수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 보라색과 커피를 좋아하는 퍼플앤커피 입니다 (편하게 퍼플이라고 불러주세요 💟)
오늘은 이전 글에서 https://weolbu.com/s/IxMzcy7QmE 나눴던, 제가 어떻게 월부에 들어오게 되었는지를 나눴는데요, 이번 글에서는 제가 어떻게 1호기를 했는지에 대한 글을 적어 보려고 합니다.
#첫 지투실 수강_2025년1월
#드디어_1호기_갈피를 잡다
먼저 2025년 1월 드디어 제가 처음으로 지방투자실전반을 듣게 됩니다! 이는 제 첫 열기 수업 들은지 11개월만이였습니다! 실은 아직까지도 지방의 앞마당은 별로 없고, 지투실 듣기 전까지는 편견과 걱정 그리고 ‘지방은 안돼’ 라는 막연한 두려움이 있었습니다. 하지만 다시한번 내가 언제 다시 실전반에 올 수 있을까? 라는 마인드로 튜터님에게 ‘이런거 까지 물어보나요..?’ 범위까지 그냥 많이 여쭤봤습니다. 이전까지 임보는 착실히 썼지만 알고보니 내가 쓴 임보는 진짜 기초반 임보 수준밖에 안미친다는걸 그 때 알고 성장 했던 거 같습니다. 그렇게 한 달이 흐른 후, 나는 무조건 2월에는 계약 한다! 라는 마음으로 다음 앞마당을 만들러 지방으로 향합니다.
잘한점: 내가 궁금했던것 끊임없이 물어봤던것. 덕분에 내가 가지고 있던 선입견도 깨고 나아갈 수 있었다.
#2월 앞마당 만들기 #앞마당 만들면서 #투자 후보들 정하기
그러고 1월에 같이 수업들었던 가공님, 버즈님과 같이 지방 앞마당을 자실조로 만들기 시작합니다! 첫 자실이지만 튜터님이 끊임없이 말씀 해 주셨던 기회가 충분히 올 수 있는 지역이기 때문에 아주 꼼꼼하게 추운날 꽁꽁 싸매고 임장을 했습니다. 그러면서 매임을 하는 주에는 평일에도 주말에도 연차를 쓰면서 물건을 보러 다닙니다. 처음에는 매임을 한다는 마음으로, 그저 앞마당을 만들고 있다는 사실에 집중 했지만, 계속해서 물건들을 보러 다니다 보니, ‘어 이거 진짜 투자 가능하겠는데?’ 라는 마음이 너무 들었습니다. 그렇게 되니 정말 몰입하게 되고, 더더욱 내가 ‘진짜 1호기 곧 할 거 같다’ 라는 생각이 들었습니다. 동시에 하나의 지역만이 아닌 옆에 이전에 만들었던 앞마당 중에서도 물건을 적극적으로 보러 다니기 시작햇습니다. 좀 더 좋은 곳에서 부터, 제 투자금 안에 들어 올 거 같은 단지들을 하나씩 보러 다니기 시작했습니다.
어떤 물건은 25평이 법적 문제에 휘말려서 등기가 안나오는 리스크가 큰 물건도 있었고, 어떤 물건은 투자자가 세입자 산다고 아에 안보여 주는 물건도 있었고, 어떤 물건은 천만원 조차 네고가 안된다는 강한 의지를 보인 곳도 있었습니다. 정말 다양한 물건들의 다양한 에피소들을 겪으면서 평일에도 내려가서 물건을 봤습니다. 그 때 생각 해 보면, 이런 리스크 중에서도 제일 큰 리스크는 돌아보니 ‘제 자신’ 이었습니다. 이제는 조급함이 올라왔고 진짜 살 생각이였기 때문에 가격 조율선이 궁금했던 물건이 있었는데요, 그 물건에 대해서 부사님이 평일에 계속 전화 하시면서 ‘지금이 제일 싸다. 내가 전세 다 맞출 수 있다. 얼른 가계약금 보내라. 그렇지 않으면 또 다른 투자자가 와서 보겠다더라’ 등등 저의 조급함을 건드리는 에피소드가 많았습니다. 혹은 다른 물건에서는 ‘매도인들이 어린 퍼플님을 예쁘게 봤다더라. 그래서 가격 조율을 좀 더 해 주더라도 퍼플님하고 하고 싶다고 하는데 그럴려면 대기 매수인이 있어서 지금 계약금 넣어야 한다더라’ 라는 물건도 있었습니다. 절대 1호기 만큼은 매코를 통과 한 후에 해야 한다고 생각했기때문에 가격이 생각했을 때 싸다고 생각 했지만, 그럼에도 불구하고 계약금을 안보냈는데요. 그 물건은 그래서 실제로 저 다음 사겠다는 매수인이 가격조율 안 된 채로 매수를 하셨습니다. 그렇게 물건을 날려 보면서, 그럼에도 불구하고 ‘나 2월엔 무조건 한다’ 라는 마음으로 했던거 같습니다.
