[호랭시] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 5독 독서후기

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 : 너나위
3. 읽은 날짜 : 2025.11.17 ~ 2025.11.22 (24.07, 24.11, 25.02, 25.06)
4. 요약 : 월급쟁이 회사원으로 처음 자본주의와 부동산 투자에 접근할 수 있게 해주는 책이자 계속해서 투자공부를 하는 사람들에게도 배울 내용이 있는 책이다.
5. 키워드 : #월급쟁이투자자 #직장인투자자 #투자하는직장인 #부동산투자 #자본주의 #월부은 #너나위
6. 단 하나의 문장 : 여전히 기회는 있습니다. 그러나 대부분은 또다시 놓칠 겁니다. 극소수만 잡게 될 것입니다.
7. 함께 읽으면 좋은 책 : 부동산투자의 정석, 나는 부동산과 맞벌이 한다

💡본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

자본주의 시장에서 물가가 오르는 이유, 인플레이션을 이해해야 한다.

부동산 가격이나 재화의 가격이 오르는 이유는 수요가 많아서 일수도 있지만

정확히는 화폐의 가치가 떨어져서 오른 것 처럼 느껴지는 것이다.

하지만 아파트가 일단 ‘물건’들과 다른 이유는

사람들이 그 누구도 없어서는 안될 필수재라는 점이다.

그리고 이 이유와 수요가 가격의 파동을 만든다.

짜장면 값이 10년전과 다르게 2배 가까이 올랐듯이

아파트라는 ‘물건’의 가격이 오른 걸 이해하는 게 자본주의 시장에서 투자하는 첫 걸음이다.

갈수록 노동가치가 떨어지는 불평등의 사회에서 ‘내 월급 빼고 다 오른다’고 불평만 하고

내가 바꿀 수 없는 것들에 매달리면 안된다.

불평은 그저 불평에서 끝날 뿐이고 우리는 우리의 노후준비를 위해 투자를 시작해야 한다.

마음이 불편하더라도 외면하지 말고 현실을 직시하고 노후 준비를 시작해야 한다.

부자는 그 다음에 따라오는 결과일 뿐이다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

월급쟁이는 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입한다.

하지만 궁극적으로 우리는 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법을 찾아야 한다.

돈을 쓰는 방식에 변화가 필요한데, 가격이 떨어지기만 하는 ‘소비 자산’에서

나중에 가격이 오를 수 있는 ‘생산 자산’에 돈을 쓰는 방식으로 전환하는 것이다.

돈을 모으려면 소득을 높이고 지출을 줄여야한다.

너무 쉬운 공식이지만 돈을 더 버는 것에는 한계가 있다.

우리가 하는 야근이나 투잡도 결국 내 ‘시간과 돈을 교환하는 방식’이기 때문이다.

결국 더 현명하게 쓰는 것이 중요한데,

내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 생산 자산을 사는 것이다.

‘돈을 쓰면서 돈을 버는 법’이 결국 부동산 투자의 방향성이다.

우리는 전세라는 무이자 레버리지를 적극 활용해

시간과 무관하게 돈을 버는 시스템 투자를 구축하는 것이 부동산 투자의 방향이다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

1. 의왕시 25평 아파트 : 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

1기 신도시는 생활 인프라 측면에서 거의 완벽한 곳이다.

내손동은 평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 새 아파트라는 점에서 장점이 분명했다.

아파트 투자에 있어 입지가 우선되어야 하고 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져야한다.

‘깎는 만큼이 하루 일당’에 너무 집착해서 계약을 깨지 말자.

세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무가 없다.

부동산 거래는 나와 매도자, 임차인, 중개인 등 여러 사람들과 인연을 맺는 일이다.

우리가 부동산 투자를 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면,

부사님과의 좋은 관계를 쌓는데 최선을 다해야 한다.

즉, 좋은 결과를 얻기 위해서는 신뢰를 쌓고 좋은 관계가 우선되어야 한다.

