앞마당이 적을 때 투자를 결정하게 된다면?

안녕하세요 있으면 좋고 없으면 아쉬운 히히못가입니다.

# 프롤로그

근래 Q&A에 올라온 질문에 답변을 드리던 중에 저의 경험을 나누어보면 체감이 될 수도 있으시겠다 싶어서 작성해보려 합니다.

질문은 현재 거주지역의 아파트를 매도하면 좋으신 상황인데, 잔금일이 1년 뒤로 길어져 계약을 하면 좋을지 보유할지에 대한 내용이었습니다.

제가 해당 질문을 보고 위화감을 살짝 느꼈던 부분은, 매도를 선택하게 되신다면 거주지역 내에서만 찾으시려는 것 아닐까? 하는 부분이었습니다.

해당 지역은 최근 공급으로 앞단을 기대하기는 잠정적으로 어렵게 느껴지는 곳이었는데요,
다행히도 규모가 있는 도시라 그래도 저보다는 양호하신 상황일 수 있겠구나 하는 생각이 들었습니다.

# 선무당이 사람 잡는다
저는 22년 7월 내마반을 시작으로 월부에서 투자공부를 시작하였습니다.

이후 23년 5월까지 기초반을 쭉 이어서 수강하였는데요, 그 사이에 0호기를 매도해서 갈아끼워 볼 생각을 하게 됩니다.

갈아끼운다는 생각은 23년 1월 거주지를 대상으로 한 첫 실준반을 끝내고, 이어서 자실을 했던 인근 지역 포함 앞마당은 총 2개 있던 상황이었습니다.

거주지는 30만 중소도시였구요, 인근 지역은 25만 중소도시였습니다.

지금 생각하면 그땐 왜 그렇게 생각했는지 모르겠습니다. 정신이 나갔던건지?

아마 돈 들여 배웠다고 아무것도 없던 상황에서 갑자기 지식이 늘어나니 뭐라도 해보고 싶었나봐요.

그게 아니면 내 0호기의 입지가 너무 별로라 한시라도 빨리 꺼내와야겠다는 생각이었나 봅니다.

그렇다면 당시 제가 가진 0호기는 도대체 어떤 물건이고, 갈아타려고 했던 물건은 어떤 것이었을까요?

# 선무당의 계획

당시 저의 0호기는 이런 곳에 있었습니다.

보시면 아시겠지만 상황이 정말 처참하죠? 중소도시 + 외곽 + 나홀로 + 90년대 구축이 조합된 굉장한 단지입니다.

산이 뒤에 있어서 공기도 정말 좋고요, 한 때는 잘 지어진 아파트로 유명해서 농구단 숙소로도 활용되었던 적이 있던 단지지만, 지금은 옛날 얘기입니다.

선무당이었던 저는 이걸 손해보고라도 팔면서 다시 시내로 끌고 들어와야겠다는 생각을 하게 됩니다.
그러면서 찾았던 단지의 입지는 아래와 같습니다.

균질성도 있고 근처에 초등학교도 있구요 지역 내 선호 생활권과도 가까워 나쁘지 않아보입니다.
아마 서울 수도권이었다면 비싸게 팔렸을 거 같아요.

살기에 정말 좋아 보이지만, 그래도 중소도시 + 90년대 구축인건 변하지 않습니다.

다행히도 겁이 많고 행동을 어려워했던 저는 갈아타기를 실행하지 않게 됩니다(...휴).

# 만약 작두타기에 성공했다면?
그런데 만약, 제가 당시 갈아타기 계획을 이행했다면 어떻게 되었을까요?

혹시 모르죠, 잘 되었을수도 있잖아요?

22년 10월 즈음으로 기준을 잡고 가격을 한번 보겠습니다.

0호기의 그래프를 보니 수요가 정말 많은 거 같아요! 근데 너무 뾰족해서 찔릴 것 같네요.
가격은 어떨까요?
 

22년 10월에 매매 1.5억/전세 1.5억으로 전세가율 100%!

매도가 아니라 매수하려는 분들께는 정말 좋은 기회였을 수 있겠네요.

현재 가격은 매매 1.65억/전세 1.3억입니다. 3년 보유한다면 1500만원 상승으로 수익률이 무한대네요.

하지만 저는 해당 단지를 17년도에 1.47억/1.2억에 매수했었습니다. 1800만원 수익이면 66%, 연 수익률은 8.3%네요.

그렇다면 갈아타기 대상이었던 단지는 어떨까요?
 

그래프가 그래도 준수합니다. 수요도 충분하고 0호기보다 상승 곡선도 상대적으로 예쁘게 그려지는 느낌이에요.

가격은 어떨까요?

22년 10월에 매매 2.3억/전세 1.4억입니다. 이 때의 매매 2.3억은 현재까지도 단지 최고가네요.
 

현재 가격은 매매 1.78억/전세 1.57억입니다. 오히려 가격이 낮아졌네요.

갈아타기에 성공했다면? 0호기 매전갭 2700만원 + 300만원 = 총 3000만원을 가지고 6000만원 대출받아 9000만원으로 갈아탔을텐데요.

수익률은 -57%네요... 상상만해도 무섭습니다.

# 만약 앞마당이 더 있었다면?
당시에 제가 만약 앞마당이 더 규모있는 중소도시가 있었다고 생각해보겠습니다.

60만 중소도시 단지 하나 가져왔습니다.

22년 10월 가격은 매매 3.45억/전세 2.5억 수준으로 투자금은 9500만원이 들었겠네요.

현재 가격은 저층 제외 매매 3.7~3.9억/전세 3억 수준입니다.

대출받아 투자하면 안되지만, 당시엔 선무당이니까 받아서 투자했다고 해도 앞서 갈아탈 단지보다는 성공적이었겠어요.
수익 4000만원에 전세 상승분도 어느 정도 챙길 수 있었겠네요.

# 에필로그
각 보이면 대출받아 투자하라는 말은 아닙니다.

요지는 선명한 앞마당이 많아질수록, 단지 선택폭이 넓어지고 수익을 낼 수 있는 단지 후보를 더 찾아낼 확률이 높아진다는 것입니다.

질문을 올리셨던 분께서 중간에 투자를 결정하실지, 보유를 결정하실지는 모르겠습니다.

지금 거주하고 고민하고 계신 곳도 너무 좋은 곳이 맞습니다만, 앞마당이 많아진다면 더 좋은 선택을 할 수 있는 확률이 높아지지 않을까요?

물론 앞마당을 늘리기 전에 부동산을 투자로 접근할지, 실거주로 접근할지는 분명히 결정하고 늘리셔야 하겠습니다.

아무쪼록 저같은 우를 범하지 않으셨으면 하는 노파심에 작은 경험 놓고 갑니다.
이만 총총...