다.
무엇이든 빨리 사야한다는 것이 아니라,
과정에 있어 원칙과 기준에 충실했다면 이제 남은 것은 실행에 남기는 것뿐이라는 것입니다.
그리고 모든 것을 방지하고 계획한 다음 움직이는 것은 불가능하고,
일단 해봐야 보이고 느껴지는 것들이 있습니다.
그 점들을 복기하고 잘 기록해둬서 더 나은 2호기를 하면 되는 것이니
일단 지금 할 수 있는 것에 집중해서 하나하나 해나가는 것이 중요한 것 같습니다.
제 투자 과정에 있어 정말 많은 분들께 도움을 받았습니다.
가장 먼저 제 가족들 그리고
강의로, 또 자실로 만나뵈었던 동료 분들께 감사드리며
제 1호기 복기글을 계속 독려해주신 동료 분들 더욱 감사드립니다.
좋은 강의로 방향성 잡아주시는 튜터님들, 멘토님들 모두 감사드립니다.
번거로우셨을 텐데도 집 보여주신 많은 집주인 분들과 임차인 분들,
부동산 사장님들 모두 감사드립니다.
이 모든 일이 가능하도록 해주신 모든 분들 감사합니다.