2. 분당 21평 아파트 : 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원

앞마당을 늘려나다가 보면 비슷한 분위기나 느낌의 지역과 아파트를 만나게 된다.

이때 해당 부동산이 가진 입지 가치와 가격을 비교해서 결정하는 것이 중요하다.

광명을 임장하다가 분당을 떠올리고, 가격비교를 통해 저평가 아파트를 찾아낸다.

저평가 아파트를 찾아낸다는 건 가치와 가격을 동시에 보는 안목이 필요하다.

이 안목을 키우기 위해서는 비교평가를 잘 할 수 있어야 하고,

비교평가 대상이 많을수록 물건의 가치 판단이 정교해진다.

협상의 기본은 주는 것에 있다.

상대방 입장에서 생각하고 자세를 낮추고 최선을 다할 필요가 있다.

기존 방식이 아닌 다른 경험을 선택할 수 있다면 다양한 경험을 쌓는 것이 실전 투자자로서 중요하다.

가진 돈이 많지 않다면 우린 필연적으로 여러 번, 다양하게 투자를 해야한다.

3. 수지 32평 아파트 : 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

발품을 팔고 앞마당을 늘려나간 준비된 자는 투자 시점에 빠른 결정과 판단을 할 수 있다.

그 판단 기준은 안목(저평가), 적은 투자금(수익률), 자금 동원력(리스크 대응)을 통해

잃지 않는 부동산 투자를 해야한다.

앞마당이 많다는 건 대안이 있다는 것이고 이는 협상에서 유리하게 작용한다.

그렇기 때문에 우리는 임장 후 모니터링을 지속적으로 하면서 시세흐름과 변화를 찾아내야 한다.

하나 유의해야할 점은,

투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우가 종종 있다.

자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이다.

4. 평촌 21평 아파트 : 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아

매도자의 매도 사유를 파악하고 공략하는 것은 협상의 기본이다.

주변 공급 상황이나 시장 분위기, 매도자&매수자 접근성 등을 다양하고 검토해본 뒤 기회를 포착한다.

좋은 지역에 투자할 생각을 하기에 앞서,

우리가 세운 투자 원칙에 충족되는 지 살피고 나서 투자하는 것이 중요하다.

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

종잣돈을 마련하는 방법은 저축액을 늘리거나 자본을 재배치하는 2가지 방법이 있다.

앞마당을 늘려나가면서 종잣돈을 꾸준히 늘려나가야 한다.

성공적인 투자는 용돈벌이는 하는 것이 아니다.

월세 수익에 시간과 노력을 투입하기 보단 전세투자를 통해 자산의 크기를 불려나가야 한다.

또한, 구체적인 목표로 부동산을 장기 보유하면서 자산을 키워나가는 것에 그 지향점이 있다.

오랜 기간 투자하는 방식은 쌓아올린 자산을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막는다는 점도 있다.

우리는 저평가된 아파트에 매입해 잃지 않는 투자를 한다.

그리고 계산된 은퇴시기와 자금을 계산해 로드맵을 그리고 종잣돈을 모아 단계별로 부동산을 매입한다.

인생을 바꾸고 싶다면 자산 시스템을 이렇게 구축해내가야 한다.

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

많은 투자서를 읽고 강의를 들으면서 본이만의 투자 기준을 마련해야 한다.

특히 아파트 투자에 있어서는 경험이 중요하다.

저평가 되었는지, 투자금이 적게 드는지, 내 현금 및 대출 등으로 감당할 수 있는 리스크인지가 투자의 기준이다.

부동산에는 흐름과 타이밍이 있다.

수요가 많을 떄는 분양을 하게 되고, 이 아파트들은 3년 뒤에나 입주가 가능하다.

이런 흐름이 부동산 가격을 늘 출렁이게 만드는 것이고 우리는 이를 활용해야 한다.

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라.

