[에이스4반 국송이] 부동산 투자 황금로드맵 독서후기

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 부동산 투자 황금로드맵

2. 저자 및 출판사: 김원철/다산북스

3. 읽은 날짜: ’25.11.22~11.24

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것과 깨달은 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

•  부동산은 1채로 부자가 될 수 없으며 장기적으로 봤을 때 상승하기에 이러한 흐름을 이용하면서 무리하지 않는다면 안정적인 노후를 위한 재테크방법이다.

부동산 시장은 일반적으로 동시에 오르고 동시에 내린다. 그렇다고 해서 딱 같은 날 오르고 같은 날 내린다는 뜻은 아니다.

• 싸이클 보다 중요한 관점인 것 같다. 사람들은 좋아하는 곳을 먼저 매수하기 시작한다. 실거주자가 붙는 순간 가격이 올라간다. 하지만 월부 투자자는 사람들이 좋아하지만 아직 발길이 닿지 않는 곳에 가있어야하고 그래서 충분히 저렴할 때 또는 비싸지 않을 때 매수하여 적절한 수익을 거둔다. 상승장하락장이라는 개념보다 지역의 입지가치를 파악하고 좋아하는 곳이 올랐다면 덜좋아하는 곳을 먼저가서 내 투자 물건을 찾는게 정말 멋진 투자가 아닌가 생각한다.

대표적인 고평가 사례들  대표적인 고평가 사례들  1. 강세장이 5년 이상 계속되었고, 여기를 가나 저기를 가나 부동산 이야기를 하는 사람들이 늘 있는 때

• 고평가라고 한들 무조건 매도해야하나? 판단해봐야한다. 내가 지킬수 있는 물건이라면 그리고 하물며 역전세가 난다고 하더라도 가치있는 자산을 매도하고 갈아타려면 더 좋은 물건이 잡혀져 잇어야한다고 생각한다. 그리고 강세장에서 팔 때 내가 꼭지면 좋겠지만 무릎이나 허리면 어쩌냐. 물론 벌었다. 하지만 나는 양도차액을 통한 부동산 투자가 아니라 전세 상승분을 이용한 부동산 다주택 시스템을 갖춰야할 때이다. 5억원 투자사례와 2,3억 투자사례의 수익률은 실력에 따라 다른 결과를 만들어 낸다. 나는 실력을 갖춘 투자자가 될것이며 들인 시간에 그 결과는 반드시 따라온다고 생각한다.

전세가의 상승은 결국 매매가의 상승을 부추긴다. 전세가가 지속적으로 상승했다는 것은, 공급이 부족하다는 뜻이기도 하다.

• 반은맞고 반을 틀린게 아닌가. 전세가 오르기 전에도 매매가 올라가기 시작하기 때문이다. 공급이 부족한 현재 시장에서도 전세가가 지속적으로 상승하긴하나 미시적으로 보면 투자자의 유입 또는 세입자들의 실거주선택으로 인한 전세보합이 발생하기도 한다.

생각해 보면 이러한 불편은 돈을 벌기 위해 하는 다른 희생과는 비교도 되지 않는 작은 불편이다.

• 돈을 벌기 위해서는 일시적인 희생이 필요하다. 하지만 막연하게 돈을 벌기위해 불편하게 사는 것 보다. 재테크가 가지는 의미와 방향성 그리고 성공사례들을 보고 판단하고 나도 조금씩 그 활동을 하면서 나만의 성공사례를 쌓아나가야한다. 그래야 그 희생 또한 가치있게 된다고 생각한다.

모든 장점을 뛰어넘을 만한 더 큰 단점이 있는데 그것을 숨겼다거나 한다면 그건 저평가가 아니고 그냥 정상적인 평가다

• 모든 장점을 띄워 넘을 만한 강력한 약점이 있으면은 그게 저평가가 아니라 그 가격이 일 수 있다고 얘기하는 게 너무 인상깊다. 하지만 우리는 단점을 뛰어넘는 큰 강점이 있는 단지라면 오히려 투자에 활요할 수있다는것을명심해야한다. 가장 좋은 장점만 모인 투자는 결국 압구정 현대이다. 하지만 우리는 가지고 있는 현금을 활용하여 최고 좋은 투자를 해야하기에 단지의 단점은 불가피하다. 하지만 그렇다고 이게 저가치냐? 아니다. 그냥 그 가치인것이다.

약세장은 대중의 관심이 부동산에서 멀어져 있기 때문에 ‘뻔히 돈을 버는 물건’도 그냥 놔두는 경우가 많다. 돈 되는 부동산을 고르기가 그만큼 쉽다는 뜻이다. 정말 그런 물건들이 있을까? 가장 대표적인 물건이 입주권이나 분양권이다. 원래 분양권은 강세장에서는 가장 많이 오르고, 가장 레버리지가 높기 때문에(매매가의 10%의 계약금만 주고 사는 것이니까) 수익률이 가장 높다. 그런데 이런 것들조차 약세장에서는 별로 대접을 해주지 않는다. 대중은 ‘좋은 줄은 알지만, 굳이 미리 살 필요가 있을까’라고 생각한다. 쉽게 예를 들어보자.

• 약세장에서 입주권을 보는 것도 큰 수익이 될 수 있지만, 내가 땅의 가치를 모르고 그런 투자를 한다면 오히려 아파트 전세레버리지 투자보다 못한 수익이 될 수 있지 않을까 싶다. 지금 시점에서 거여마천의 단지를 입주권을 사는 거랑 3기신도시 입주권을 매수하는 거랑 천지차이지 않을까 싶다. 그렇기에 애매한 투자금이라면 전세레버리지 투자가 좋지 않을까 한편으로 생각한다. 결국 어디 땅이냐인게 중요하지 않을까?

