비규제지역 매도가 잘 안되어서 고민이 많습니다..

안녕하세요.

수도권 비규제지역(고양시 덕양구)에 있는 집 1채 매도를 하려고 하는데 손님이 잘 붙지 않아 고민이 되어 문의글을 남깁니다.

현재상황
1. 26년1월중 고양시(현재 비규제지역) 저의 집에 세입자가 전세 만기 예정입니다.

2. 저는 새로운 세입자를 맞추지 않고 매도로 물건을 내놓았습니다.
*세입자를 새로 맞추지 않은 이유는 고양시 공급이 과다하기 때문에(3기신도시, 1기신도시재건축, 능곡뉴타운, 대곡역세권) + 사람들이 많이 선호하는 아파트는 아니어서 오래 가지고 가기에는 가격 상승이 덜 할 것이라고 판단이 되었습니다.
*그래서 현재까지 모은 현금 + 매도금 + 서울 규제지역 대출(LTV40~60%) 정도를 계산 후 무리되지 않는 선에서 서울에 저의 생활권에 맞는 곳을 매수를 해도 되겠다 싶어서 매도로 변경했습니다.

3. 다만 제가 매도로 올린 가격이 저희 아파트에서 후반부에 있는 가격입니다.
*매물 중 4.3억이 제일 저렴한 매물, 저의 매물은 4.9억 정도 되는 선 입니다
*매물수는 현재기준 같은 평형대에서는 30개, 제 매물의 가격은 상위 4번째 매물입니다.
*가격이 높은 이유는 샷시포함 특올수리를 3년전 진행했습니다.
*그리고 매수할 때 보다 3~4천만원 낮은 가격으로 내놓은 상태입니다..ㅠ(현재 시세가 그렇습니다)
*손해를 감수하더라도 서울로 옮기려는 이유는 저평가 아파트를 잘 찾아내서 오래 보유해나간다면 손해된 금액 이상으로 극복할 수 있겠다는 판단을 했습니다.

4. 매물수와 매물가격을 보면서 고민이 된게 세입자가 나가기 전까지 쉽게 팔리지 않겠다 라는 생각이 들었습니다.
*최근 6개월간 20평대 매매6건, 30평대 매매5건 / 전세거래는 20,30평 합쳐서 33건 정도 됩니다.

5. 다행인 부분은 현금을 많이 모아놔서 세입자가 나갈 때 보증금의 80%정도는 저의 돈으로 드릴 수 있는 상황입니다.
*세입자에게 돌려줘야하는 보증금에 대한 추가적인 대출이 크지 않아 팔릴때까지 이자에 대한 부담이 적은편입니다

6. 그래서 빈집인 상태에서 매도를 진행해야겠다는 생각을 하고 있었습니다.

다만 현재 손님이 잘 붙고있는 상황은 아닌듯 합니다.

7. 여기까지가 현재 저의 상황과 제가 생각하고 있는 방향입니다.

*혹시나 이해가 안되시거나 설명이 더 필요한 부분이 있으시면 말씀해주세요~

현재상황에서 제가 고민하고 있는 건 가격을 더 낮출지 말지에 대한 고민입니다..

4억중반(현재 올린가격보다 -3,000만원)의 매도가격으로 내놓게 된다면 4억 초반의 급매,저층,인테리어 안 된 집 제외하고 제 매물이 표시될 것으로 예상이 됩니다.

4억 중반으로 가격을 낮출경우 샀을 때 보다 -7천만원 + 인테리어비 3천만원 총 1억이 손해로 판단됩니다..

ㅠㅠ

그리고 서울로 이사하기 위한 예산을 책정해봤을 때 고양시 덕양구 집의 가격을 3천만원까지는 낮추게 되더라도 갈아타기 하려는 아파트 예산에는 들어오는 정도로 확인이 되어서 3천만원을 마지노선으로 잡아봤습니다.

현재상황에서 매도에 대해 방향을 어떻게 잡아갈지 조언해주시면 감사하겠습니다..!

1. 가격을 낮춰서 좀 더 매력있는 물건으로 우선 만들어본다.
2. 매물이 소진될 때 까지 기다리며 손해금액을 최소화 한다.(거래가 썩 잘 되는 아파트는 아닙니다ㅠㅠ)
3. 그 외 다양한 의견들이 있다면 잘 들어보겠습니다.

감사합니다.

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