잘한점: 포기하지 않고, 그냥 할 수 있는것들 한 것
개선할 점: 조급함을 더 내려놓아야 한다. 부사님들 말에 휘둘리거나 걱정 할 필요 없다.
#매코 통과되다 #매물 찾으러
그러다가 제가 최종적으로 본 물건들을 정리해서 얼른 매코를 넣고 싶었습니다. 그런데 매코가 너~무 광클 시스템이여서 3일 연속 제가 매코를 넣지 못하고 발만 동동 구르던 때가 있었습니다. 그랬더니 저의 1월 실전반 조장님, 오닥님께서 같이 광클을 도와주신 덕분에 제가 드디어 매코를 받게됩니다! 매코는 자유를 향하여 튜터님께서 해 주셨습니다! 제가 들고간 1번 / 2번 물건이 모두 다른 지역이였는데요, 그럼에도 불구하고 제가 놓치고 있던 1번 물건의 리스크 그리고 2번 물건의 가능한 가격 선 까지 말씀 해 주셨습니다. 자향튜터님께서 기준을 정해 주신 덕분에, 그 다음 투자까지도 어떻게 고민 해 봐야 하는지 로드맵까지 나오는 신기한 경험을 하게 됩니다.
잘한점: 도움이 필요할때, 도와달라고 요청 한 점
개선할 점: 지방 공급은 그 구 뿐만 아니라 옆에 구까지도 묶어서 큰 그림을 볼 수 있어야 한다.
#그리고 진짜 1호기 찾으러
그리고 2번으로 정한 이후로 물건을 더 찾으러 갑니다. 평일에 또 연차를 쓰고 내려가서 부동산에 전화해서 내가 xx동 xx호는 봤는데, 그거 말고 다 보여달라고 연락을 합니다. 그렇게 해서 간 곳에서 부사님이 가지고 계신 좋은 물건들 부터 조금의 리스크가 있는 물건들 까지 다 보여주십니다. 그 중에서도 저한테 이미 매매가도 로얄동 로얄층이여서 가격도 높은 물건이 있었는데요, 이 물건을 다른 물건들을 본 이후 복기 해 보니 1) 일단 너무 앞에 막히는것도 없고 깔끔하다 2) 나중에 언젠간 매도 할 때 매수인들이 더 좋아할 물건이 분명하겠다 였습니다. 게다가 매도인 사장님께서 엄청 적극적으로 물건을 보여주셔서 충분히 네고의 영역이 있을것이라고 생각했고, 만약 그렇다면 더 좋은 물건을 진짜 잘 사겠다! 라는 생각이 들었습니다. 그대신 만약 제가 생각했던 가격까지 안내려온다면 저는 그 다음 좋았던 물건을 사야겠다는 다짐을 했습니다. 그렇게 부사님한테 가격을 던지고 치열하게 네고를 하면서 결국 제가 생각했던 가격까지 물건을 만들고, 그래서 그 날 당일에 바로 계약서를 쓰게 됩니다! 다행이도 이 때 저는 곧 계약을 할 것이라고 생각하면서 다녀서 그런지, 매매/전세 특약을 항상 제 핸드폰에 저장해서 다녔기 때문에, 특약 정보를 바로 말씀 드리고 계약서까지 쓸 수 있게 됩니다.
잘한점:
- 물건 보러 연차 쓴 것.
- 매도 시점에 매수인의 좋아할 부분이 있는지 한번 더 체크 한 것.
- 항상 매/전 특약을 가지고 다니면서 미리 준비 해 둔 것.
개선할 점:
- 매물털기라는게 뭔지 아에 몰랐었다. 그 때 모~든 부동산에 다 들어가서 매물들을 보고 조정 가능한 금액까지 다 확인했다면 좋았겠다.
- 매도인이 해당 물건을 내 놓은지 약 10개월 되었다는걸 너무 늦게 알았었다. 그걸 더 이용해서 가격 조율이 더 되었지 않았을까.
- 아무리 매코에 통과된 금액이여도 당일에 계약서 쓰는건 너무 빨랐던거 같다.
이렇게 저의 매수 계약서까지의 여정이 끝나게 됩니다 (오예)
그 다음 1호기 전세 계약의 여정이 있는데요, 해당 에피소드는 다음달에 들고 오겠습니다! 제 1호기 여정 들어준 모두 감사드립니다 :)
