안녕하세요.
수도권에 있는 집 1채를 매도를 하려고 하는데 매도에 대한 방향에 대해 의견을 듣고 싶어서 문의글을 남깁니다.
현재상황
1. 26년1월중 고양시(현재 비규제지역) 저의 집에 세입자가 전세 만기 예정입니다.
2. 세입자는 갱신을 원하지 않으시고 나가시길 원합니다.
3. 그래서 저는 새로운 세입자를 맞추지 않고 매도로 물건을 내놓았습니다.
*세입자를 새로 맞추지 않은 이유는 고양시 공급이 과다하기 때문에(3기신도시, 1기신도시재건축, 능곡뉴타운, 대곡역세권) + 사람들이 썩 많이 좋아하는 아파트는 아니어서 오래 가지고 가기에는 가격 상승이 덜 할 것이라고 판단이 되었습니다.
*그래서 현재까지 모은 현금 + 매도금 + 서울 규제지역 대출(LTV40%) 정도를 계산 후 무리되지 않는 선에서 서울에 저의 생활권에 맞는 곳을 매수를 해도 되겠다 싶어서 매도로 변경했습니다.
4. 근데 제가 매도로 올린 가격이 저희 아파트에서 후반부에 있는 가격입니다.
*가격은 예시, 매물 중 5억이 제일 저렴한 매물, 저의 매물은 6억 정도 되는 선 입니다
*매물수는 현재기준 같은 평형대에서는 26개, 제 매물의 가격은 상위 5번째 매물입니다.
*가격이 높은 이유는 샷시포함 특올수리를 진행했습니다.
*그리고 매수할 때 보다 3~4천만원 낮은 가격으로 내놓은 상태입니다..ㅠ(현재 시세가 그렇습니다)
*손해를 감수하더라도 서울로 옮기려는 이유는 저평가 아파트를 잘 찾아내서 오래 보유해나간다면 손해된 금액 이상으로 극복할 수 있겠다는 판단을 했습니다.
5. 매물수와 매물가격을 보면서 고민이 된게 세입자가 나가기 전까지 쉽게 팔리지 않겠다 라는 생각이 들었습니다.
*최근 6개월간 20평대 매매5건, 30평대 매매5건 / 전세거래는 20,30평 합쳐서 33건 정도 됩니다.
6. 다행인 부분은 현금을 많이 모아놔서 세입자가 나갈 때 보증금의 90%정도는 저의 돈으로 드릴 수 있는 상황입니다.
*세입자에게 돌려줘야하는 보증금에 대한 추가적인 대출이 크지 않아 팔릴때까지 이자에 대한 부담이 적은편입니다
7. 그래서 빈집인 상태에서 매도를 진행해야겠다는 생각을 하고 있었습니다.
8. 그 와중에 제가 매물을 올리는 처음에는 전세를 맞출 생각으로 1주일 정도 전세로 물건을 올린적이 있었는데, 그 때 와서 보신손님이 들어오길 원하셨습니다.
9. 그 사이에 전세에서 매매로 변경되었다고 말씀드렸음에도 전세로 들어오고 싶어하셨고,
그 상황에서 중개인분이 손님께 세입자로 들어오더라도 집주인분은 곧 매매로 물건을 내놓을 예정이다.
그러면 추후에 매수를 할 새로운 집주인분이 실거주로 들어온다고 하면 전세갱신을 못할수도 있어서
전세는 최소2년만 보장된 상황이다.
이렇게 말씀드렸음에도 상황을 인지하고 그럼에도 괜찮다 답변까지 들은 상황입니다.
그래서 중개인분이 저보고 매도보다는 먼저 세를 맞추고 세낀 물건으로 매매로 내놓는건 어떨까 제안해주셨습니다.
손님은 젊은 신혼부부 이시고, 인테리어나 가전옵션이 마음에 들어서 그랬을거라 생각이 듭니다.
10. 여기까지가 현재 제 상황입니다.
*혹시 상황에 대해 이해가 안되시거나 설명이 좀 더 필요하다면 말씀해주세요~
궁금한 점
1.매도를 어떤 방향으로 진행을 하면 좋을지, 아니면 다른 시각으로의 방향이 있을지가 궁금해서 문의글을 남깁니다.
*매도 고려중인 상황은 아래에 있습니다.
2.만약 전세를 맞추고 매도를 진행할 경우 새로 들어올 세입자가 집을 잘 보여줘야하는데요,
9번의 상황처럼 말만 그렇게 하고 정작 잘 보여주지 않는다면 어떤식으로 해결이 가능한 부분일까요?
*사전에 현재 상황에 대해서 충분한 설명 후 동의문자나, 계약서상에 추가로 특약을 할 생각을 하고 있습니다.
매도를 고려중인 상황
1. 새로운 세입자를 맞추고 세낀물건으로 매도를 진행한다.
제가 생각하는 리스크 > 고양시가 추후 규제지역, 토허제로 묶인다면? > 매도는 당분간 물 건너갈수도..
2. 세입자가 나간 후 빈집인 상태에서 매도를 진행한다.
제가 생각하는 리스크 > 제 물건의 가격이 높은 상황 > 팔리는데 오래걸릴수도.. 부담은 덜 하지만 소액대출에 대한 이자는 6개월 전/후로 나가는 상황이 될 듯 합니다.
비록 긴 의견이지만 그만큼 어떻게 진행하면 좋을지 고민이 되는지라 의견 남겨주시면 감사하겠습니다.
