[서투기 29기 52조 구르는 돌] 3주차 강의 후기- 시장이 좋든 나쁘든 호재가 있던 없던 본질은 동일하다. 가치와 가격

1. 인상깊었던 점

   잔쟈니님의 강의는 처음인데, 너무 좋았다.

   규제는 항상 있어왔고 항상 변화해 왔고, 유사한 규제가 반복되기도 한다.

   그러나, 본질은 동일하다.

   가치대비 가격이 싼가.  돈버는 선택을 계속해 나간다. 그냥 계속 돈버는 선택을 한다.

    서울 3급지 동쪽끝 지역 분석, 입지 및 가격분석과 다른 지역 비교

    투자전략 및 매수 우선순위에 대해 배웠다.

    3급지에서 선호도가 떨어지는 단지 ㅊㅎ ㅌㅇ 이라도 4급지 대장급 구축 이상의 가격 수준을 보인다.

    동대문구 전농나, 성북구 길음래미안1단지, 관드타 와 ㅊㅎㅌㅇ

 가격 : 천정가격이 높아 졌지만 단기간 급등으로 들쭉날쭉한 가격으로 기회 제공

 위상 : 4급지 구축 선호단지 이상의 가격 수준

 상황 : 15억 기준으로 주담대 상한이 달라지므로 위아래 15억 수준으로 수렴하는 모습

          비규제지역 ㄱㄹ, ㄴㅇㅈ 인접하여 집팔고 넘어오는 실거주 수요 있음.

[입지 및 가격수준]

고소득층 맞벌이 신혼부부, 젊은 고소득자가 살고 있는 동네 

강서구 마곡, 성동구 성수동과 유사한 느낌

  인구 : 인구가 많고 세대당 인구수 적다 - 인구수 많다 : 일단 주거지, 세대당인구수 적다 : 빌라, 저층주거지

          집값이 싸서 많이 거주한다;

           성내 인구수 적다 : 주거기능하는 지역 아니다. 상업지역 상업시설 상권 위주 주된 지역

        상일동 대단지 아파트, 대형 상거건물, 널찍한 길

        천호 로데오거리, 먹자골목, 주상복합, 좁은길, 너저분한 전선줄, 인도차도 구분없다. 

  소득 : 원청징수지와 거주지 연봉 비교

           사는 사람들이 일하러 오는 사람보다 고소득 : 선호도 연결, 교통이 중요

  거주자 대비 근로자 비율 높다 : 중구, 종로구 - 업무지구

  거주자 대비 근로자 비율 낮다 : 베드타운- 교통이 중요

 업무지구보다는 강남 배후주거지로 고소득자들이 선택하는 지역

  교통, 학군, 환경 등 다른 요소들  함께 고려하여 생활권별 선호요소 파악이 중요

  연식, 역세권 하나만 보지 말고 아이 키우며 살기 좋은 곳을 교통, 학군, 환경 종합적으로 검토해야 한다.

  8호선, 5호선, 9호선, : 5/8 연장 완료, 9연장 예정 -연장되면 역주변 단지 폭발력 클 것 예상

  학군 : 신규택지 지역에 학업성취도 적용은 어렵다. 특목, 자사고 비율로 성취도 미루어 짐작

            고덕지구, 신길뉴타운

          다만, 특모, 자사고는 해당지역에 살아야 가는 곳은 아니다. 지역내 평균적인 학업수준과 상관관계 없을 수 있다.

  일반적으로 주거지 선호도와 백화점, 마트는 상관관계가 있지만, 동쪽끝 지역은 상관관계 없다. 천호, 고덕

생활권 : 생활권별 특징과 가격이 어떻게 연결되는가. 결국은 가격

  둔촌, 고덕, 명일, 천호성내, 암사, 길동, 강일

  생활권별 시세, 가격결정요소가 다르므로 임장갔다오면  생활권별 선호요소와 가격의 상관관계를 알아야 한다.

  근데, 쉽지 않다. 쉽지 않아…..

   동쪽끝지역과 동대문구 크레시티, 옥수극동 가격, 교통,학군, 환경, 전고점 비교를 통해 우선순위 결정하는 과정은 많은 인사이트를 얻을 수 있었다.

 매수우선순위

 생활권내 비교 : 가격에 영향을 주는 요소- 역접근성, 학군+역(9+5+8), 

 생활권간 비교 : 아이키우기 좋은 환경 영유아-연식, 아이키우기좋은 환경, 학령기-교통, 지하철 베네루체/ 롯퍼스니티

 5천차이라면 교통+학군 둘다 수요있는 롯퍼스니티

 지역간 비교 : 롯퍼, 크레시티

                   가격,교,학,환, 전고점 : 그때는 맞고 지금은 다르다. - 가격붙은 시기는 롯퍼, 날아갔다면 크레시티라도..

 옥수극동 : 뒷구정-가격붙은 시기는 뒷구정, 날아갔다면 롯퍼도 괜찮아.

[투자검토]

  투자원칙 : 저평가, 리스크-우선순위  결국은 우선순위를 정하는 것이다. 최선, 차선, 차차선으로..

계속 돈버는 선택을 한다. - 내가 놓친 단지의 수익을 따라 잡는것 : 투자, 재투자 반복

2. 적용할 점

  - 앞마당 시세트레킹 업데이트 : 매월말에 반복하기 도전

  - 매물임장 횟수 늘리기, : 최소 5개 이상 하기

     일단은 단지임장부터 잘하자..내일…