토지거래허가구역 내 토허제 적용안되는 주상복합의 전세 낀 매물 매수 와 아파트 매매 중 어떤 기준을 가지고 판단해야 하나요

안녕하세요.

월부에서 항상 정말 큰 도움을 받고 있습니다.

첫 집 마련을 앞두고 크게 토지허가구역에서 두 가지 선택방향 사이에서 고민하고 있습니다. 두 곳 모두 가격대는 비슷하고 위치도 큰 도로 하나를 두고 마주 보는 곳인데, 다른 선택지가 달콤한 유혹이라서 어떤 방향이 좋을지 결정을 못 하고 있어 조언을 구하고자 합니다.

첫 번째는 제가 사게 되면 실거주하려고 했던 아파트입니다. 주상복합이 아니고 일반 아파트이며, 아래층에 상가가 있고 두 동이 상가로 연결된 형태입니다. 최근 전고점을 넘어서 신고가까지 계속 갱신 중이라 상승 추세가 뚜렷해 보입니다. 거래도 꾸준히 있어서 환금성이 좋은 편으로 보입니다.

(제가 실거주 2년 하고 전세 주고 나오려고 했는데 현재 전세가는 5억 초반대로 낮은 편이고, 원리금이 월 300만 원 정도라 그동안 모을 수 있는 돈이 많지 않을 것 같고, 특히 임신 계획도 있어 2년 안에 추가로 1억 이상을 만들기는 쉽지 않을 것 같다는 점이 신경 쓰이지만 이 부분은 좀 더 거주하면서 모으면 되니까 크게 문제되진 않을 것 같습니다.)

이 아파트는 주변에 아파트 단지가 많고 상가·병원·교습학원가 등이 밀집해 있어 생활 환경이 안정적이고 단지 내 해당 동 바로 앞에 어린이집이 있습니다. 초등학교는 큰 길을 한 번 건너야하고, 근처에 초중고 다 있습니다. (현재 제가 단지임장한 곳 중에서는 제가 접근 가능한 아파트 중 제일 좋은 선택지입니다.

세대수는 700세대 정도이고, 해당 평형은 전용 59, 방3/화1 로 복도식 입니다.

두 번째는 바로 맞은편에 있는 주상복합 아파트입니다. 대지지분이 상업지역으로 15㎡ 이하여서 거주 목적이 아니어도 전세 끼고 매수할 수 있는 매물이 있습니다. 가격은 제가 실거주하려던 아파트와 거의 같거나 약간 저렴합니다. 다만 이 단지가 최근 전고점까지는 아직 못 올라가고 있는 점이 있는데 전고점 비교하면 비교 대상 아파트보다 약 1억 5천 정도 더 비쌌습니다. 전용 59 평형 세대수가 상당히 적어서 매매가 활발하게 되지는 않지만 실거래가 띄엄띄엄 조금씩 오르고 있긴 합니다. 전세가는 약 6억 정도이고, 저희는 현재 가진 현금만으로도 충분히 매수가 가능한 상황이라 레버리지 부담이 적다는 점이 메리트입니다. 그래서 그 사이에 좀 더 저축해서 돈을 모아 다른 것을 투자하는 것을 생각하고 있습니다. 여기를 사면 환금성은 떨어질 것으로 보입니다.

환경은 바로 옆에 큰 쇼핑몰과 역이 있는데 지상철 소음 가능성이 있고, 바로 옆에 주거지는 거의 없고 상권은 옆 쇼핑몰 외에는 사실상 맞은편 아파트와 공유하는 구조입니다. 초등학교를 가려면 큰 길 두번을 건너야 하고, 학원, 병원 등을 이용하려면 다 큰 길을 건너야 합니다.

세대수는 600세대 정도이고 해당 평형은 방 2/ 화장실 2 입니다. 어린이집이나 커뮤니티 시설은 주상복합 내 잘 갖춰져 있습니다. 

(주상복합은 매수하는 것이 아니라고 어디서 듣기도 해서요.)

둘 다 전세 수요는 많은 편이라서 전세거래는 많이 되고 있습니다. 전세가가 현재 약 9천 정도 차이나서 주상복합이 더 높습니다.

첫 집이라는 점을 고려할 때 너나위님께서 강의  때 항상 “첫 집이면 가능한 한 서울에서 가장 좋은 집을 사라”는 조언이 계속 생각이 납니다. 

전세를 끼고 매수할 수 있다는 이유로 제가 매수할 수 있는 금액대의 주상복합을 선택하는 것이 맞는지, 아니면 차라리 아파트를 매수하고 일정 기간 실거주하는 것이 맞는지 판단이 잘 되지 않습니다. 

제가 판단을 할 때 어떤 요소를 더 고려해야 할지, 혹시 제가 놓치고 있는 관점이 있다면 어떤 것인지 조언을 구하고자 합니다.

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