[조없는 그냥여리] 3주차 강의 후기

안녕, 그냥여리

매번 3주차가 되면 뭔 시간이 이렇게 빠르게 가나, 나는 얼마만큼 해오고 있나 생각이 들면서 갑자기 마음이 바빠진다

잔쟈니님 강의는 갈수록 점점 더 정리정돈이 잘 되어가는 느낌이다

왜 서울 3급지지? 라고 생각했지만 단기간 급상승을 겪으며 아직 들쑥날쑥한 가격이라 투자금이 맞으면 충분히 기회가 있는곳이었다. 선호도가 낮은 생활권에 역세권 단지도 4급지 구축 선호단지이상의 가격을 보인다. 규제로 인해서 15억 선으로 가격이 뭉쳐지는 현상도 보이기 때문에 그러한 점도 유리하게 이용할 수 있다. 선호도가 있는 3급지라 수요는 풍부했지만 규제로 인해 인접 비규제 지역에서 이동하는 수요도 보이고 있다. 

가족단위 수요가 많은곳에는 어김없이 단지들이 모여있다. 소득수준도 중상정도로 젊은 중산층이 선호하는 베드타운이라 출퇴근에 용이한 지하철역세권도 중요하다. 직장의 양과 질은 서울의 중간정도이지만 외부수요가 있을만큼 강력하지는 않고 지역 내에서도 직주근접이 주는 의미는 크지 않다. 교통 접근성에 따라 가격이 정직하게 움직이지 않기 때문에 환경과 학군까지 잘 섞어서 종합적으로 판단해야한다. 학군은 원래 오래된 학원가와 택지가 만나 시너지를 내지만 초중까지만 의미있고 고등학교는 경쟁력이 떨어져서 이탈 분위기가 옴. 편의시설이 몰린 지역보다 균질성이 있는 지역이 더 선호된다. 공급이 인근지역에 있어도 서울 전체의 공급이 부족하기 때문에 기축전세도 상승이 가능할 수 있다. 서울 전체에 영향이 있을 법한 25,26 공급은 주의 하되 앞으로 3년간 공급이 서울 전체에 부족하므로 무조건 기피하지 말고 대응할 방법을 생각하며 투자를 검토하자

입지가 개선될 단지보다는 입지개선 변화가 없어도 이미 가치적으로 좋은 단지를 하는게 맞다

시장에서 전부쌀때는 선호 24평이 낫고 이미 선호 24평이 많이 올라서 덜선호 33평과 가격이 벌어진 상태면 (잘 따라가는 33평이라는 전제하에) 33평도 괜찮다

급지가 좋지만 선호도가 빠지는 단지는 그 지역 사람들이 필요로하는 것을 갖췄으면 괜찮다. 주변 리딩단지속도가 빠르게 퍼지는 곳이 아니기 때문에 흐름이 아직 덜온것이다. 현재 관악의 경우 리딩단지 속도가 약해서 덜오른것이라 같은 가격이면 이곳, 이미 올랐으면 더 싼 관악을 선택하는것이 낫다. 

판교-분당-수지 처럼 사람들이 8호선을 타고 이동하는 수요 현상이 있다. 

리모델링 호재보다 원래 그단지의 가치와 가격에 집중해야한다. 리모델링은 시공사 선정때부터 시끄럽지만 정작 중요한것은 건축심의와 총회승인이 문제다

대지면적이 작은 주복 (15m2 이하)는 투자가 가능하지만 장기적으로 생각해 보라

소규모단지의 경우 환금성이 고민되면 4급지 선호단지와 비교해 보라. 팔수 있을때 팔아야한다. (소규모 단지 비추)

임대있는 단지도 가치와 수요가 있으면 오른다. 편견을 갖지말고 우선순위로 판단.

비교평가는 생활권내에서는 선호요소로, 생활권간은 가격고정, 지역간도 가격고정으로 해본다. 우선순위를 남기는것이 가장 중요하다.

가장 가격에 영향을 주는 생활권내 선호요소는 1-2개로 축약한다

매임까지 꼭 할것

따라잡는 추가 투자를 이어나가라. 

(BM) 투자의사결정 페이지 - 저평가(가치&가격)와 리스크

할수 있는걸 하자. 

기억에 남는 것들을 정리해 보니 다시 한번 무엇이 중요한지 기억에 남고 좋은것 같다.

튜터님들 중에서 가장 자주 뵌 튜터님이라 더 친밀감을 갖고 집중할 수 있었던것 같다.

좋은 강의 준비해 주시고 소중한 시간 내어주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다.

BMDBHB