[나지해] 월부입성 6달만에 비규제지역 1호기 투자 후기1

5시간 전

안녕하세요

뭐라도 하자 나지! 해! 입니다

제가 드디어 월부에 입성한지 6개월만에 아파트 투자를 하게 됐습니다

임보 쓰면서.. 책을 읽으면서 이게 맞나.. 매일 머리 부여잡고 살았었는데.. 어찌어찌 하게 됐네요..!

드디어 비전보드의 시작점에 섰다는 생각에 마음이 두근거립니다

계약 당시 좀 불안했던 상황이 있어서 마음이 놓이지 않았고.. 또 그걸 해결하면서 잠깐이나마 안도감에 쉬며, 후기 글쓰는걸 미루고 미루고 있었는데.. 이제 정말 잔금밖에 남지 않아서 투자과정을 복기할 겸 누군가에게 도움이 되길 바라며 투자 과정에 대해 풀어보도록 하겠습니다

일단 저는 몸과 마음이 엉망인 상태로 7월에 퇴사해서 월부활동과 대학원 공부에 집중해왔습니다..(직장생활하면서 월부활동 하시는 분들 정말 존경스럽습니다..)

아래 매수과정은 자세히 말씀드리겠지만

10월28일 화요일 매임, 가계약금 이체

11월1일 토요일 계약서 작성

12월22일 월요일 잔금 치르는 일을 앞두고 있습니다

본격적으로 투자과정에 대해 풀어보자면.. ,저는 7월~8월 무더운 여름부터 실준반과 서투기를 들으며 앞마당을 만들기 시작했습니다. 9월 열중들으며 머리는 아팠지만.. 몸을 좀 쉬게 하다가 10월에 다시 실준을 들으며 세번째 앞마당을 만들기 시작했습니다.

10월15일 규제정책으로 마음이 불안해져 세번째 앞마당을 만들던 중 급하게 세 앞마당에서 투자 대상 단지들을 뽑고 강의에서 배운대로 나름 비교평가하고 1호기를 매수하게 되었습니다.

-나의 투자기준-

제가 투자를 진행할 때 중점적으로 봤던 것은 아래와 같습니다

저환수원리!!!(전고점 아래, 저층/고층 제외, 하락율/상승 기대폭, 공급/투자금 (초과)금액, 매매/전세 매물수 등)
투자금에 맞는지, 강남과의 거리가 괜찮은지
거주만족도(편의시설, 학교, 학원, 버스정류장, 지하철역 근접성, 접근성(언덕유무))
아파트 균질성(근처 아파트의 수준)

제가 투자금이 많지 않은 덕에 수도권 외곽을 앞마당으로 만들어놔서 규제로 많은 지역이 묶였을 때도 제 앞마당은 모두 비규제지역이었습니다. 무주택자인데다가 생애 첫 주택 구입인지라.. 회사를 다니고 있었더라면 대출을 왕창 끌어 빠르게 서울에 입성을 할 수 있는 기회라는 것에 너무 안타까웠지만 내가 할 수 있는 것에 집중했습니다. 제 앞마당은 아래 세곳입니다.

첫번째 앞마당 부천시 원미구

두번째 앞마당 군포시

세번째 앞마당 고양시 덕양구

-앞마당 분석-

제 첫번째 앞마당이었던 부천은 규제정책이 터지기 전에 전세가가 오르고 있고 투자금 범위에 들어온다는걸 확인하고 앞마당 세개가 만들어지면 비교평가 후 사도 되겠다 싶었습니다

근데 규제정책이 터지고나서.. 투자지역으로 저평가 되어있어있다는게 들통났나.. 무섭게 사람들이 몰려드는게 느껴졌고 그만큼 가격이 올랐습니다. 보고 있던 단지들을 가지고 있는 투자금으로 감당할 수 없게 되었고 10평대를 봐야됐습니다.. 10평대라도 매임을 해봐야되나 고민을 하다가 일단 부천보다 강남이 더 가까운 군포에 20평대가 없는지 찾아보기로 했습니다.

두번째 앞마당이었던 군포는 부천보다 강남이 가까웠으나.. 부천의 백화점 인프라를 이길 수 없어 참 아쉬웠습니다. 저녁에 산본역 이마트에 갔었는데 매대가 텅텅 비고 계산줄이 엄청 긴걸 봤는데 대형마트가 더 생겨도 수요가 충분히 있을거같은데 아쉬웠습니다. 물론 군포에 대형마트가 더 있긴 합니다. 하지만 산본역에서 조금만 차타고 가면 나오는 트레이더스는 분임당시에 한산했던걸로 기억이 났습니다. 정말 사람들이 산본에만 많이 사는건가 다른 지역은 보면 안되는건가 생각이 들었습니다..

산본은 매매가가 저렴했지만 전세가도 워낙 저렴해서 전세낀 물건을 매수하려면 투자금이 많이 들었습니다 최대한 역세권을 보려고 했는데 역세권엔 너무 낡거나 지하철로 소음이 크거나(이건 거주하는 사람이 불편한거지 고려 사항이 아니라고 하던데…) 10평대이거나 투자금에 들어오지 않는 아파트가 많아서 비역세권을 봐야했습니다

비역세권인곳이 언덕이라는 단점이 있긴하지만 일단 전세 물건이 많이 없고 학군도 괜찮고(평촌으로 학원 셔틀버스가 다닌다고 합니다) 제가 투자하려고 했던 아파트가 선도지구로 선정된 곳이 바로 옆에 있다는 점 때문에 이주수요를 노려볼만도 하고 나중에 뒤따라서 재건축될 수도 있고 투자할 가치는 있어보였습니다 아파트 주변으로 식당이나 커피숍 큰 마트도 있고 생활하기 편리해보였고 주차장이 좁아서 불편해보였으나 외제차가 많이 보였고 사람들도 뭔가 여유가 있어보였습니다.

