안녕하세요.
수도권 비규제지역(고양시 덕양구)에 있는 집 1채 매도를 하려고 하는데 손님이 잘 붙지 않아 고민이 되어 문의글을 남깁니다.
현재상황
1. 26년1월중 고양시(현재 비규제지역) 저의 집에 세입자가 전세 만기 예정입니다.
2. 저는 새로운 세입자를 맞추지 않고 매도로 물건을 내놓았습니다.
*세입자를 새로 맞추지 않은 이유는 고양시 공급이 과다하기 때문에(3기신도시, 1기신도시재건축, 능곡뉴타운, 대곡역세권) + 사람들이 많이 선호하는 아파트는 아니어서 오래 가지고 가기에는 가격 상승이 덜 할 것이라고 판단이 되었습니다.
*그래서 현재까지 모은 현금 + 매도금 + 서울 규제지역 대출(LTV40~60%) 정도를 계산 후 무리되지 않는 선에서 서울에 저의 생활권에 맞는 곳을 매수를 해도 되겠다 싶어서 매도로 변경했습니다.
3. 다만 제가 매도로 올린 가격이 저희 아파트에서 후반부에 있는 가격입니다.
*매물 중 4.3억이 제일 저렴한 매물, 저의 매물은 4.9억 정도 되는 선 입니다
*매물수는 현재기준 같은 평형대에서는 30개, 제 매물의 가격은 상위 4번째 매물입니다.
*가격이 높은 이유는 샷시포함 특올수리를 3년전 진행했습니다.
*그리고 매수할 때 보다 3~4천만원 낮은 가격으로 내놓은 상태입니다..ㅠ(현재 시세가 그렇습니다)
*손해를 감수하더라도 서울로 옮기려는 이유는 저평가 아파트를 잘 찾아내서 오래 보유해나간다면 손해된 금액 이상으로 극복할 수 있겠다는 판단을 했습니다.
4. 매물수와 매물가격을 보면서 고민이 된게 세입자가 나가기 전까지 쉽게 팔리지 않겠다 라는 생각이 들었습니다.
*최근 6개월간 20평대 매매6건, 30평대 매매5건 / 전세거래는 20,30평 합쳐서 33건 정도 됩니다.
5. 다행인 부분은 현금을 많이 모아놔서 세입자가 나갈 때 보증금의 80%정도는 저의 돈으로 드릴 수 있는 상황입니다.
*세입자에게 돌려줘야하는 보증금에 대한 추가적인 대출이 크지 않아 팔릴때까지 이자에 대한 부담이 적은편입니다
6. 그래서 빈집인 상태에서 매도를 진행해야겠다는 생각을 하고 있었습니다.
다만 현재 손님이 잘 붙고있는 상황은 아닌듯 합니다.
7. 여기까지가 현재 저의 상황과 제가 생각하고 있는 방향입니다.
*혹시나 이해가 안되시거나 설명이 더 필요한 부분이 있으시면 말씀해주세요~
현재상황에서 제가 고민하고 있는 건 가격을 더 낮출지 말지에 대한 고민입니다..
4억중반(현재 올린가격보다 -3,000만원)의 매도가격으로 내놓게 된다면 4억 초반의 급매,저층,인테리어 안 된 집 제외하고 제 매물이 표시될 것으로 예상이 됩니다.
4억 중반으로 가격을 낮출경우 샀을 때 보다 -7천만원 + 인테리어비 3천만원 총 1억이 손해로 판단됩니다..
ㅠㅠ
그리고 서울로 이사하기 위한 예산을 책정해봤을 때 고양시 덕양구 집의 가격을 3천만원까지는 낮추게 되더라도 갈아타기 하려는 아파트 예산에는 들어오는 정도로 확인이 되어서 3천만원을 마지노선으로 잡아봤습니다.
현재상황에서 매도에 대해 방향을 어떻게 잡아갈지 조언해주시면 감사하겠습니다..!
- 가격을 낮춰서 좀 더 매력있는 물건으로 우선 만들어본다.
- 매물이 소진될 때 까지 기다리며 손해금액을 최소화 한다.(거래가 썩 잘 되는 아파트는 아닙니다ㅠㅠ)
- 그 외 다양한 의견들이 있다면 잘 들어보겠습니다.
감사합니다.