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

돈 그릇을 키우기 위해서는 해야할 것과 하지말아야 할 것이 있다.

일단 우리 주변의 부정적인 이야기나 자본주의, 부동산에 대한 옳고 그름을 따지지 말자.

불가능한 일에 에너지를 낭비하지 말고 현실에서 내가 할 수 있는 일에 집중한다.

우리가 이러한 점들을 깨달았다면 행해야 한다.

인생을 바꾸는 투자를 하고 싶다면 쉽지 않고 오래걸리더라도 꾸준히 해나가야 한다.

조급함을 버리고 꾸준히 실행에 옮기는 것, 혼자이기 보다는 함께하는 것이 월급쟁이부자들의 모토이다.

좋은 투자자가 되기 위해서는 절대시간 확보가 필요하다.

하지만 그 우선 순위에는 가정이 있다.

직장과 인간관계는 회복이 가능하지만 오히려 가족은 회복이 어려울 수 있다.

유리공을 지키기 위해 투자시간을 확보하면서 발생할 수 있는 여러 문제를 해결해나가는 자세가 필요하다.

💡책 속 기억하고 싶은 문구

p.6 무엇보다 중요한 것은 ‘번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 ‘훈련’을 하는 것이었습니다.

p.9 다만 분명한 것은 ‘투자는 필수’라는 것입니다. 아무쪼록 이번만은 근로소득을 넘어 투자를 통한 자본소득을 창출할 ‘시도 단계’까지, 당신이 이르렀으면 합니다.

p.16 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 그렇게 나는 자극적인 즐길 거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다.

p.36 ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.

p.55 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

p.64 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

p.66 물론 단점이 많고 완벽한 시스템이라고 할 수 없지만, 자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다. 더욱더 반가운 소식은 그것이 ‘특별한 누구라서 가능한 것’이 아니라 ‘누구나 하면 할 수 있는 것’이라는 사실이다.

p.84 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

p.98 돈이 불어날 만하면 꺼내 써버리는 일이 반복되는 셈이다. ‘노후 준비’나 ‘경제적 자유’같은 분명한 투자의 대의와 목적이 있다면 절대 하지 말아야 할 일이다. 그러니 환금성이 좋다는 장점은 자신만의 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.

p.119 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다.

p.144 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 안토란 같은 투자처에 집중하라.

p.159 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

p.187 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다.

p.188 투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할수 없었다. 나는 진심으로 당신이 그 기분을 느껴보길 바란다.

p.206 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

p.222 당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다.

p.248 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

p.259 경험으로 얻는 교휸과 지혜는 차이가 날 수밖에 없다. 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지말자.

p.263 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.

p.306 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.

p.307 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. “지금 뭐 하고 있는거야! 이게 배우는 사람의 자세야?” 하면서.

p.330 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아

는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

p.333 “인생을 바꾸는 투자” 투자자로서의 나의 지향점은 이것이다. 말했듯 한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다. 그렇다면 남은 길은 하나다. 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 떄까지 해야 한다. ‘될 떄까지 한다’라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.

p.334 당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

p.345 시간이 갈수록 점점 더 크게 느껴진 것은 내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다는 것이었다. 모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다.

p.356 ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

p.357 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다. … 아내가 진짜 원하는 것은 하루 중 잠시만이라도 그냥 자신과 함께 시간을 보내는 것이었다. 그렇다. 아내가 내게 원하는 것은 전혀 어려운 일이 아니었다.

p.366 회사와 조직에서의 삶은 내가 주도하는 삶이 되기엔 어려운 구조이기 때문이다. 나의 뜻보다는 타인의 의도에 따라 하루 절반의 시간을 보내는 것이 이 시대 직장인들의 현실이다… 대부분을 원치 않는 일에만 쏟으며 살아가는 삶에서 한 발 앞으로 나가고 싶었다.

p.368 돈을 벌고자 시작한 투자였지만, 어느 순간부터는 투자에 대한 갈망을 갖게 되었다. 투자를 잘하고 싶었고 여전히 그렇다. 그렇게 투자는 내게 꿈이 되었다. 단순히 돈을 벌고자 시작한 일이 전혀 생각해 보지도, 궁금해하지도 않았던 꿈의 의미 또한 내게 깨우쳐 준 것이다.

