[열반스쿨 기초반 87기 27조 나지나지해] 서울시 노원구 월계동 월계성원4단지아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명    월계성원4단지아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

월계역 도보 13분, 광운대역 도보17분, 하계역 도보 19분

강남 49분 버스 환승(직행버스) / 시청역 46분 1호선 월계역까지 15분 도보 / 여의도역 1시간5분 버스-지하철환승

3.학군

서울녹천초등학교, 녹천중학교 도보로 1분

녹천중 83%, 중평중 87%, 월계중 62%, 염광중 74%, 신창중 70%, 한천중 81%

4. 환경

도보 10분 내 대형마트 이마트 트레이더스, 하나로마트

도보 20분 내 종합병원 노원을지대학교병원

주변아파트가 재건축 예정이고, 동북선이 공사중인 호재가 있음

5. 공급

서울원아이파크 2028.07 2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 24평 현재 매매 5억5천8백, 전세 3억5천1백

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 7억2천5백, 전세 3억5천

5년 내 저점 매입시: 2020년 6월 매매 4억9천4백, 전세 2억8천5백

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가 미실시

2) 환금성 : 713세대, 11층, 전세 매물이 적음

3) 수익률 : 투자금 2억.. 5급지.. 재건축 흐름 탈 여지..

4) 원금보존 : 현재 전세가율 63% 

5) 리스크 대비: 갭이 적지 않아서 역전세 위험이 적음

나의 투자 결론 : 전고점 이하인데다가 계속 오르고 있는 추세라 앞으로 더 오르지 않을까 싶다! 주변에 재건축을 계획하고 있는 아파트가 많다는 것을 확인함. 그 흐름을 타서 재건축을 진행하지 않을까싶다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 잘 모르겠다.. 구축이고 교통편도 썩 좋지 못한데 왜 자꾸만 끌리는 것일까.. 주변 아파트가 재건축이 진행된다면 분담금 문제도 생기고 전세 내놓고 매도하는데 시간이 좀 걸리지 않을까 싶은데, 재건축 시행되기전에 마막 오르기 전에 팔면 되는걸까..ㅎㅎ