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댓글
안지님 안녕하세요 매도에 대해 고민이 있으신 것같습니다 윗 분들이 상세히 답변을 해주셨기에 제 개인적인 의견만을 말씀드리자면 "안지님의 물건이 가장 먼저 매도할 수 있는 상황인가?" 가 제일 중요할 것같습니다 매도를 계획하고 있다면 매도가 되게끔 상황이 설정되어야 하는데 0. 매수자가 급해서 많이 오는 시기인가? -> 지역별로 다름 1. 지역 내 제일 선호하는 동네가 아님 -> 1차 필터링에 우선시 되는 지역이 아님 2.해당 동네에서 제일 선호하는 단지가 아님 -> 2차 필터링에도 우선시 되는 단지가 아님 3.해당 단지에서 가장 싼 가격이 아님 -> 3차필터링에도 우선시 되는 물건이 아님 위와 같은 상황인 것같습니다 안지님께서 매수한 금액과 수리비 대비 현재의 매도 가격이 낮아서 손해를 보는 것은 이해하지만 조금... 많이 냉정하게 말씀드리자면 매수자의 입장에서는 현재의 매매가격만 확인할 뿐, 그 물건에 들어간 수리비용이나 안지님이 매수하셨을 당시의 가격은 고려하지 않을 것같습니다 (이렇게 말씀드리는 점 죄송합니다 ㅠㅠ...) 그렇다면 매도가 되기 위해서는 매력적인 물건이 되어야 하는데 1. 매도 가격을 더 낮추거나 2. 홍보를 더 열심히해서 일을 잘하는 부사님을 만나거나 3. 경쟁물건이 다 사라지거나 해야될 것같습니다 3번은 저희가 할 수 없는 영역이므로 제외하고 1번과 2번을 병행해야하는데 1번에서 고민이 많으실 것같습니다 (내가 들어간 돈도 있고, 그걸 포기해서 손해보면서까지 매도가격을 낮춘상태인데 더 내려야한다는 것이니까요) 여기서 안지님의 선택은 1.그래도 더 낮춰서 매도를 하고 갈아탈 단지에 집중한다 or 2.여기서 더 낮추면 손실금액이 너무 커지므로 + 갈아탈 단지를 매수할 금액이 안되므로 - 조금 더 매도기간을 길게 잡고 금액을 고수한다 로 나뉠 것같습니다 손익을 잘 따져서 감정이 아닌 이성의 영역에서 결정하셨으면 좋겠습니다 갈아타기 화이팅입니다
1. 가격 내놓고 몇명이나 보러 가셨나요? 이 부분 지속적으로 전화해서 몇명 보고 갔고 안샀다면 왜 안샀는지 물어보셔야 합니다. 2. 같은 기간동안 팔린 집이 있을겁니다. 그럼 부동산 전화해서 왜 팔렸고, 내 물건은 비교해서 무엇이 빠져서 안 팔렸는지 파악해서 그 빠지는 부분을 매꾸셔야합니다. 가격이 문제면 낮추시고, 다른 부분이 문제면 수리를 해서 업그레드 시키셔요 3. 동료분에게 매수자 컨셉으로 전화해서 안지 님 물건이 브리핑 되는지 물어보세요. 팔린 물건이라면 제일 먼저, 아니면 적어도 2~3번째는 브리핑 되어야 합니다. 안된다면 문제가 있는것입니다. 문제점을 파악해서 해결해 놓으시면 됩니다. 4. 매도할때는 샀을때 가격이 얼마인지, 얼마나 손해인지는 중요하지 않게 됩니다 매수하는 사람에게는 고려 대상이 아니기 때문입니다. 그리고 손해 보고 팔아도 괜찮다는 결심은 갈아탈 물건에 대한 확신이 있을 때 매도할 수있습니다. 갈아탈 물건이 없으면 매도 하기 힘드실수 있습니다. 그래서 갈아탈 물건을 찾는게 1순위입니다. 확신이 든다면 5천만원이 손해든, 1억이 손해든 갈아탈 수 있습니다.
안지님 안녕하세요.
경기도 고양시의 아파트를 매도 후 서울 아파트로 갈아타기 하려고 계획중이시군요.
26년 1월에 세입자의 만기시점이구요.
현재 세입자가 나가시더라도 보증금을 만들수 있도록 준비가 잘 되어있어서 다행입니다.
3년전 샷시포함 특올수리를 진행하신 상태라면 매도가격을 정하는 것이 중요하다고 생각합니다.
저라면 일단 안지님 주변의 모든 부동산에 가서 요즘 분위기나 적정 매도가에 대해서 부동산 사장님들과 이야기 나눠볼 것 같습니다. 그리고 매도나 거래에 적극적인 사장님들을 추려보고 계속 소통해볼 것 같습니다.
안지님이 매도하시고 갈아타실 서울 아파트 후보가 정하시는 것도 중요하다고 생각합니다.
이 부분에서 아직 어려우시다면 월부에서 내집마련기초반이나 중급반 강의를 들어보시고 예산에 맞는 감당가능한 단지를 찾으시면 좋을 것 같습니다.
적정매도가를 정하기 어려우시거나, 더 자세한 방법이 궁금하시다면
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