💡깨달은 것

해야 할 것을 하는 것보다 하지 말아야 할 것을 하지 말자

1. 해야 할 것 : 투자자로서 좋은 태도로 꾸준히 공부/성장 한다.
2. 하지 말아야 할 것 : 성급히 투자하거나 조급해하지 않는다.

💡적용할 점

1. 투자 공부를 계속하면서 성장해나간다.

• 계획을 세우고 육아 환경에서도 ‘할 수 있는 일’들을 한다.
• 우선순위를 ‘가족>투자>회사>그 외’를 잊지 않고 그 안에서 투자 루틴을 정한다.
• 월/수/금 신문기사 정리, 화/목 칼럼 정리, 수 시세관련 상세 글 작성을 한다.
• 시세트래킹은 매일 한다 → 매달 시세 전수조사(2-3주), 원페이지(마지막 주)를 한다.

2. 조급해하지 않고 3년, 5년이 걸리더라도 다음 투자를 준비한다.

• 월부에서 배운 원칙과 기준으로 투자를 하고 싶다는 마음이 항상 앞서고 있다.
• 항상 1호기와 2호기를 어떻게 정착시키고 정리할지만 고민하지 않는다.
• 하루라도 빨리 ‘지금 상태를 안정시키고 투자해야지!’라는 마음이 오히려 화를 부를 수 있다.
• 지금 투자해놓은 물건들이 결코 나쁘지 않기에 장기 보유하면서 매도 후 갈아타기 타이밍을 본다.
• 소액투자로 경험을 쌓는다는 목표보다 ‘적절한 투자금’과 ‘적절한 투자처’를 스스로 결정해본다.
• 각 Case 별 시나리오와 투자대상을 정한다.

💡너나위님 케이스 스터디

• 의왕 내손동 e편한세상 

• 2015년 당시 e편한세상은 4년차 신축 아파트로 역과의 거리는 멀었지만 가장 비싼 4.4억 이었다.
• 초품아이고 사람들이 좋아하는 단지다.
• 분명 그 당시 인덕원 역에 더 가깝고 투자금이 비슷하거나 적게 들어가는 투자처도 있었을 것이다.

• 하지만 너나위님은 연식과 환경에 투자를 진행한 것으로 보인다. 

   

• 10년이 지나 여전히 e편한세상은 좋은 시세를 유지하고 있다.
• 물론 인센푸나 인센자를 투자했으면 더 좋은 시세 차익을 얻을 순 있었겠지만 원칙과 기준이 있었을 것이다.
• 인센자는 입지가 떨어지지만 인덕원-동탄선으로 최근 시세가 많이 올랐다.
• 호재는 따지지 않는 것이 원칙이지만 호재 실현이 가까워지면 시세를 급등시킬 수도 있다.
• 인센푸처럼 단지 컨디션과 역과의 거리가 가까운 좋은 입지가 결국 장기보유 측면에서 좋다.

• 너나위님에게 e편한은 매도한 집주인은 2012년 4억으로 입주했다.
• 2015년 너나위님이 4.32억으로 매수하게되었는데, 신축이라는 장점에도 불구하고 집주인은 아쉬운 타이밍에 집을 팔았다.
• 아무리 좋은 자산을 가져도 인내하지 못하거나 오랜 기간 가치를 찾을 때까지 가져가지 못한다면 의미 없다.
• 다만 e편한이 신축임에도 불구하고 전세가 상승은 2015년 4.1억 계약 → 현재 4.7억 수준으로 생각보다 많이 오르진 못했다.