[서투기 29기 이제부터 1(원)팀! 구리3매경 빠지조!_월부제제] 3강 후기 : 규제와 기회의 땅! 강동구 가치 분석!

안녕하세요. [서투기 29기 이제부터 1(원)팀! 구리3매경 빠지조!] 월부제제 입니다.

이번 잔쟈니님 강의는 정말 알찼던 시간이었습니다. 

강의를 듣기 전까지는 서울 끝에 이렇게 멀리있는 강동구가 왜 3급지인지 궁금했는데, 

멀리 또 가까이 자세히 강동구를 보면서 그 이유를 알게되어 너무 좋았습니다.

구리를 알아보고 있는 11월 한달동안 8호선을 타고 구리를 오가며,
지나쳤던 그 역들을 이제 내려보고 싶다는 생각이 들었습니다.

강동구의 “입지” : 서울 끝인데 3급지일 수 있는 이유? 

• 주소지 소득 > 원천징수 소득 →  베드타운 / 교통 중요* 
  5호선이 강동구의 주요 노선이지만 강남으로 연결되는 8호선, 9호선을 더 많이 이용하는 편
• 9호선(중앙보훈병원역 + 9호선 연장 공사 중)으로 위치 한계를 극복하고 있는 강동 주거 수요

• 주거 환경 개선중(구도심 환경개선 + 올파포 대장 + 고덕 택지) + 기업입주(JYP사옥 등) 
  → 3040의 젊은 고소득층 수요 
  → 거주민 소득수준 변경 + 명일학원가로 특목자사고 높은 진학률

   

강동의 “생활권”  : 가격대(전용 59/84 기준) #가격결정요소

• 1순위 둔촌 생활권 (신축: 올파포 29억, 구축:둔촌신성 14.5억)
  -강동구의 천장, 잠실생활권과 비교 필요
• 2순위 고덕 생활권 (신축: 그라시움 24억) #역세권
  - 고소득 중산층이 살고 싶은 곳, 너무 좋은 택지
• 3순위 명일 생활권 (신축: 고래힐 22억/구축: 고덕아남 14.5억) #학군지
  - 강동구 대표 학군지, 학원가, 학령기자녀를 둔 가족단위 수요
• 4순위 암사 생활권(신축 : 암사 힐스리버뷰 16억/구축:선사현대 15.95억)
  - 한강뷰 가성비 구축 대단지
• 4순위 길동 생활권(신축 : 길동 헤리티지 자이 19억/구축: 강동자이 14.45억)
  - 9호선 연장 호재, 빌라+소규모 단지(거래가 아예 없는 때들이 있어 “환금성” 유의)
      → 4급지(관악구,강서구) 선호단지와 비교 필요+단지임장*
• 4순위 천호/성내 생활권(신축 : 래미안강동팰리스 16억, /구축:천호태영 11.9억)
  - 빨간벽돌빌라, 강풀 만화마을, 로데오거리
  - 교통은 좋지만 학군이 아쉬워 아이 학령기에서는 명일 생활권으로 이사를 가는 편
• 5순위 강일 생활권(신축: 힐스테이트리슈빌강일 13.9억/ 준신축 : 강일 리버파크 9단지 12.5억, 강일리버파크 3단지 11.8억)-공공임대, 장기전세를 끼고 있는 단지가 많음 
  - 강동구에서도 입지를 뛰어넘기 어려운 생활권, 강동인가 미사인가?
  - 강일역에서 단지까지 10분 이상, 외곽순환고속도로로 단절된 느낌

투자 우선순위 

1. 상승장 리모델링 호재는 어떻게 보아야할까? → 본질은 같다. 가치 대비 가격
2. 주상복합 투자해도 될까? → 대지지분이 작기 때문에 입지 선호도가 더 좋은 아파트에 비해 덜 오른는 것은 맞지만 투자금 대비 고민해봐야할 문제

투자 의사결정

• 생활권 내 선호도 파악  → 생활권 간 선호도 파악(가격결정요소)
• 지역 간 비교(같은 가격으로 살 수 있는) → 투자검토(저평가, 리스크)
• 리스크 분석 : 자산재배치 시점에 공급 특이사항이 없는지 확인(전세가 영향)

비전보드를 다시 기억하며, 서울 수도권 자산을 갖는 것을 시작으로, 

실거주 2년뒤 자산재배치하면서 비규제지역 투자 추가로 자산상승 추월 로드맵을 그려보고, 

현재 할 수 있는 것들을 묵묵히 해나가며 준비하자. 

나는 그냥 돈 버는 선택을 계속 해 나간다. 

“앞으로 내 삶이 얼마나 더 좋아질까?” 미래가 기대되는 삶을 살아가보자.

잔쟈니님, 감사합니다.