동작구 사당동 사당우성2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 12조 물건너온아빠]

단지 정보

1. 아파트명: 사당 우성2단지 아파트
2. 세대 수: 1080세대 
3. 입주연도(사용승인일): 1993년도 12월 21일  
4. 지하철: 4호선, 7호선 이수역 (도보 573m, 도보 7~8분)
5. 동수: 총 8개동
6. 시공사: 주식회사 우성건설
7. 난방방식: 중앙난방 (도시가스)
8. 용적률: 248%
9. 주차: 세대당 1.2대 (주차 불편)
10. 주변 분양단지: 상도푸르지오 클라베뉴 (771세대)
11. 배정 초등학교: 서울 삼일 초등학교 (혁신, 도보 3분)

             주변 유치원 및 어린이집 많음

입지평가-직장

1. 직장 “B등급”

- 2021년 종사자수: 109,281

- 2021년 사업체수: 27,915

- 500명이상 사업체수: 15

종사자수는 B등급 이지만 직장이 많은 행정구역과 인접함

입지평가-교통

교통 "S등급"

강남, 여의도 지역 대중교통 이용하여 30분이내 이동가능

입지평가 - 학군

학군 "B등급"

- 학업성취도 평가 기준, 동작중학교 85.4%

- 삼일 초등학교 도보로 3~5분 이내로 접근성 좋음

입지평가- 환경

환경 "A등급"

아파트 단지 주변에 소형마트 (이마트와 하나로마트) 위치

남성사계시장 (저렴한 가격에 먹거리 많음)

백화점은 가까운 반경 내 없음

인근 도보 5~10분 거리에 공원 위치

도보 35~40분 거리에 한강공원 위치

입지평가-공급

공급 (3년 내) "S등급"

서울시 동작구의 23년 11월 기준 인구는 379,186명으로 0.5%는 ​연간 1896세대 정도입니다.

수익률 분석

3년 내 최저: 8억 9,000 (23년 7월)

3년 내 최고: 12억 4,000 (21년 8월)

23년 7월(전저점) 매수했을 경우

- 21년 8월 매매 8.9억, 전세 4.7억 (전세가율 52.8%)

- 수익률 계산 : (9.5억-8.9억)/(8.9억-4.7억) * 100 = 14.28%

​

2) 21년 8월(전고점) 매수했을 경우

- 21년 8월 매매 12.4억, 전세 5.5억 (전세가율 44.4%)

- 수익률 계산 : (9.5억-12.4억)/(12.4억-5.5억)*100 = -42.03%

총평

교통: 4호선과 7호선 더블 역세권이 도보로 이용 가능하여 중구 및 강남까지 이동이

편리함 (S등급)

직장: 동작구 자체적으로는 일자리가 많지 않지만, 일자리가 많은 강남과 중구 그리고 여의도까지 접근이 편리함 (B등급)

환경: 재래시장 및 이마트, 홈플러스 도보로 이용 가능하며, 공원 도보권 (A등급)

학군: 동작중은 학업성취율이 높은편이나 사당중은 낮음. 아파트 단지내에 학원가 많음. 삼일초등학교 도보권 (B등급)

공급: 향후 3년간 공급량이 많지 않아 공급 부족 예상 (S등급)

* 입지적으로 방배와 가까우며 추후 리모델링 진행 예정이여 장기적인 측면에서

투자 유망하지만, 중앙난방으로 관리비가 비싼편이며, 관리가 소홀해 보였음

단지내 언덕이 심하여 우성3단지는 연령대가 높으시거나 아이키우는 가정은

생활하기에 불편하다고 함.