안녕하세요 배당받는도비입니다.
<코스모쓰 튜터님 매물임장법>
#1. 투자금 선정
임장할 때 대부분 제 투자금으로 투자가 어려운 지역이 많아서
투자금을 어떻게 상정을 해야할까 고민이 많았는데요
1순위 투자금
2순위 향후 1년 내 예상되는 투자금
3순위 24평 기준 평균 투자금
*보유 투자금 3~5천만원 범위 선정
이렇게 기준을 명확하게 설정해주셔서
어떤 임장지에서도 투자금을
어떻게 설정하는지 감을 잡을 수 있었습니다.
#2.단지선정
1) 시세지도 활용
시세지도는 한번 만들면
다음 단계로 넘어가면서
다시 펼쳐보지 않은 적이 많았는데요
이번 강의에서
시세지도를 만들 때,
매임을 할 단지와
또 궁금점을 해결하기 위해
전임할 단지를 정해두면,
앞으로 전임,매임을 할 때 훨씬 수월하고,
시세지도를 투자와 연결되게 활용할 수 있겠구나
생각이 들었습니다.
또 비교를 할 때,
저는 가격과 평형을 고정시켜 비교만 했었는데요
같은 단지 내에서도
보통 24평은 33평의 80% 가격 수준이기 때문에
33평과 가격 차이가 적은 경우,
33평이 싼 건가 생각해볼 수 있고,
같은 가격이라도 평형이 다른 경우도
비교해볼 수 있구나
또
절대가 자체가 싼 단지(예를 들면, 소형평수)도
투자 대상이 될 수 있기 때문에 매임 후보에 넣을 수 있구나
무조건 안된다고 편견을 가질게 아니구나하는 반성도 했습니다.
2) 시세그룹핑
시세지도를 가로에서는
비슷한 가격에 서로 다른 생활권을 비교해서
싸다고 생각되는 물건을 뽑아볼 수 있고,
연식차가 많이 나는 등 비교가 아직 어려운 경우,
보통 신축이 몰려있는 곳은 수도권에서 외곽인 경우가 많아
그 지역의 대장단지를 매임하여 분위기를 보는 것도 방법이 될 수 있다는 것을 배웠습니다.
시세지도를 세로로 볼 때
저는 투자금을 따로 구분해놓지 않았는데,
투자금 구분을 통해서
내 투자금으로 좀 더 좋은 물건을 할 수 있는 단지가
어딘지 생각해볼 수 있다는 것을 알았어요
#3. 매물예약
매물 예약을 할 때,
되도록 좋은 사장님을 만나고 싶은데
시간이 없다보니
예약 잡는 것이 급해 막상 예약한 경우가 많았습니다.
하지만 튜터님께서
네이버 부동산 창을 두개 켜서
한쪽은 가격, 한쪽은 부동산 리스트를 열어서
내가 보고 싶은 매물을 보유하고 계신 사장님 중에서
되도록 많은 매물을 보유하고 계신 사장님을 택한다는 것을 듣고
시간이 없을 경우
저 방법을 통해 일잘하는 사장님을 고를 수 있겠구나!하는 생각이 들었습니다.
#4. 부동산에 10~15분 도착
사실 이 부분을 듣고 반성을 많이 했습니다.
이번에 매물임장을 갔을 때,
많이 보고 싶은 욕심에
무리하게 매물을 잡았다가
부동산을 늦게 가는 경우가 종종 생겼습니다.
가능하면
부동산에 여유롭게 10~15분 전 도착해서
그 날 볼 물건에 대해 브리핑을 듣고,
물건을 보고 부동산에서
사장님과 매물을 정리해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
#5. 호가, 실거래가, 전고점 미리 확인하기
혹시 저가 매물을 보지 못하는 경우,
저가 호가 매물에 대해 왜 그 가격으로 나왔는지 물어보고,
최근 실거래에서
싸게 팔린 물건이 있다면 왜 싸게 팔렸는지
최근 전세 거래된 물건과 연관지어
전세시세를 체크해보고,
전고점을 통해 로얄동을 물어본다면
훨씬 매물임장을 풍성하게 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
#6. 화크샷!
화장실 300만원
싱크대 180만원
샷시 1100만원
항상 매물임장 가면
수리비를 얼마나 산정해야하는지
고민이 되었는데요
화크샷!을 기억하고
다른 수리 부분은 수리비 정리해주신 장표를 캡처해서
매물임장해보겠습니다.
#6. 대출규제 속에서 투자하는 방법을 제대로 배우다
항상 사장님과 통화하면,
주인 거주 물건은 투자가 어렵다는 얘기를 많이 하셨는데
제가 방법을 디테일하게 파악하지 못하다보니,
가격이 아쉬운 세안고 물건을 보거나
아예 물건을 보지 못하는 경우도 있었습니다.
부동산 예약을 잡을 때,
주인물건의 경우,
주담대 상환 조건으로
6개월 정도 주인 전세로 살아주실 분이 있는지를 문의하거나,
전세대기 손님이 있다면 전세계약 후,
주담대 상환 조건으로
6개월 정도 잔금 기간을 정하는 방법이 있다는 것을
사장님께 설명을 드린다면 훨씬 매물을 잡기 수월할 것 같다는 생각이 들었습니다.
또 세안고 물건의 경우,
월세인데 언제든 퇴거가 가능하거나,
전세만기가 곧 돌아오는 경우,
보증금을 내주는 조건으로
공실을 만들고 잔금을 6개월 정도 가져가는 것을
얘기해볼 수 있다는 것을 알았습니다.