하지만 부천은 상승세니깐 당장 비싸게 사더라도 오를거라는 확신이 들었는데 군포는 아직 상승세가 아닌데다 아무리 상승된다해도 실거래가에서 2-3천이나 비싸게 나와있는 매물을 사고 싶은 마음을 들지 않았습니다

어찌어찌.. 마음에 드는 집을 발견하고 매도자한테 천오백만원 깎아달라고 했다가 천만원까지밖에 깎지 못했고.. 좀 마음에 걸리는 누수 자국의 정체를 확인하고자 단팥빵을 사들고 경비아저씨한테 가서 누수 신고한 세대가 있는지 여쭤보기도 하면서 매수하자 생각은 들었지만 선뜻 마음이 내키지 않았습니다.(누수 관련은 관리사무소에 확인하면 젤 확실한테 늦은 밤인지라 빠르게 마음을 정하고자 경비원 아저씨께 여쭤봤었습니다.)

마지막 앞마당인 고양시 덕양구는 서울과 인접해서 그런가 규제 정책 전부터 매매가와 전세가가 상승세였습니다 하지만 매매가가 여전히 싼데 전세금은 비싸게 껴있어 투자금에 맞았습니다.

평수를 산본보다는 줄여야됐지만 역세권이고 선호도도 괜찮아 보였습니다. 부천이나 산본과 달리 기후동행카드 사용이 되고 강남에 한시간 만에 갈수있고(3호선) 역주변에 인프라가 집중되어 있어서 역주변 아파트라면 투자가치가 있어보였습니다. 만일 산본에 아파트를 매수하지 못하면 덕양구를 매수해도 좋겠다라는 생각이 들었습니다.

-매물코칭-

첫 투자라 확신이 크게 들지 않았고 혹시나 규제 정책에 밀려 성급하게 결정하는게 아닐까.. 추격매수하는건가.. 지방에 더 좋은 기회가 있는데 내 소중한 투자금을 헛되이 쓰는게 아닌가 고민이 되어 매코를 신청받았습니다(매코후기글 링크)

매코를 받으며, 군포와 덕양구 아파트 두곳을 말씀 드렸을 때, 둘다 괜찮은 아파트고 매수해도 좋다라는 말씀을 해주셨지만 우선순위가 있고 역세권 주변으로 더 물건을 찾아보라는 말씀을 해주셨습니다.

-매수의 기회-

그렇게 일주일동안 부천, 산본, 덕양구 전체를 매일 뒤지며 투자하고자 마음먹은 단지에 더 괜찮은(싼) 매물이 나오길 기다리고 있었습니다. 매코에서는 매수해도 된다! 라는 사인을 받았지만.. 실거래가보다 비싸게 사기 싫은 마음이 커서 당장 매수하지 않았습니다. 게다가 생각보다 실거래가 진행되지 않아 빠르게 물건이 날라가지 않을거라는 생각이 들었고.. 매수하고자 하는 단지가 하나가 아니고 후보 단지들이 있다는 생각에 마음이 급하지 않았습니다.

매물이 나오지 않아 그냥 매코에서 허락받은 단지를 최고가를 찍고 매수해야하는건가 고민하다가.. 하루는 산본에서 조금 더 눈을 넓혀 군포 전체를 보게 되었습니다. 그곳은 투자할만한 가치는 있어보였는데 투자금에 맞지도 않고 산본을 위주로 봐야한다는 생각에 애써 무시하고 있었던 동네였습니다.

한 단지에서 최저가로 매물을 보던 중 한 매물이 단지내에서 제일 저렴한 물건인데 세까지 껴있는 물건이 보였습니다. 세상에.. 입주물보다 저렴했습니다 전세금이 시세에 맞게 계약이 되어있었는데, 매매가는 저렴해서 투자금에 들어왔습니다 왜 이렇게 저렴한가보니 한달 전 4억1500만원으로 올려놨었는데 매도가 안돼서 빠르게 처분하기 위해 최근에 3000만원으로 깎아서 3억8천5백만원에 올려놓은 매물이었습니다 뭔가 매도자가 급해보였습니다.

일단 이 단지에 내 투자금에 맞는게 없었는데 기회가 왔다! 라는 생각이 들었습니다. 방3개에 계단식, 산본보다 연식도 3년정도 젊었습니다. 주차도 편리하고 역에서 가깝고 단지가 평지고 근처 상권도 괜찮았습니다. 그리고 전고점이 산본보다 높다. 매매, 전세 매물도 적고 아파트 균질성 좋고 주변에 대형평형인 아파트가 있었습니다.

부사님께 바로 연락드리고 집을 볼 수 있는지 여쭤봤는데, 세입자가 매수하려고 했는데 자금상황으로 매수하지 못해 아쉬워하는 상황이라 집보여주는데 매우 비협조적이라는 말을 들었습니다 무조건 세입자에게 맞춰야될거같았습니다