관련 강의
실전 임장 클래스 - 실전 투자자와 함께 임장! 딱 하루만에, 현장임장 레벨업
월부멘토
안녕하세요. 꿀동산입니다.
튜터님과 함께한 실전 임장이 여러분의 투자 실력 향상에 확실한 전환점이 되었기를 진심으로 바란다는 문구처럼
오늘 준삭스 튜터님과의 임장이 저에게 딱! 그랬습니다.
되새겨야 할 것들
분임 전, 임장지의 랜드마크가 선호되는 요소들을 파악해놓기(역세권/ 연식 / 환경)
: 지역 거주민들의 선호 요소 파악 용이뿐만 아니라, 생활권별 랜드마크와 비교하며 분임 단임 입체적 가능
지역내 교통 접근성이 비슷하다면 그 다음은 거주만족도/ 환경/연식 영향을 줄 수 있다.
관리 상태, 인프라, 전봇대, 화단 등 없는 것보다는 있는 것이, 그런 소소한 것들이 차이를 만들고 시간이 쌓이면
거주민들에게 더 선호되는 생활권으로 자리 잡게 되는 것
빌라 관점 : 상권이 잘 들어서 있는가 / 공실이 있는가 / 쓰레기가 없고 수거가 잘 되는가 / 상권가가 아니라면 깨끗한 빌라 공간인가
학원가가 조금 더 있는 생활권 vs 일반 생활 상권 있는 생활권
- 각자 니즈가 있는 수요층이 서로 다를 수 있음.
- 학원가 단지는 꾸준한 수요로 인해 안정적이나 전세가 상승이 다소 더딜 수 있음
- 일반 상권은 신축 입주 등으로 인한 변동성이 높으나 전세가 상승이 즉각적일 수 있음
도보로 애매한 단지일 경우 : 버스 노선 갯수와 배차 시간을 꼭! 확인
- 대중교통이 잘 되어 있기 떄문에 역세권에서 멀어도 선택하는 단지가 있음
학원과 유흥지가 섞여있는 상권을 보는 시각
- 상권 내 유흥 규모의 비중이 크지 않고, (섞여있다는 느낌 정도) 학원가나 다른 선호 상권이 유흥 상권을 상쇄할 수 있다면 거주민들이 유흥지로 거부감있게 생각하지 않음.
- 거주민들이 그 상권을 어떻게 파악하는지는 유흥지라고 생각되는 곳의 단지 매매/전세가를 확인하면서
어떤 요소가 가치 가격을 높이는지 추론해보는 연습
매물임장은 가격협상을 합리적으로 이뤄내기 위해 근거를 찾는 일 (하자, 수리해야하는 부분 등)
- 단순히 하자가 있으니 투자 안해! 관점 아님.
화장실은 두드려 가면서 실금이나 깨져있는데 통통 빈 소리가 나면 추후 문제가 발생할 수 있는 부분.
- 뚝 떨어져 안전상에 위험 요소가 있음.
90년대식, 00년대식, 10년대식 모두 보일러가 아닌 지역난방일 경우 주방 온수분배기있을 수 있으며, 물이 샐 수 있으니 확인 철저
- “전에 살던 제 집이 여기서 누수 발생해서 몇 백 깨졌는데 확인 한번 해볼께요 사장님”
- 진짜 투자할 내 집이라면, 온수분배기/ 후드 / 샷시 창틀 실리콘 까지 세세하게 만져보고 눌러봐야함.
아직 정리할 내용이 한참 많을 정도로 준삭스 튜터님께서 정말 모든 것을 나눠주셔서 너무 감사했습니다.
튜터님처럼 단지 앞을 지나갈때 이 단지의 실제 준공 연식, 가격 흐름, 역까지 얼마나 걸리는지, 호갱노노 실제 거주민들의 내용 등을 빠짐없이 얘기할 수 있을 정도로 치밀하게 단지 분석이 되야하는구나.. 깨달았고 그렇게 하지 못한 지난 시간들이 조금 부끄럽까지 했습니다… ^^;;
저도 누군가에게 설명해줄수 있을 정도로 가치와 입지를 파악해야겠다 생각했습니다.
또 약 1년간 임장하며, 혼자 끙끙대며 답을 알 수 없었던 수많은 궁금증을 오늘 하루 정말 소화제 한 병 시원하게 들이킨 것처럼 해소할 수 있어 준삭스 튜터님께 너무 감사한 하루였습니다.
질문할까 말까 망설일때 옆에 같이 걸어주신 동료분들께서 질문해주셔서 또 한번 더 배울 수도 있어 더없이 좋았습니다. 역시 환경의 힘이란걸 그 안에 적응하며 투자를 이어가야겠다고 망설임 없이 다짐할 수 있는 시간이었습니다.
갑작스레 추워진 2025년, 첫 겨울 임장에 시간 내어주신 준삭스 튜터님, 동료님들 감사합니다! 또 뵈어요~ ^^
