A지역을 통해 알아보는 서울 시장 분위기와 가치(양파링멘토님 서투기2강 후기) [임장리더TF 워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.

이번 서울투자기초반 2강은

양파링멘토님께서 A지역을 뽀개주셨습니다.

하나의 지역을 온전히 이해하는 과정을 자세히 알면

다른 지역도 같은 프로세스대로 이해할 수 있게 됩니다.

양파링멘토님께서는 현재 아직도 저평가 되어있고

여전히 단지별로 기회를 주고있는 A지역에 대해서

아주 상세히 다뤄주셨습니다.

그러면 인상깊었던 부분을 후기로 남겨보겠습니다!

지금 서울·수도권 투자에서 중요한 것은?

지난 1강에서 주우이멘토님께서

토허제와 관련하여 현재 서울/수도권 시장에서 가져야하는

중요한 마인드와 행동에 대해서 여러번 강조해주셨습니다.

이번 2강에서도 마찬가지로 지금 시장에서 해야하는 건

'기다릴지 말지를 고민하는 게 아니라

어떻게 하면 서울/수도권 자산을 취득할 수 있을지 방법을 찾는 것'

이라는 사실을 강조해주셨어요.

사실 그러기 위해서는 여전히 저평가 되어있다는 것을 느끼고

감당 가능한 가격대에서 내가 살 수 있을만한 지역, 단지를

두 눈으로 보는 것이 가장 좋은데요!

이번 강의에서는 A지역을 대표로 들어

지금 서울/수도권 지역 중 꽤나 뾰족한 입지 요소를 가진 지역의

시장 상황이 어떤지를 아주 상세히 설명해주셔서

‘여전히 기회가 있고, 행동해야 하는 때구나!’라는 걸 느낄 수 있었습니다.

지금 상황에서 할 수 있는 방향을 정해서

살 수 있는 것 중 가장 가치있는 것을 선택할 줄만 안다면

매수까지 이어지는 건 크게 어려운일이 아니겠구나 하는 생각이 들어

자신감도 조금 더 가질 수 있게 되었습니다.

대단지의 중요성

일전에 O지역을 임장하면서

'이 지역은 세대수가 적은 아파트들을 정말 많이 있구나'하는 걸 느꼈습니다.

9호선 역세권, 심지어 급행이라는 강력한 입지요소가 있음에도 불구하고

세대수가 적다는 이유로 사람들에게 그리 선호받지 못하는 느낌이 들었습니다.

세대수가 적으니 단지가 작아 상품가치도 덜하고

그만큼 거래량도 적다보니 상승장때도 힘을 받아 치고 올라가지 못했습니다.

제가 임장했을 때는 그래도 시장 분위기가 뜨거웠을 때라

역세권이라는 이유 하나로 많은 투자자들의 관심을 받긴 했지만

그런 때가 아니면 사실 실거주로든 투자로든 사람들이 나중에 관심을 갖는 단지였습니다.

오히려 역과 좀 더 멀리 떨어져있지만 택지를 형성하고 있다거나

혹은 대단지라 사람들의 인지도가 높은 단지가 더 선호도 있다는 느낌을 받았습니다.

그런데 이번 강의에서 A지역의 대표 구축 대단지를 사례로

이 부분에 대해서 명쾌히 이야기를 해주셨습니다.

대단지의 경우, 기본적으로 세대수가 크고 단지가 크다보니

사람들의 인지도 자체가 높습니다.

매번 사람들이 A지역에 대해 이야기 할 때에도

해당 단지에 대한 이야기가 빠지지 않고 등장하며

어찌보면 랜드마크는 아니지만 워낙 큰 단지다보니

약간의 대표성을 띄기도 합니다.

즉 대단지라는 것 자체가 브랜드가 된 것이죠.

많은 사람들이 거주하는 단지다보니 사람을 모으고,

모인 사람이 상권, 버스, 학교, 병원 등 인프라를 만들어

단지 자체가 하나의 도시가 될 확률이 높습니다.

이런 단지들은 수요층이 넓다보니 거래가 꾸준히 이루어지고

하락장에서도 거래가 찍히면서 하락하기 때문에

시세가 명확하게 형성되어, 오히려 손실이 덜해지고 방어력이 생깁니다.

구축 대단지의 가장 큰 장점은 뭐니뭐니해도

(용적률이 낮다는 가정하에) 재건축 가능성이죠.

이제는 90년대 아파트라고 하면 미래가치도 놓치지 않고 봐야합니다.

대단지 자체가 하나의 프리미엄이라는 사실을

잊지 않고 단순히 뾰족한 입지요소 하나에만 매몰되면 안되겠습니다.

늘 변화하는 시장에서 해야하는 행동

최근에 토허제가 시행되면서

일단 거래를 하게되면 무조건 입주해야만 하는 실거주 의무가 생겼습니다.

실거주가 목적이 아닌 투자자에게는 정말 강력한 규제인 것이죠.

투자자가 가격을 끌어올리는 것도 아닌데,

대체 왜 이런 정책을 시행했는지에 대해서는 약간의 의문이 있지만

그럼에도 불구하고 저희는 자산을 갖기 위해 방법을 찾아야만 합니다.

그 방법중 하나는 바로 일시적으로 실거주를 하는 것인데요,

여기서 중요한 것은 ‘일시적’입니다.

평생 살 집을 매수하는 것이 아니라 결국에는 의무거주기간을 채운 뒤

기존 투자처럼 전세를 주고 나와야 합니다.

하지만, 양파링멘토님께서 우려하신 바는

2년 뒤 자산재배치를 하고 나와서

새로운 자산을 마련할 수 있도록 해야하는데

주거안정성이라는 달콤함에 취해

그대로 그 자리에 머무를 수도 있는 것을 걱정하셨습니다.

또한 과도하게 대출을 끌어

주거비가 지나치게 많이 들어가는 것도 조심해야 한다고 강조해주셨어요.

전세를 주고 나오기 전까지 얼마를 모을 수 있는지 계산해야 하고

추후 이사갈 집의 보증금까지 고려하여 실거주 하기 전부터 준비를 해야합니다.

이러한 부분을 프로세스화 해서 강의에서 알려주셔서

자산재배치 목적 실거주 전략을 펼치는 분들에게는

정말 큰 도움이 될 것 같다는 생각이 들었습니다.

그리고 아래 말씀이 가장 인상깊었습니다.

'부동산 시장은 늘 변하기 때문에 현재 할  수 있는 투자를 실행하고 다음을 준비해야 합니다.

서울수도권 자산을 갖는 건 끝이 아니라 시작이에요.'

말씀해주신 것처럼,

지금 모든 게 막힌 것 같지만 그 안에서도 분명히 방법은 있고

방법을 선택하더라도 추후에 어떤 선택을 하느냐 또한

자산의 크기를 결정하는데 정말 중요하다는 것을 깨달았습니다.

혼란스런 시장 상황 속에서

수강생들이 흔들리지 않고 좋은 선택 할 수 있도록

혼을 담아 강의해주신 양파링 멘토님께

진심으로 감사드립니다!