관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
4주차 강의는 현재 앞마당을 만들고 있는, 규제 이후 핫한 지역이라 너무 기대했던 강의입니다.
기대했던 것보다 더 유익했고 그래서 몰입했던 듯 합니다.
특히 아는 단지가 나왔을 때, 단지와 매물을 보며 내가 했던 가치/가격 판단이 맞았을까?
하며 조마조마하게 보기도 했어요.
***
인상 깊었던 점은 다음과 같습니다.
첫째, 가격 판단에 대한 부분입니다.
자본주의에서 통화량은 계속 늘어나고 있기에 현금 가치는 낮아지며 자산의 가격 상승은 필연입니다.
게다가 현재 자산의 가격 상승 사이클은 전보다 빨라지고 있다고 합니다.
장기적으로 봤을 때 현재 가격이 낮은 단지도 있지만 이미 전고점을 넘은 단지도 많습니다.
게다가 규제로 인한 가격왜곡도 많고요.
그렇다면 그 가격이 적정한가? 너무 비싸지 않은가를 고민해야 합니다.
예전처럼 집을 ‘거주’의 개념으로만 사지 않습니다. 게다가 시장에서 가격은 급격한 상승 후 하락이 있기 마련입니다.
따라서 생각보다 가격이 빠질 수 있다는 것을 인지해야 합니다. 투자자는 ‘싸게 사야' 합니다.
▶ 적용할 점, 쌍둥이 단지를 찾기. 가격 대보기. 지역 간 비교평가. ‘앞단’이 오르지 않았는데 ‘뒷단’이 오를까?
두번째, 가치 판단에 대한 부분입니다.
특히 상승장에 재건축이나 재개발에 대한 호재가 따르기 마련입니다. 리모델링도 마찬가지입니다.
정부에서도 재건축과 재개발을 추진하겠다고 하나, 거주민을 이주시키고 기존 지형지물을 부수고 개발 사업을 하려면 ‘분담금’이나 ‘사업성’ 같은 돈의 문제가 발생합니다.
분담금을 대신 내주거나, 사업성이 없는데 개발을 하지는 않을텐데… 호재를 따라 사는 것은 정말 위험하지만 어떤 이들은 고려하지 않는 경우가 있는 듯 합니다.
▶ 적용할 점,호재는 상승장에 기름일 뿐 본질로 돌아가 땅의 가치, 입지를 고려하는 것이 우선.
세번째, 임장과 임장보고서에 대한 목적을 잊지 않는 것입니다.
먼저 장표를 작성하는 ‘목적’을 상기할 필요가 있습니다. 왜 인구나 직장, 학군 등의 데이터까지 볼까요.
어떤 사람들이 이 지역에 살고, 그 지역에 살아야 하는 이유(선호요소)는 무엇이고, ‘수요’가 있는 지와 ‘소득’이 받쳐주는 지 등등을 고려하기 위함입니다.
그리고 임장을 나가서는 ‘사람’을 보는 것이 중요하다고 합니다. 어쨌든 부동산을 사고 파는 것은 ‘사람’이 하는 일이니까, 어떤 사람들이 머무르고자 하는 지를 세세하게 봐야겠습니다.
▶ 적용할 점, 장표별 작성목적 간단하게 기재. ‘선호요소’와 ‘수요’의 관점을 잊지 않기.
네번째, 리스크를 고려하기
매수가 끝이 아니라 우리는 운용을 하고 시세차익이나 전세상승 분을 통해 투자를 이어나가야 하는데, 그러려면 이 시장에서 망하지 않고 살아남아야 합니다.
그렇다면 미리 리스크를 파악하고 감당 가능한 수준인지 재단하고, 대응해야 합니다.
강의를 통해 지역 내 ‘입주물량’도 중요하지만, 수도권 전체를 한판으로 고려하여 ‘입주물량’을 파악해야 한다는 것을 배웠습니다.
게다가 시장의 심리와 가격의 급등과 급락이 있었는지까지… 어렵지만 시장을 세세하게 뜯어보는 노력이 있어야한다 생각합니다.
▶ 적용할 점, 투자를 하게 되더라도 최대한 ‘보수적’으로 접근하기. 무리한 전세, 대출은 피하자.
***
투자공부를 시작한 지 채 반년이 되지 않았기에 지금 잘하는 것은 욕심이라 생각합니다.
그래도 시장을 벗어나지 않고 꾸준히하는 것을 계속 독려하는 조장님, 조원분들, 강사님들의 이야기를 들으며 오늘이라도 할 수 있는 것을 하나라도 해보려고 합니다.
정말 정말 투자가 하고 싶어진 지금입니다. 얼른 아파트 보러 가야겠어요.
