[2제 만안9에서 64억 벌조_리치샘킴] 3강 강의후기

안녕하세요!!

부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.

회사의 바쁜일정으로 강의를 겨우 소화시키고 있는데요.

이번 잔쟈니 튜터님의 강의는

저의 앞마당이기도 했지만,

지역에 대한 가치분서과

비교평가에 대해 간단명료하게 알려주셔서

너무 임팩트 있는 좋은 강의였습니다.

[인상깊었던 점]

첫째, A지역의 핵심입지는 교통? 환경?

위치가 제일 좋고

강남 접근성이 제일 좋은 B 생활권은 생각보다 사람들의 선호도가 떨어지는 지역

주변의 균질성이 떨어지고 유흥상권이 많이 때문

결국 A지역은 아이 키우며 살기 좋은 교통, 학군, 환경을 종합적으로 봐야 한다.

둘째, 신축 단지 주변의 학업성취도 대신 확인해야 할 것은?

학업성취도 자료는 2016년까지만 측정된 자료로 벌써 10년(?) 이라는 시간이 지나서

최근에 들어서 신규 택지의 경우는 주변 중학교의 학업 성취도가 부정확할 수 있으므로

학업성취도 외에 최근 특목고, 자사고 등의 진학인원을 확인해 보고 

해당 중학교의 수준을 파악해도록 해야 한다.

셋째, A지역 공급 분석시 과거 신도시 공급일 때 영향을 파악해서 리스크 확인해 보기

A지역에 가까운 송파, 남양주 왕숙 입주 등이 있는데

입주의 영향을 파악하기 위해

과거 미사신도시의 입주시 영향 파악을 통해

리스크를 확인할 수 있음

다만, 서울 전체 기준 공급량이 절대적으로 부족한 상황이다.

넷째, 입지가 개선되는 단지와 입지 변화가 없는 단지의 비교

2개 단지를 비교할 때는

입지개선보다 중요한 것은

본래 그 단지가 가지고 있는

가치와 선호도이다.

예를 들면, 월판선이 들어올 예정인 평촌의 14억대 아파트와

동판교의 14억대 아파트가 있다면

동판교의 14억대 아파트가 더 가치가 있고 저평가 되어 있다는 의미이다.

다섯째, 급지는 좋지만 선호도가 빠지는 단지와 급지가 낮지만 선호도 보통인 단지의 비교

상급지 단지의 선호도가 빠지는 경우

하급지의 선호도 보통인 단지와 비교했을 때

2개 단지의 과거 가격 흐름이 비슷하다면,

어떤 단지가 먼저 움직이는 보고

먼저 움직이는 단지가 아직 움직이지 않았다면

상급지 단지를, 먼저 움직였다면 하급지 단지를 선택하여 투자한다.

다만, 보유, 운영면에서 좀더 유리한 단지를 선택하는 것도 좋은 선택

여섯째, 구축 리모델링 호재 단지의 선택은?

리모델링은 변동계획의 수립과 총회를 통해 사업 승인이 이루어 지는데

분담금 이슈로 총회 통과가 쉽지 않음

리모델링 이슈는 볼때는

본질이 똑 같다는 시각으로 봐야하므로 가치와 가격에 집중한다.

시장이 좋든 나쁘든 수요가 있을 만큼 가치 있는 곳인지, 가격이 괜찮은지 파악하는 것이 중요하다.

가치가 더 좋은데, 리모델링 호재가 있다면 좋은 선택이 될 수 있음

일곱째, 주상복합은 투자해도 될까?

입지와 선호도가 더 좋은 아파트에 비해 덜 오른건 사실

하지만 수익은 발생됨

선호도가 있는 주복이라면 되도록 아파트를 선택하고,

더 선호생활권이라면 주복도 투자 가능하다.

여덟째, A지역의 소규모 단지는 투자해도 될까?

상급지 소규모 단지와 하급지 대단지를 비교했을 때

소규모 단지의 경우 전고가 찍히지 않는 거래가 확인됨

21~22년도에 소규모 단지가 거래가 되었다면 전고가 하급지 단지보다 

더 높았을 수 있겠지만

그 시기에 거래가 없었다는 것은

아쉬운 환금성에 대한 반증이므로

오를까 하는 관점보다 보유, 운영까지 고려해서 투자범위를 설정해야 한다.

아홉째, 임대세대 낀 단지는 투자해도 괜찮을까?

임대세대 낀 단지를 볼때도 

아파트의 가치를 우선 보는것이 더 중요

가치를 평가해 보고, 수요가 있는지 파악해 투자할 수 있다.

다만, 그 금액으로 살 수 있는 최선의 선택인지는 비교평가해봐야 한다.

열번째, 최종 투자의사결정 내리기

가치평가 후 투자 결정을 내릴때

우선, 저평가 여부와 리스크를 검토해야 하는데,

저평가에서는 가치 대비 가격이 싼지 확인해야 하고

내 앞마당에서 제일 좋은 투자인지 꼭 확인해야 한다.

리스크는 A지역과 가까운 왕숙, 3기 신도시 등의 공급 등을 고려하여

전세 리스크를 어떻게 대응할지 고민해본 후 투자 결정해야 한다.

[적용해 보고 싶은 점]

• 지역간 비교평가를 통해 앞마당 단지 명확하게 하기
• 앞마당 핵심 입지 정리해 보기

이번 잔쟈니 튜터님의 강의를 통해

A지역에 대한 핵심 입지 가치를 확실히 알았고,

B생활권을 사람들이 왜 좋아하는 명확하게 배울 수 있는 시간이었다.

특히, 얼마나 더 벌지 보다

더 버는 행위를 계속 해 나가는 것이

더 중요하다는 것을 깨닫게 된 강의였던 것 같다.

언제라도 확신을 갖고

투자할 수 있는 실력과 안목을 갖추는 것이

투자의 본질임을 잊지 않고 열심히 행동하는 샘킴이 되겠습니다.

좋은 강의 해주신 잔쟈니 튜터님 정말 감사합니다~~ ♥