[서기 29기 1도 포기안해 2배로 성장하조 한다한] 2주차 후기

A지역을 통해 배우는 서울/수도권 투자 : 대단지의 가치

1. 안정적인 수요
2. 자체생활권 형성
3. 시세 기준점
4. 노후 시 미래가치 

BM : 임장지에서 역세권이 아니지만 대단지인 곳의 선호도를 위 4가지로 생각해 보기 

시세 정리 후 단지를 살펴보는 기준 

1. 가치 

   1) 입지가치 : 교통(역세권+노선) / 환경(균일성, 편의시설) / 학군 (+@)
   2) 상품가치 : 연식(신축이 입지의 약점을 보완가능)/ 세대수(균질성을 단지규모가 보완가능) 
                      / 평형(10평<20평,30평) / 구조 (복도식<계단식, 방2개<방3개)

2. 가격

   1) 전고점 : 시점에 따라 전고점이 정확하지 않을 수 있음. 전고점을 넘어 가치를 알아볼 수 있어야 함 by 현장확인

   2) 하락률 : 시기별, 지역별에 따라 다르고 상승 순서에 차이가 있다. 가치와 현재가격을 판단할 수 있어야 함

BM : 기존 시세표에 역세권, 노선, 아파트밀집, 대단지 표시해보기

실거주 입주 후 자산 활용전략

1. 매수 : 해당지역 공급물량 확인. -> 자산재배치 시점 계획. 2년 뒤 자산재배치 목표. 
            단, 안정적인 전세가 설정을 위해 공급물량에 따라 조절.
2. 입주 : 전세가 추이 확인. 저축액 확보 -> 시장분위기 확인. 
             자산재배치로 받는 전세금 보다 대출액이 더 클 것 대비 (이사=임대보증금 필요)
3. 입주+1년 6개월 : 실거주 만료 -6개월부터 이사갈 준비. 전세가격 및 경쟁물량 확인. 이사 갈 후보지역 선정. 
                            -> 전세가 설정, 주담대 상환 등 자금계획 수립
4. 입주+1년 8개월 : 전세 셋팅 대비 집 컨디션 정비. 이후 전세가격 설정 -> 임대경쟁력 높이기 
    1) 상태: 밝고 깨끗한 집  2) 상황 : 언제든 들어갈 수 있는 집  3) 가격 : 적정한 전세가 (시장영향)
5. 입주+1년9개월 : 전세계약 -> 이사갈 집 계약 (자금계획을 보고 주거비 절감) 
                          -> 자산 재배치의 목적은 다음투자를 실행할 수 있는 환경을 만드는 것임. 과도한 주거비 지출 X
6. 입주+2년 실거주의무 만료 : 이사 & 주담대 상환.

BM : 0호기 주변 공급물량 다시 한번 확인 및 입주장 전세가 추이 확인할 것.