안양시 동안구 한가림 신라 아파트 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 욱바기]

* 아파트명 : 안양시 동안구 관양동 한가람신라 아파트(1992/1068)

* 위치(지도)

* 직장

안양시 동안구 사업체수(2021년 기준) 63,452개(500명 이상 17개)

종사자 수(2021년 기준) 272,065명 -> A등급

* 교통

강남 45분 / 여의도 56분 / 시청 59분 -> B등급

*학군

부림중학교(89.7)-특목고 진학률 4.6 / 부안중학교(78.8)-특목고 진학률 11.7

그러나 근처 평촌학원가 학군이 존재함 - B등급 OR A등급

*과거 시세

*환경

- 범계역 로데오거리

- 롯데백화점

- 홈플러스

- 한림대 병원

- 평촌중앙공원

- 이마트

- 뉴코아평촌점 - A등급

* 공급

- 안양시 인구수

- 인구수 : 224,620(2021년 기준)

- 적정수요 : 224,620 * 0.005 = 1,123세대

- 년도별 입주량 : 2024년 5,460, 2025년 456세대 , 2026년 미정

- 3년 합계 : 5,916세대 / 3년 = 1,972세대

- 적정수요대비 공급수준 : 적정수요 대비 1.75배

- 공급 평가 : B등급

* 수익률 분석

현시세 : 한가람 신라 24평 현재 매매가 57,000 / 전세가 32,000 / GAP 25,000

10년 고점 매입시 : 2022년 8월 매매 71,300 / 전세 31,800

10년 저점 매입시 : 2013년 9월 매매 26,840 / 전세 20,000

* 고점 매입시 수익률(57,000-71,300) / (71,300-31,800)*100 = -36,2%

* 저점 매입시 수익률(57,000-26,840) / (26,840-20,000)*100 = 440%

<사진>

최종평가

직장 : A등급 / 교통 B등급 / 학군 B등급(평촌학원가 존재) / 환경 A등급

공급 : B등급 / 호재 : 월판선(종합운동장역 확정) , 인덕원역(GTX , 월판선 , 인동선) 확정

결과 : 구축이긴 하지만 투자하긴 좋은 물건입니다. 그러나 리모델링 호재로 인해 가격이 싸지는 않다.

하지만 강남역 접근성이 괜찮고, 경기도에서 규모가 큰 평촌학원가가 존재 하여 가성비 아파트로 좋은거 같습니다.

감사합니다!