또 현금세입자를 막연히 기다리기보다는
단지 내 전세매물이나 주변 생활권 전세매물을 갖고 계신 부동산이나,
아니면 전세 만기가 돌아오는 현금 세입자를 찾아볼 수도 있다는 것도 새로 알았습니다.
이번에 매물임장을 할 때
규제상황에서 전세를 놓을 수 있는 방법을 명확히 알고
예약을 잡아보도록 하겠습니다.
<김인턴 튜터님 앞마당 관리와 임보결론>
#1. 호가와 실거래 비교해서 전세가 입력
전세물량이 없는데 전세거래가 안되는 경우,
실수요자들이 전세 대신 매매를 많이 택해서
전세가 안빠질 수도 있기 때문에
실거래가나 부동산전임을 통해서 확인할 필요가 있다.
#2. 가격대별 트래킹
시세트래킹을 통해 가격 변화를 확인하고
결국 투자로까지 이어지려면
비교평가를 통해 저평가 단지를 찾아야 하기 때문에
비교평가를 위해
가격대별 트래킹을 해보는 것이 좋다.
#3. 시세트래킹 단지 선정
가격변화를 알려줄 수 있는 안테나 단지를 선정
랜드마크와 함께,
생활권 별 상,중,하 단지를
10개 내외로 넣어보기
(이때, 과거 가격흐름을 그래프를 통해 비교 후 하나의 단지만 선택)
그리고 입주 단지도 넣어보기
입주단지의 전세가 줄어들면서
주변 기축들의 전세가가 올라오고 기회를 만들어줄 수 있다!
#4. 투자와 연결
언제까지 튜터님이나 강사님이 알려준 것으로 분위기를 파악할 것인가
시세트래킹을 하고 전화임장을 통해 현장 분위기를 파악해보자
또 가격대별 비교를 러프하게라도 해서 저평가 단지를 체크해두자
#5. 원페이지의 목적
원페이지를 만드는데
형식적이라는 생각이 들었는데
앞마당의 상황과 리스크 그리고
우선순위를 설정하기 위한 목적임을 배웠고
많은 시간을 할애할 것이 아니라
정말로 필요한 내용만 것만 빠르게 넣어
효율적으로 만들 수 있구나 생각이 들었습니다.
#6. 전수조사
매달 모든 앞마당의 단지를 전수조사하고 있는데
앞마당이 어느덧 15개 정도 되다보니,
전수조사를 모두 하는 것도 쉽지 않고
또 그 전수조사한 결과를 토대로
저평가 단지를 찾는것도 여간 쉽지 않다고 느꼈다.
튜터님께서
가격대별 시세트래킹 단지 중
미리 저평가로 파악된 단지들이 많은 지역중
3곳을 선정하여
수도권은 200세대 이상,
지방은 300세대 이상 단지들을 전수조사할 것을 말씀하셨고
가격을 체크할 때는 한 지역당 최대 1시간으로 잡고
빠르게 가격을 먼저 입력하고 그 다음 생각할 것을 알려주셨고
그리고 저평가 후보단지를 앞마당 별 3~5개
그래서 총 9~15개 후보단지를 선정할 것을 말씀하셨다.
확실히 매일 전수조사하고 전 지역을 비교평가하는 것보다
시간은 확실히 줄어들기 때문에
남는 시간에 매임을 하거나
보다 투자와 연결되는 활동을 할 수 있을 것이란 생각이 들었다.
다음 달부터 김인턴 튜터님이 얘기해주신 방법을 시도해봐야겠다.
#6. 대형, 소형
대형은 취득세가 더 나온다
또 전세자금대출이 잘 안나온다.
대형평형은 주로 인구구성이 4명 이상이 사는데
4명 이상 가족세대가 줄어들고 있기 때문에
학군지 같이 대형의 수요가 높은 곳 아니면
수요가 계속 감소하고 있다.
소형은 1~2인 가구.
이사를 자주 가서
전세를 자주 맞춰야할 수도 있다는 것과
또 소득이 비교적 적기 때문에 상승여력이 크지 않을 수 있다는 것,
끝으로 사회초년생일 확률이 높아 역세권이 중요하다는 것을
인지하고 있는것이 중요하다.
#7. 뱃길은 배가 나아간다음 뒤에서 생긴다.
인생은 선불마인드
지금 해야할 것이 많지만
비전보드에 그린 자산을 쌓기 위해서는
당연히 해나가야 하는 과정이다
내가 앞으로 나아가면 뒤에 돈이 따라온다고
생각하고 해야할 것을 묵묵히 해나가자.
#8. 임장지 결론
1) 내 상황 확인
튜터님이 알려주신 양식으로 나의 재무상황을 정리해보자.
2) 임장지 투자그룹핑
A단지에 사는 사람들은 D단지로 이사를 안가는데
D단지 사는 사람은 A단지로 이사를 간다
(저평가 단지, 시세트래킹 단지 선정)
매물임장하고
가급적 당일에 투자후보단지를 뽑아보자
3) 임장지 투자후보 검토
투자 후보를 검토할 때
가치
가격
감당가능한가
가장 좋은가
순서에 따라 우선순위 생각하기!
4) 투자 그룹핑
절대가가 높은 순서에 따라 우선순위 결정
최종 투자후보 단지 뽑고 모의투자하기
#적용할 점
1. 앞마당 원페이지 작성
2. 매물임장 시, 호가,실거래가, 전고점 미리 파악해서 가기
3. 매물임장 후 당일 정리하기
4. 김인턴 튜터님 양식에 따라 나의 재무상황 검토하기