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댓글
안녕하세요 안지님~
고양시 매도후 서울에 더 가치있는 단지로 갈아타기 하고 싶으시군요~
일단 매도 가격을 잘 설정해야 매수할 예산이 나오는데 매도가 설정이 어려우신 것 같아요. 저라면 부동산에 나와있는 물건들의 수리상태, 입주조건 등을 정리해보고 내 물건이 객관적으로 어느 정도에 위치하는지 가격을 정해볼 거에요. 객관적으로 보기 어렵다면 매수자 컨셉으로 부동산에 전화임장을 해서 내 물건이 몇번째 브리핑되는지, 가격이나 조건에 대해 뭐라고 말씀하시는지 들어보는게 도움이 되실거에요.
매도가를 설정하면 매수할 예산이 나올텐데요, 그 예산으로 매수할 수 있는 단지 후보를 구체적으로 뽑아보고 내가 기존 단지의 손해를 감수하면서라도 갈아탈만한 단지인지 검토해보겠습니다. 가장 쉽게는 전고점을 비교해볼 수 있겠습니다.
만약에 제가 이 상황이라면, 매도를 꼭 하고 싶다면, 실입주자도 매수할 수 있도록 세입자를 새로 받지는 않을 것 같고 공실 상태가 길어지지 않도록 가격을 조정해서 매도를 빠르게 진행해볼 것 같습니다. 이렇게 해서라도 매도를 빠르게 진행하려면 확실한 후보단지가 있어야 해요. 그래서 매도 준비를 하면서 매수 단지도 함께 찾아보셔야할 거에요. 어떤 단지가 가치가 더 있는 단지인지, 가치 대비 저평가된 가격인지 잘 모르시겠다면 너나위님의 저평가 아파트 특강 (https://weolbu.com/product/4662) 이나 월부의 정규강의 (https://weolbu.com/curriculum ) 를 수강해보시면 엄청나게 도움이 될 거에요 :)
안지님 안녕하세요 매도 고민중이시군요 :) 1. 먼저 매도하고자 하는 마음이 분명하시다면 임차인을 들이는 것은 좋은 방법은 아니에요. 공실인 경우에는 투자자와 실거주자 모두에게 매도할 수 있지만 임차인을 맞추면 투자자에게만 매도할 수 있기 때문이에요. 2년 뒤 실거주 할 분에게 매도한다고 하더라도 지금 당장 입주하는 분 보다는 그 수가 적겠지요. 따라서 공실로 두었을 때 경제적인 부담이 덜한 상황이라고 한다면 이 방법을 선택하는 것이 좋아 보입니다. 다만 정말로 매도 후 갈아타기를 계획하고 계신 것이라면 실제로 팔릴 가격인지를 확인해보시면 좋겠습니다. 매수한 가격을 생각하면 매도가 어렵습니다. 그보다는 지금 시장에서 매수자들은 어떤 가격을 받아들이고 있는지, 실거래가를 기준으로 판단하시면 좋습니다. 안지님 물건과 비슷한 상태의 올수리 물건이 최근 얼마에 거래되었는지를 확인해보시면 도움이 될거예요. 2. 특약이나 문자로 남겨 놓는 것은 임차인분에게 책임감을 줄 수 있는 방법이기는 하지만 사실 임차인분이 이런 저런 이유로 집을 안 보여주신다면 임대인으로서 할 수 있는 일은 많지 않습니다ㅠㅠ 참고하셔서 좋은 선택 하시기 바랍니다!!
안녕하세요 안지님 1호기 매도 후 서울 실거주로 방향을 정하셨군요. 저도 일산 실거주를 매도하고 서울 투자를 했기 때문에 안지님 입장이 더 공감되는 것 같아요. 앞서 말씀해주신 것처럼 일산은 그리고 단지를 말씀해주시지는 않았지만 거래정도를 보았을 때 '실거주' 수요가 대부분인 지역이고 그렇다보니 세 낀 물건의 매도 난이도는 높을 수 밖에 없습니다. 당장 대기하는 세입자가 있어서 마음이 흔들리시겠지만 앞으로 더 좋은 위치에 공급이 예정 되어 있고 걱정하시는 것처럼 규제로 묶인다면 세낀 물건 매도가 아예 막히는 리스크가 있기 때문에 공실로 매도하시는 것이 나은 선택으로 보입니다. 그리고 매도를 하실 때는 매도가 빨리 되지 않는 상황이므로 먼저 부동산에 내놓으시지만 동시에 매수물건도 찾으셔야 정확한 협상 가능 금액을 설정하실 수 있어요. 아직 매수 물건의 감이 잡히지 않으신 상태라면 매수 물건 후보를 4-5개 정도 확보하시는 노력도 병행하시면서 6억부터 시작해서 점점 현실적인 가격으로 조정해서 내려오시는 것도 괜찮을 것 같습니다. 이 때도 시장 상황을 잘 살피시면서 빠르게 움직이시는 것이 리스크가 덜 할 것 같아요. 만약 매수 물건이 어느 정도 정해지신 상태라면 먼저 답변해주신 것처럼 주변 단지들까지 실거래 시세와 매물 시세, 그리고 그 매물의 상태까지 조사하셔서 부동산 사장님들에게 매력적인 1등 물건이 될 수 있도록 만드시는 것이 중요합니다. 전세로 들어오고 싶어하는 신혼부부에게 대출 여력을 알아보고 매수를 한번 권해보는 것도 좋을 것 같아요. :) 안지님 매수 매도 화이팅입니다!!!!