부동산이 오르는 가장 기본적인 원리는 결국 ‘희소성’에 있다. 희소하지 않다면 오를 이유가 하나도 없다. 생각해 보면 부동산은 시간이 지날수록 낡으니 오르긴커녕 감가상각이 되어야 맞다. 이런 상식을 깨고 부동산이 세월이 지나도 오르는 이유가 바로 대체할 대상이 없기 때문이다.

• 희소성이라는 표현은 투자자라면 의미와 그리고 적용할 줄 아는 정말 중요한 단어라고 생각한다. 이러한 희소성이 가격의 흐름을 만들어내고 수익을 만들어준다.

우리가 투자로 자산을 키우는 이유를 다시 한번 생각해 볼 필요가 있다. 부동산을 통해 자산을 키우는 이유는 결국 ‘잘 쓰기 위해서’이다. 그런데 현실을 한번 살펴봐라. 과연 부동산 부자들이 잘 쓰면서 살고 있는가? 오히려 정반대인 경우가 상당히 많다. 똘똘한 한 채를 갖고 있어서 ‘부자’라고 인정받을지는 몰라도, 당장 수중에 돈이 없기 때문에 아무것도 할 수 없는 사람들이 수두룩하다. 아니, 심지어는 매번 어마어마한 이자를 감당해야 하기 때문에 허덕이면서 사는 사람들도 많다.

또 ‘부자가 된다는 목표’에만 모든 신경이 쏠려 있는 사람들은 충분히 괜찮은 자산을 갖고 있음에도 그것을 팔고, 있는 현금을 더 박박 긁어모으고, 더 많은 대출을 일으켜 상급 부동산으로 갈아타는 경우도 허다하다. 그렇게 되면 ‘더 큰 부자’가 된다는 목표를 달성할 수는 있다

• 부동산 투자를 하는 이유가 결국 잘먹고 잘살자이기 때문인데 지금부터 너무 불행하게 삶은 산다면 그게 가족과의 전체결정이 아니라 내 스스로 독단적인 결정이라면 이게 올바른 투자 생각이 맞지 않다고 생각한다. 결국 안에서 바가지가 새기 시작하고 더큰 부자가 되는것에 어려움이 있지 않을까 생각이 든다. 현재 강남거지라는 말들이 또 나온다. 영끌해서 집사는 사람들이다. 최근 은행금리가 올라가는 상태에서 집값이 떨어진다면, 이책에서 다룬것처럼 그사람들의 심리는 던지고 싶어한다는 것이다. 견딜수 없기에.. 주변에 이런일이 있다면 발벗고 막아야한다.

부동산 사이클링기법(1가구 2주택 비과세 전략에 대한 생각)

• 12년차에서 순자산 20억원을 만든다. 연간 저축액이 2500만원인 사람에게 정말 이상적인 수익률이라고 볼 수 있다. 한편으로는 이렇게 사팔사팔하는게 맞나 싶다. 가치있는 자산을 매수했는데, 취득세에 대한 허들 때문에 다음투자를 매도 후에 결정하는게 잘 모르겠다. 취득세 12프로로 매매가의 10% 이상을 내야하지만, 가치있는 자산이라면 다르지 않을까라고 생각했다.
  
   

모든 일이 계산대로 딱딱 맞을 수는 없다. 사실 잘 생각해 보면 변수는 상당히 많다.

• 투자생활을 하다뵌 생각대로 되지 않는 경우가 생각대로 되는 경우보다 훨씬 많다는 것을 느끼고 있다. 그렇기에 의사결정과정에서 생각대로 되지 않는 결정을 했을 때  그 결과가 더 좋은 결과가 나올수 있다. 그렇기에 보수적인 관점으로 리스크가 가장 컸을 때의 액션플랜을 세우고 미리 생각해둬야겠다고 느꼈졌다.

여기서 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다.

• 확신이 있어야 내 물건에 대해 보유하고 매도할 때까지 중심이 잘 흔들리지 않는다. 내가 매수당시 확신을 가질 수 없지만, 입지를 다시따져보고 상위단지는 투자가 불가능한지 찾아모녀서 확신을 쌓았던 것 같다. 

STEP3. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 부를 쌓기위한 시스템 투자는 반드시 필요하다.
   부동산은 우상향이기 때문이다.
2. (전세 레버리지 투자를 체계화해준 김사부님 감사합니다)
   전세 레버리지 투자는 무이자의 재테크 수단이다. 내가 가진 적은 종잣돈으로 더 큰 자산에 실어 자산을 키우는 아주 좋은 재테크 수단이다.

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STEP4 발제문

[싸이클이 부동산 투자의 본질일까?]

사실 더 치명적인 문제는 강세장과 하락장이라는 부동산 시장의 흐름이 나의 투자 스케줄과 맞지 않거나 잘못 판단하는 경우다. 강세장 이후 하락장을 예상하고 매각했는데 하락장이 오지 않는다면 배 아파질 수 있다. 별것 아니라고 생각될 수 있으나 생각보다 상당히 배가 아프다. 초조해지고, 분하고, 억울한 생각도 들 수 있다. 필요하다면 정신과의 도움을 받아야 할 수도 있다. 반면 미처 매각을 하지 못했는데 하락장이 와버리는 경우다. 그렇게 되면 계획이 완전히 틀어져 버린다.

발제문. 
여러분은 부동산 투자를 시장 사이클(강세장/하락장)에 맞춰서 해야 한다고 생각하시나요?
아니면 사이클과 무관하게 “내가 준비된 시점”에 투자하는 것이 맞다고 생각하시나요?