안녕하세요 오마하가 아닌 월부의 현인이 되고 싶은 전티라노입니다.

이번 3강은 잔쟈니님께서 강사로 열정적으로 강의해주셨는데요. 

제가 자실로 앞마당을 만든 지역이라 선호도 파악을 제대로 확인했는지 검증해보고 싶었던 지역이기도 하고, 현재 임장지역인 동작구와 같은 급지라 더욱 집중해서 강의를 들을 수 있었습니다. 

그리고 쟌자니님이 지역 분석을 하실 때 입지 분석을 어떻게 하시는지, 생활권별 특징은 어떻게 확인하시는 지, 비교평가를 어떻게 하셔서 결론까지 이르시는지 BM할 수 있는 소중한 시간이었습니다.

현재 OO구를 봐야하는 이유

‘OO구는 지금 현재 천장 단지는 많이 올랐고, 그외 단지는 들쭉날쭉하다! 전고점을 회복하지 못한 단지도 있다!’ 

그만큼 가치와 가격이 불균형에 있는 단지들이 있으니 기회가 있다는 말로 이해가 됐습니다. 

여기에 더해서 10.15.대출 규제로 인해 특정 가격대에 있는 단지들은 가격왜곡이 발생할 수 있어 이를 기회로 삼을 수 있다는 말씀에서는 와… 정말 잘 봐야할 수 밖에 없는 지역이다라는 생각을 하지 않을 수 없었습니다.

입지 및 가격 분석

-지역 현황과 OO구의 입지 

-지도와 인구, 소득으로 지역의 특징에 대해서 말씀해주셨고, 특징의 이유로 인해 OO이 중요한 입지가치를 가질 수 있다고 말씀 주셨습니다.

-직장,교통,학군,환경,공급 등 입지 요소를 기준으로 OO구에서 가격과 연결될 만한 입지 요소에 대해서 중점적으로 말씀해주셨습니다. 특히 공급과 관련해서는 상급지인 잠실의 공급에 대비해야하지만 서울전체 공급이 부족한 상황이라 리스크를 두려워만 할 필요는 없다는 말씀에서 공급을 현재 어떻게 바라봐야할지 감을 잡을 수 있었습니다.

-특히 입지 한판 정리하면서 한눈에 OO구의 상황과 가격에 미치는 요소를 다시 확인해볼 수 있었습니다

-생활권별 특징과 가격

-생활권을 나누고 우선순위를 정하면서 생활권 자체가 중요한 곳과 생활권 자체보다는 개별 단지가 중요한 생활권을 나눠주셔서 정말 감을 잡기가 수월했습니다. 

-생활권을 하나하나 개요와 가치, 주요 단지들에 대해서 자세히 설명해주셨고, 해당 생활권의 선호 요소를 1~2개로 대표적인 점을 말씀해주셨습니다. 설명과정에서 ‘좋아질 것 보다 원래 좋은 것을 해야 한다’는 말씀이 정말 와닿았습니다. 항상 단지 비교할 때 미래 가치를 과도하게 넣은 적이 있었는데, 기준이 더 명확해지는 순간이었습니다.

중간 중간에 소규모 단지 투자시 유의 사항, 임대 세대 낀 단지를 어떻게 바라봐야할지에 대해서도 핵심을 정확하게 설명해주셔서  다른 지역에 있는 단지 가치 판단시에도 같은 기준으로 바라볼 수 있어 정말 도움이 되었습니다,

-투자 전략 및 투자 우선순위

-그 지역에 맞는 입지요소를 우위에 둬라!!. 임장과 임보를 통해 가치와 가격을 판단하고, 비교 평가를 통해 우선순위를 정해라.  

-강사님께서는 생활권 내 비교에서는 OOO를 파악해서 우선순위를 정하고, 생활권 간에는 같은 OO중에서 우선순위를 정하고, 지역간 비교는 같은 OO중에 우선순위를 정하라고 말씀해주셨습니다.  그리고 생활권 내 비교시에는 핵심 선호요소 1~2개 정도를 찾으라고 말씀 주셨습니다. 

-생활권 간 비교에서 단지 예시를 들면서 자세히 설명해주셨습니다. 평소 생활권간 지역간 비교하는데 어려움을 겪었는데 OO구 내 단지를 가지고 예시를 들어주시니 이해하기 수월했습니다. 여기에서도 OO구에서 가장 중요한 입지요소를 생각하다보니 자연스럽게 바교평가 결론에 이를 수 있었습니다. 

-투자검토(투자원칙, 저평가와 리스크 확인)

저평가(=가격), 리스크를 고려해야한다. 이 부분도 앞선 비교평가를 통해 나온 임의의 단지를 예시로 들어 설명해주셨습니다. 해당단지의 가치를 고려해보고, 입지가 더 떨어지는 단지와 가격을 고려했을 때 저평가였고, 리스크는 OO구외에 인접지역 공급까지 고려해 보았습니다. 앞서와 마찬가지로 서울전체의 공급도 감안해보면 리스크를 무조건 피할 필요는 없다는 결론에 이르렀고, 추후 제가 투자 판단에 있어 같은 흐름으로 결정하면 되겠다는 생각을 했습니다.  

-서울 투자를 하기 위해 계속해야할 일

 매월 말 OOOOO을 통해서 사람들이 선호하는 단지를 확인한다. 강사님께서는 서울내에서 한번 형성된 선호도는 잘 바뀌지 않는다고 하셨습니다. 이번 25년 상승장에서의 시세트레킹을 통해 향후 하락장이 오거나 조정장이 왔을 때 어떤 단지를 먼저 매수 고려해야할 지 생각해 볼 수 있다는 말씀에, 최근 제가 동작구 트레킹하며 가격이 오른 단지와 그렇지 않은 단지를 보며 든 생각을 어떤 방향으로 적용해야하는 지 확인할 수 있었습니다.

-매월 말 종잣돈에 맞는 투자 우선순위 후보들을 누적하여 시세추이를 확인하라는 말씀도 해주셨는데, 이 부분은 제가 정말 해보고 싶었고, 최근 투자코칭에서도 당장 투자할 수 있는 후보단지 5개정도는 가지고 있어야한다는 말씀과 연결되면서 꼭 해봐야겠다는 생각하게 됐습니다.

BM할 점

-생활권 내 단지 비교와 생활권 간이나 지역 간 비교 시 비교 방법을 달리하자!! 선호요소 / 가격고정!!

-공급리스크에 대해서 서울전체 공급을 생각해서 대응하기 

-규제를 오히려 호재로 만들 수 있는 인사이트를 만들자!!

-변하는 가치와 변하지 않는 가치를 구분해서 생각하자! 투자 시 변치 않는 가치를 가진 단지를 우선하자!!

-시세가 먼저 반응하는 단지를 보며 해당 지역 사람들의 선호요소를 확인해보자

-매월 말 종잣돈에 맞는 투자 우선순위 후보들을 누적하여 시세추이 확인해보자

긴 시간 열정적으로 강의해주신 쟌자니님께 다시 한번 감사드립니다:)