안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
최근 10.15 규제대책 이후
조정대상지역의 경우 2주택부터
취득세 중과가 적용되고 있습니다.
날씨도, 가격도 뜨겁던 2020년 7월 10일
다주택자 취득세 중과를 시작으로
최근 투자를 시작하신 분들은
취득세의 허들이 상당히 높으셨을겁니다.
예를 들어 매매가 6억의 주택을 취득시
3주택자라면 5천만원 상당
4주택자라면 7천만원 상당의
취득세를 납부해야하니 엄청난 부담이겠죠.
결국 취득세의 허들을 넘지 못하고
멈춰서게 되는 분들도 많습니다.
저 역시도 취득세의 허들 앞에서
오랜 기간 망설였고 두려웠습니다.
그래서 오늘은
취득세의 허들 앞에서 망설이는 모든 분들께
취득세 중과를 피하는 가장 확실한 방법
에 대해 말씀드리고자 합니다.
취득세 중과를 피하는 방법
STEP1. 비용보다 편익을 먼저 보기
보통 취득세 중과라는 허들은
투자를 2채 이상 했을 때 만나게 됩니다.
진짜 다주택자로 넘어가는 길목인 것이죠.
그리고 지금까지의 투자 경험이 쌓이며
취득세 정도의 금액이면 추가로 투자 한 채를
더 할 수 있는 실력이기에 더 망설여질겁니다.
결국 취득세 중과를 피하기 위해서
- 명의 분산 (가족 등의 명의)
- 기존 주택 매도 후 명의 확보
- 공시지가 2억 미만의 중과 배제 대상 주택 매수
등의 선택을 하는 경우가 많습니다.
하지만 이는 하나만 알고 둘은 모르는
결정이 될 가능성이 매우 높습니다.
- 명의 분산 (가족 등의 명의)
- 당장 취득세는 절감할 수 있겠지만 추후 수익 배분에서 문제가 생길 수 있습니다.
- 기존 주택 매도 후 명의 확보
- 비용 절감이 목적이기에, 기존 주택에서의 편익을 보지 못한채 매도하는 우를 범할 수 있습니다.
- 공시지가 2억 미만의 중과 배제 대상 주택 매수
- 비용 절감이 목적이기에, 매수하고자 하는 주택의 가치를 보지 못하는 우를 범할 수 있습니다.
이처럼 취득세 중과를 피하기 위해
방법을 찾은 것 같다고 느껴지겠지만
자칫 소탐대실의 결과로 이어질 수 있습니다.
따라서 앞으로는 비용(취득세)보다는
편익(기대수익)을 먼저 보고자 노력해야 합니다.
특히 기존 보유물건의 매도 이유가
취득세 절감이 목적이라면 더 경계해야 합니다.
이럴 땐 취득세를 중과하게 될지라도
취득세 중과 차익만큼의 협상을 시도해보고
가격 조정을 하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.
취득세 중과를 피하는 방법
STEP2. 선택을 미루지 않기
투자자로서 실력이 쌓일수록
같은 값이면 가치가 더 나은 단지를
볼 수 있는 안목이 깊어집니다.
역설적으로, 이 안목 때문에
취득세 중과를 넘어서기 어려운 경우가 있습니다.
좌측에 있는 단지는 강남접근성 1시간,
깔끔한 택지에 있는 선호 단지 중 하나입니다.
우측에 있는 단지는 강남접근성 40분 이내,
깔끔한 신축 택지에 있는 선호 단지 중 하나입니다.
만약 내 투자금이 총 2.5억
취득세 중과는 8.4%의 경우라고 가정해보면
여러분은 어떤 단지를 매수하고 싶으신가요?
입지적으로는 좌측 단지가 조금 아쉽습니다.
하지만 취득세 8.4%를 낼지라도
충분히 할 수 있는 투자금입니다.
반대로 입지가 더 좋은 우측 단지는
취득세 제외 투자금(매매-전세)만 2.6억입니다.
만약 취득세까지 더하면 3.3억 이상의
투자금이 필요한 단지로 투자가 불가합니다.
취득세 중과만 아니었다면..
내가 지금 훨씬 더 가치 있는 단지를
더 싸게 매수할 수 있는 기회인데..
차라리 몰랐다면 아쉽지도 않겠지만 이제
저런 단지들이 눈에 보이니 아쉬운 마음을 감출 수 없어
방법을 찾다가 선택을 미루는 경우가 있습니다.
하지만, 선택을 미뤘다면 수익은 0원입니다.
아쉽지만 할 수 있는 최선의 단지에 투자했다면
2억의 시세차익과 1억의 전세금 상승이 있었습니다.
입지가 더 좋은 단지의 수익률도 살펴보니
전세금 상승분이 1억 정도 더 높을 뿐
시세차익은 비슷한 수준입니다.
자본주의에서 최악의 선택은
아무 선택도 하지 않는 것입니다.
정리하겠습니다.
취득세 중과를 피하는 가장 확실한 방법은
- 비용보다 편익을 먼저 보기
- 선택을 미루지 않고, 최선의 선택을 해나가기
편익을 먼저 보기 위해서는
가치를 제대로 볼 수 있는 안목을 길러야 합니다.
매일 독서, 강의, 임장 등을 꾸준히 쌓아나가면
시간이 해결해 줄 수 있는 문제입니다.
선택을 미루지 않기 위해서는
할 수 없는 것에 대한 미련을 버려야합니다.
더 벌진 못하더라도, 잃지 않는 투자를
꾸준히 해나가는 것이 정말 중요합니다.
사람들은 작은 비용을 과대평가하고,
큰 편익을 과소평가한다.
결국 중요한 판단은 ‘느낌’이 아니라
'비용과 편익을 재는 구조’가 만들어낸다.
생각에 관한 생각, 대니얼 카너먼
즉각적 편익을 좇는 삶은 반복을 만들고
장기적 편익을 향해
비용을 감수하는 삶은 변화를 만든다.
초의식, 조 디스펜자
부자들은 비용보다 편익을 먼저 본다고 합니다.
이 글을 읽으시는 분들은, 지금껏 치뤄온 비용에 비해
얻게 된 편익이 훨씬 클 것이라 생각합니다.
앞으로도 편익이 더 크게 돌아올 수 있는
후회없는 선택을 하시길, 진심으로 응원드립니다.
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늘 더 도움이 되는 글로 찾아뵙겠습니다.
